特别报道 | 疫情下“裸奔”的长租公寓
记者 | 刘娉婷 邓舒夏
编辑 | 王姗姗
制图 | 程星
从2019年8月开始，孔琦将北京通州的一间50平方米的公寓托管给了蛋壳公寓。双方签订了5年的中介服务协议。按合约，她会在每个月的26日收到蛋壳公寓打来的3300元租金收益。但是今年的1月，孔琦却没有如期等到那笔钱。
总部位于北京、成立于2015年1月的蛋壳公寓，主营“分散式”长租公寓。这种模式，是指从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后统一出租管理，平台方从中收取房租差价、管理费和增值服务费的一种租赁公寓模式。这种模式通常与房东签订较长期的租赁合同，以蛋壳公寓为例，它与房东的租约一般为4-6年。相对稳定的租期，加之居住条件上也会比旧屋有较大升级，让这种长租公寓受到城市年轻无房者的普遍欢迎。
就在孔琦本应该收到转账租金的10天前——1月17日，蛋壳公寓刚刚在美国纽交所完成上市，募资规模为1.49亿美元。理论上，这家公司似乎不应该这么快就“没钱”了。
蛋壳公寓从上市到付不出租金，不过短短几天。
平台方抛弃契约精神
蛋壳公寓招股书数据显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已经进驻13座城市，拥有总计43.27万间房源。除蛋壳之外，市场上主流的“分散式”长租公寓项目品牌还包括自如和青客。自如的平台上，目前经营了超过100万间房源。青客则先于蛋壳于2019年11月15日在纳斯达克上市，旗下拥有10万间可租房源。
而疫情爆发以来，这几家头部中介都在租金支付政策或价格问题上，遇到了租客或房东的大面积投诉。
“那是大年初二，我联系当初收房的人询问原因，对方就说让我等着。”孔琦一直等到2月初，才在同事的提醒下得知，微博上已经出现大量和她有同样遭遇的蛋壳房东，拖欠租金的负面舆论正在蔓延。
这些房东中，有人曾接到蛋壳的电话称，受到疫情影响，要求房东支持“免租金一个月”的政策。但是这种临时政策调整，未经房东认可就单方面强行实施，蛋壳一方的做法并不占理。
为了讨要租金，孔琦也开始持续给蛋壳客服打电话。第一通电话，花费了近2小时才打通，“对方承认想要我免租金一个月，我没同意。”随后，她通过微博征集了一个“蛋壳业主群”。只用了一周的时间，群里的业主数量就已经达到500人上限，大家都收到平台方提出的“免租”要求。
《第一财经》YiMagazine调查发现，1月20日左右，就有位于北京朝阳区的业主收到了蛋壳打来要求免租的电话。同日，新冠疫情爆发的消息，刚刚经由媒体向公众曝光，而这家长租公寓平台对于疫情的反应速度之快，也确实有点惊人。
“近期突发的疫情给蛋壳和租客带来了巨大影响，在推出一系列租客补贴政策的同时，恳请您能够考虑给我们一个月租金延付或分期支付的支持，携手共度难关。”蛋壳房东们很快都收到了这条群发通知。
但是，孔琦2月初直接联系到她的租户后，证实对方已在大年初六返回公寓，并于1月22日按时缴纳了房租，因此并不属于蛋壳所说的享受免租服务的租客。
房东集体维权后，蛋壳一度又谋求房东们能同意把“免租时间”从一个月改为半个月。一些房东继续表示不同意之后，收到来自蛋壳的解约通知。
据《中国证券报》报道，2月14日深圳市住建局就深圳蛋壳公寓强行扣除房东租金一事约谈相关负责人。这场拖欠房东租金的风波，在此后一周才逐渐平息，房东们于2月19日之后陆续收到了来自蛋壳的打款。
“蛋壳的态度反反复复的，一会儿说免租，一会儿要解约，后面又打款，真的太乱了，但我们的租户没有一个受到蛋壳免租补贴政策的。”孔琦对《第一财经》YiMagazine表示。
