收紧房地产调控！海南取消商品房预售背后的“一石三鸟”

华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

在全国各个城市纷纷出台放松预售条件的政策，意图挽救受新冠肺炎疫情影响的房地产企业时，一个“炸雷”不期而至。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（下称“通知”）。除了提出针对本地户籍居民限购第三套房、发展安居型商品住房外，强调了要对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，也就是取消了商品房预售。

尽管驻马店公积金贷款首付降低、广州商住不限购等政策被叫停，但近期楼市显然仍以宽松为主。一天前，山东还出台了楼市相关政策，允许受疫情影响施工建设的项目可适当放宽申请预售许可条件。

那么，海南为何在此时选择了收紧？受访专家分析认为，个中原因纷繁复杂，至少有“一石三鸟”之意：首先，海南政府重申了稳定房地产市场的决心；其二，中央坚持“房住不炒”降低松绑预期；最后，预售制改革的破冰也从此开始。

“壮士断腕”第三年，海南将迎新利好？

过去两年，海南是全国房地产市场最严，也是收获了政策利好最多的区域之一。

如果不是受新冠肺炎疫情影响全国两会推迟召开，当前的节点原本正是两会期间各省代表团举行媒体开放日的时间。两年前，2018年3月6日，海南省委书记刘赐贵、省长沈晓明在全国两会开放日上向房地产“开炮”，称要以‘壮士断腕’的决心来减轻海南省经济对房地产的依赖。

2018年全国两会结束后不久，海南便出台了非本省户籍居民家庭需缴纳5年个税或社保，商贷首付不低于70%的限购限贷政策。随后，国家主席习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。此后，4月22日海南实施了更加严格的全域限购措施，彻底对闻风而来的炒房者“说不”。

从历史来看，海南有过在出台重大利好提前收紧楼市的先例。有业内人士认为，从政策取向看，疫情下海南升级调控很可能是因为最近海南要出台相对大力度的红利政策，为了避免市场炒作而提前出台政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，政策确实体现出当前海南省政府稳定房地产市场的决心：强化本地居民购买多套住房的限购政策，稳定住房市场；一推行现房销售制度约束炒地等行为，让开发商投资拿地更加理性；推出安居房制度，满足居民家庭基本住房需求，体现了供给侧结构性改革的导向。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃也表示，《通知》的出台是为进一步贯彻落实习近平总书记“4·13”重要讲话和《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，强化城市主体责任，加快建立房地产调控长效机制，保持海南省房地产市场平稳健康发展，更好服务海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。

楼市宽松潮中，“房住不炒”敲山震虎？

除了海南地方政府重申“房住不炒”稳定楼市的意义以外，这一政策因是疫情之下地方出台的第一个收紧性调控措施，引起了更广泛的关注。

中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，从政策本身力度看，海南主要的调控政策是针对本地户籍限购第三套房与所有新出让土地现房销售，这两个政策对市场的影响都非常小。本地户籍购第三套房的比例非常低，而且即使一个人的单身家庭也可以购买2套。商品房住宅实现现房销售，也指的是未来新出让土地，对于市场上开发商已经获得的土地没有影响。并且，即使对于存量土地，海南的“去房地产化”也毫不手软，去年3月就宣布了3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发，要引导其进行产业转型，助力海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设。

“虽然海南政策的实际力度有限，但要求现房销售，对于开发商来说资金压力将有所增加。”张大伟说。更重要的是时间窗口，近期以“稳”为主的楼市松绑趋势，正在迎接预期收紧的考验，而此时海南成为第一个收紧调控的省份，不得不令人浮想联翩。

据中原地产研究院不完全统计，2020年2月份全国已经有超过60个城市发布了多次房地产政策，主要集中在疫情下的公积金、土地款缓解和预售加快，个别三四线城市也出台了契税减免、购房补贴等政策。

然而，近期多个城市松绑房地产调控被叫停。2月28日，河南省政府约谈了驻马店市人民政府负责人，随后驻马店撤回了包括公积金购房降低购房首付在内的17项稳楼市政策；3月3日，广州发布了“48条”应对疫情的举措，其中对商住及办公性质的公寓取消限售的政策引起了关注。仅仅一天后，该条政策就从文件中消失了；而同一日，央行会同财政部、银保监会召开电视电话会议，再次强调“房住不炒”的定位，要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

海南的收紧调控，是全面收紧的前奏，还是一次“敲山震虎”？不管怎么样，张大伟认为，这一政策对市场肯定有一定的影响，后续房地产政策的取向很可能有所改变。

海南取消预售制，打响了“第一枪”吗？

当然，海南的政策对于楼市更深远的影响还是在于取消预售制。事实上，自从2018年9月网络上流传出广东省将取消商品房预售的消息后，市场上针对取消预售制的舆论就一直没有停歇，尽管这一消息随后就被证伪了。

商品房预售制是“一次房改”后，1994年国内正式引入的，现今已经运转26年。这一制度最初是为了加快住房供给，允许房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款。

然而随着中国房地产的市场化发展，现在预售制已经引发了不少的问题，例如备受争议的房企“高周转”模式。不少规模房企都在追求拿地后快速开工、快速取得预售证后进行销售、快速回笼资金，最大效率地利用资金。一个原本周期在一到两年的楼盘项目，6个月完成销售，便可以继续拿地，继续投资。但在这背后，近两年来施工安全、楼盘质量问题频发，也与这一制度有脱不开的干系。

尽管民众对于取消预售制的呼声很高，但后果却远比想象中严重。近年来房地产行业呈现出了高资本、高杠杆、高负债的“三高”特征，2018年房企总体资产负债率已经接近80%。如果预售制全面取消，一旦房企出现大规模资金链断裂，银行债务也会受到很大影响，甚至有可能引发金融风险。去年下半年，一位业内资深专家接受《华夏时报》记者采访时表示，取消预售制对房企的冲击太大，目前还不是时候。

这也是此次疫情中地方政府争相出台松绑预售政策营救房企的原因。部分资金链脆弱的房企营销回款被切断，加上债务到期，在疫情期间就承受了相当大的压力。3月6日，新华联控股此前发行的2015年度第一期中期票据因不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约，成为疫情期间首个房企债务违约案例。

不过，作为过去两年“最严”的房地产市场，海南逆势“试水”现房销售也不难理解。2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。根据易居研究院的中国百城房价数据，海南的代表城市海口、三亚的房价也从最高点2018年7、8月的21139元/平米和34295元/平米下降到单价2万/平米和3万/平米以下。

去年9月，海南省省长沈晓明曾表示，预计2020年一季度末将进入良性快速发展轨道。何谓“良性快速发展”？海南此前的经验是“着力减少经济对房地产的依赖”，而在取消预售制之后，更多抱着炒房炒地的心态进入的房企将会主动撤离。回望“房住不炒”的初心，继雄安新区后，又一片彻底执行“房住不炒”的试验田或将就此诞生。