论一个商业中心体的成败

今天去了去年大家谈的比较多的大武汉1911，一个10万方体量，集loft办公5A写字楼商业综合于一体的，紧邻二环线的商业办公综合体。

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大武汉1911地处中国武汉江汉区新华西路与发展大道交汇处，占地3.3万平方米，总建筑面积约10.6万平方米，包括高端商业、5A级LOFT写字楼和顶级商务酒店，其中商业街建筑面积3.43万平方米，写字楼与酒店面积4.73万平方米，地下建筑面积2.49万平方米。

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去年大家在网上讨论，主要是因为zoocoffee，略有特点的主题咖啡。

但是我今天去，已然没有什么人气了，不论是整体商业街区还是咖啡本身。餐饮店十家垮了七家，去的一家港式茶餐厅看去年的大众点评“人满为患”已经变成了现在的“寥寥无几”，味道也确实不行，差过普通路边摊。

所以关于商业体这个东西，我的理解是：

1  区位区位区位

一个合理区位的综合体，是成功的必要条件。

首选是轨道交通站点有，且密集的地方（老牌江汉路，武广，新的永旺，宜家）

其次并不是区位，是建立在交通区位不好情况下的管理应对。即是轨道在建或争取建设的同时，停车免费（汉阳永旺，青山奥山，虽然奥山的生意不能和江汉路比，但比旁边的众圆好很重要的原因是，停车免费）

除了交通区位以外，需求区位很重要。后湖和金银潭永旺，四新的永旺，硚口的山姆，目前呈现疯狂状态，有一个很大原因是，这些地方在十年或者更近期的发展中，建了大规模没有配套的居住区，饥饿的人群遇到了比邻里中心更健全的综合体，干差烈火般燃烧。

2  与众不同的定位

定位决定很多，品质，招商，服务人群等等。

首先有别于传统商业体的是主题店。山姆，宜家，永旺。

其次服务人群的定位。比如1911的衰落我觉得很重要出了自身管理招商没有跟上以外，是王家敦没有实质性进展，汉口火车站的服务对照非商业人士，而是农民工造成的。青山商业体失败的重要因素是因为青山人骨子里的封闭。

再者，后续的招商和管理跟上。万达，凯德这些大的商业地产，不是建完就卖，后续产业链的绑定，为可持续发展奠定了基础。

然后，电影院这个东西在武汉非常重要。

3 传统商业的死与生

固步自封，死路一条。连武广这样的地方都在用丑丑的网络界面营销，传统的华联不死才怪。

信任关系的建立已经从解决需求到了买个保障了。小小的中百超市能够生存下来依靠的是走量，但至少是我，就算是急着要买草纸，只要憋得住屎，肯定多走两步去了大润发。买与卖之间，不仅仅是“只要你要，只要我有”。。。

（未完待续）