业主群中流传的一段业主与蛋壳上海分公司员工沟通的视频中，该员工称蛋壳正在遭遇现金流危机：“我们做了这件事被人骂，但是不做，就得死。死了的话，1万多员工要失业，13万业主自己上门收房去，50多万租客流落街头，这就是三月底蛋壳会面临的情况。”
青客公寓也以疫情为理由，在2月25日用短信通知房东将无法如期支付租金。根据青客对房东的解释，自疫情爆发以来，长租公寓的线下出租业务被迫陷入中断，平台手中积压大量空置房源，同时租客也因城市隔离政策而无法如期返回，导致平台方无法收取足额租金，青客对房东给出的建议：要么响应国家号召同意减免租金，要么双方就协商解约退房。
微利模型下的疯狂扩张
分散式长租公寓模式，被认为是城市居住租赁的“消费升级”。2015年到2018年，凭借房源数据360%的复合增长率，蛋壳先后拿到了5轮融资。但是，蛋壳招股书亦显示，2019年前三季度，蛋壳公寓实现营收50亿元人民币的同时，净亏损达到25.16亿元人民币，显示短期内公司不太可能轻松摆脱在成本控制上的压力。
“如果只有一套房子，经营2至3年左右，长租公寓的单个模型是可以跑通的，但是单个模型叠加在一起就不一定会出现一加一等于二的结果。拿房价格过高、规模扩张过快，再加上现在的疫情，就会让经营变得很困难。”空白研究院创始人杨现领对《第一财经》YiMagazine表示。
蛋壳在招股书中称，“我们的快速增长将对我们的管理、运营和财务资源产生重大需求，随着我们经营的公寓数量的增加，我们预计未来的成本和费用将持续增加。”
“假设一间房的租金差为450元，其中要除去每个月250元的装修折旧费用，包括获客成本在内的运营费用为170至180元，最后每个月剩余20至30元为长租公寓能够获得的净利润。”根据创立于成都的长租公寓优客逸家CEO刘翔透露的情况，理论上，长租公寓是一个净利润率平均为1%至4%的薄利行业。
但是目前为止，国内市场处于头部的几家长租公寓品牌，还没有一家已经赚到这份“薄利”。他们也从未跳脱“二房东”的本质。
长租公寓，本质上还是二房东。
按照刘翔的说法，实际影响这些长租公寓平台每月损益报表的，在于租金差、出租率以及运营成本这三个核心指标。“想要盈利，需要控制好这三个环节的平衡，倒推如何让这三个指标做得更好。当市场中出现恶性竞争时，每一项举动都会影响损益。”刘翔对《第一财经》YiMagazine说。
2018年长租公寓市场曾一度上演过抢房大战。我爱我家前任副总裁胡景晖公开炮轰以自如、蛋壳为代表的长租公寓品牌，称它们“以高于市场正常价格20%至40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。与此同时，为了让生意能尽快转起来，降低空置率，平台方以牺牲房租价差为代价，低价引吸租客。
一位长租公寓的业内人士对《第一财经》YiMagazine评价指出，这样的经营策略建立的业绩增长“是毫无效率的伪增长，且不可持续”。
平台模式的另一项重要的经营安全指标就是出租率。业内早有共识，“出租率要达到80%”——这是分散式长租公寓的生死线，但很多机构的出租率都未达到这根生死线。蛋壳公寓的招股书显示，2018年前6个月这家公司对外疯狂抢房的同时，出租率只有76.9%。2019年为全力筹备IPO，该公司不再一味要求房源规模保持高速增长，从而相对改善了出租率的数据表现。其2019年前6个月的出租率升至89%。
按往年经验，春节之前新增房源和客源都会出现一定程度的下降，但长假之后就会迎来新年第一个租赁旺季。但是今年受疫情影响，根据贝壳研究院发布的《重点城市2月租赁月报》显示，全国重点城市租赁市场成交量，相比1月份的数据环比下降高达78.95%。相应的，各家平台都会因空置率上升而面临资金周转压力。
