【石头观天下】央行加息, 我仿佛听到了楼市泡沫破碎的声音

农历新年第一个工作日，央行上调了公开市场逆回购操作的价格，全线上调了逆回购利率10个基点，已宣告中国进入加息周期。石头观天下第一时间在自己的微信公众平台发表了题为“中国进入加息通道，金融市场要变天？”的文章来分析中国为什么要加息，以及加息空间有多大。

虽然中国央行选择加息的初衷不是出于抑制房地产泡沫，但是加息必定会加速前期暴涨的热点城市楼市价格的回落。石头观天下一直在警示资产泡沫，理性投资楼市，年前就预测2016年非理性上涨的楼市在2017年面临价格大幅回落的风险。16年合肥房价年度涨幅48.4%，世界排名第一。然而农历新年，合肥就爆出了二手房房价大幅下调，不少业主要求政府救市的闹剧。

为什么楼市大幅调整会最先在合肥这样的二线城市出现，而不是房价更高的“北上深”，抑或是经济发展相对落后的三四线城市？三四线城市的房价，整体上处于去库存的阶段，房价相对合理（石头老家所在城市的房子租金年化收益率已经达到了3%以上）。

一线城市与热点二线城市的楼市价格在16年大幅上涨，已经体现出较强的金融产品属性。如果把楼市类比股票，显然一线城市是当之无愧的龙头股。回顾这轮楼市暴涨历程，首先是深圳楼市领涨（龙头，15年就启动），然后北京上海广州（龙二龙三龙四）紧随其后，最后就是二线城市跟风上涨。

熟悉股市的朋友都知道，股票价格要回调，必定是跟风上涨的股票最先回调，然后才是龙头股回调。合肥楼市作为涨幅最大的跟风盘，回调需求自然也是最大的。这就是为啥最先出现价格回调的是合肥的二手房。有人说合肥的新房价格依然坚挺，是不是并不能充分的说明问题。新房是开发商直接销售，有了杭州业主砸售楼处的经验教训，开发商是不会主动降价销售。这次不少合肥二手房业主降价销售，也未能如愿成交，说明什么问题呢？这件事充分说明以自住为目的的刚需买盘已经很少（当然像合肥这种二线城市本身也不缺住房），楼市价格的上涨主要是投机推动。

​

虽然石头观天下此前分析中国加息的空间有限，但是一些在热点城市购房的业主还是会有很大的压力。假若未来房贷利率提高1.5%，贷款150万左右的购房者的月供将增加1400元左右（按揭30年），而对于在“北上深”这种热点城市贷款300万以上的房奴或者投机客来说，月供将增加近3000元。本来不少购房者在贷款的时候就虚报收入以提高贷款额度，贷款后过着“节衣缩食”的生活，做着五年翻倍的美梦。对于贷款买房的“刚需房奴”或者投机客来说，加息的杀伤力跟房产税的效果基本相当。

加息后，投机客的成本也增加了，这样必然也会带出一些卖盘（这个跟房产税提高投机客持有成本导致抛压的逻辑是一样的）。面对央行流动性收紧，持有成本增加，一些获利丰厚的业主必然会选择卖出而持币观望。合肥楼市价格的回调是一个很强烈的信号，今年楼市将上演一场大戏。