“租金贷+交租错配期”遭遇空前挑战
上海宝山的郑子轩2019年8月通过蛋壳公寓租到了一个单间，每月租金为1500元。
蛋壳提供四种付款方式——月付、季付、半年付和年付。其中，采用季付方式，所需支付的租金价格最高，其次为半年付，而月付和年付的方式最为便宜。和很多刚从学校里毕业出来租房的年轻人一样，因为手里的存款不多，郑子轩选择月付。
他很快明白了为什么月付的租金标准可以和年付一样便宜。签合同时，蛋壳要求他先在微众银行开通网贷业务，每个月利用这种网贷形式向平台支付租金。事实上，网贷平台已经提前将一年的租金打给了蛋壳。招股书显示，2019年前3季度蛋壳公寓的租金贷用户占比67.9%，贷款金额达到31.570亿元。
“选择月付其实等于签了两份协议，一份是租房协议，另一份是与网贷公司签署的协议。”郑子轩说。
同蛋壳相似，自如平台也对租客推出“自如客专项分期”。选择年付和分期付款的租客，向平台支付的押金和服务费最低。平台鼓励年付或运用贷款，都希望能更多更快地回笼资金，用于经营周转。
收到一年的租金后，这笔钱被称为预付款，但平台并不需要按照“年付”的方式，全款打给房东。房东在与平台签订托管协议时，普遍选择的是按月或者按季度收款。租金流入和流出的过程中，平台方天然获得“付款错配期”，从而拥有大量可支配的沉淀资金。
这笔钱通常会用于新收房源的装修。分散型长租公寓作为微利行业，平台只能不断扩大房源规模“以量取胜”，而装修的资金需求量也会相应提升。通常，一套旧房的装修成本需要平摊至2到3年才能回本。而这段时间内，平台方面对全盘资金周转的风险，可以说一刻也不能松懈。
过去两年，国内各地不断有长租公寓项目因为经营不善造成资金链断裂，继而导致租金贷爆雷。2019年年底，住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求中介机构压缩租金贷比例，总体占比不得超过30%。
一面是监管政策的明确制约，一面是疫情严重限制了人口流动导致出租率的大幅下滑，再加上部分租客推迟缴纳房租或提前退租，身陷多重打击的长租公寓，资金链正处于空前紧张的局面，从而直接影响到这些平台对房东的租金支付能力，而租金贷的安全性也会遇到挑战。
“长期依赖大比例预收款的企业，需要靠持续扩张，不断靠出租新房来获得预收资金，以补贴过去的窟窿，而这场疫情等于直接给企业产生一个休克动作。”前述长租公寓业内人士分析指出。
3月5日，市场传闻称贝壳找房已于去年11月完成了超过24亿美元的D+轮融资，其中软银通过旗下愿景基金向贝壳找房和自如分别投资10亿美元。如果消息确实，这将是自如成立以来收获的第三轮融资。2019年6月它曾获得5亿美元的B轮融资。
一年之内累积15亿美元的融资，理应帮助自如更好应对疫情这种外来突发状况。但是春节长假之后，一些租客却在社交网络上控诉自如对房租大幅涨价的情况。
针对此事，自如CEO熊林在微信朋友圈、微博等平台声明涨价只是“个别案例”，而涨价的原因“基于市场价格变动的既定系统价格调整”。
非常时间，房租价格更加成为一个敏感性话题。所以，即使自如解释是按从前的经营方针所执行的“系统性操作”，即使是个案，但由此产生的品牌的负面影响却也无可挽回。
针对疫情造成的影响，自如公布了一轮面对租客的新政，包括疫情期间短期续租的价格降至与长续相等，新签租客则免除押金。这些策略，显然都会减少平台方的资金沉淀规模。可见，长租公寓交易量缓慢复苏的过程，还会在未来数月持续考验着这些平台的资金链健康状况。
（应受访者要求，文中孔琦、郑子轩为化名）
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