买的商品房烂尾了，购房者应当怎样维权？

合肥律师韦喜，专业的房产律师

韦喜律师说案：
2015年10月10日，何某与某房产公司签订预定合同，约定2003年12月30日前交房，逾期交房应付房屋价款的日万分之三的违约金。何某按约预付款，但由于房产公司在开发建房过程中的种种原因，致使楼盘停工，形成烂尾楼。2009年3月，何某将预定的门面房自行装修后占有使用。 （详见湖南省辰星房地产开发有限公司与何某商品房预售合同纠纷一案（2010）常民三终字第99号）
争议焦点：
1、该房产公司违约了吗？
2、法律责任如何？

合肥律师韦喜，专业的房产律师

韦喜律师观点：
1、房产公司已构成违约。
（1）房产公司依法取得了《商品房预售许可证》，具有房产开发经营权，其与被上诉人何某签订商品房预售合同，是双方的真实意思表示，应认定合法有效，各自应按合同约定全面履行义务。
（2）合同签订后，何某按约给房产公司预付了400000元购房款，及时履行了交纳大部分首付款的义务，依法应享有所购商业门面的期待权。何某具有稳定的经济收入，具备按揭贷款的主体资格和经济条件。
（3）但由于在何某与房产公司签订《“辰星花园”1号楼商业门面预订合同》之前，房产公司已将楼盘9240.73平方米的土地使用权，为其他公司向国家商业银行贷款设定了担保抵押，房产公司不能再次向国家商业银行提出“该楼盘商品房预售按揭贷款申请，导致何某无法与国家商业银行签订《商品房预售按揭合同》，及时办理按揭支付余款手续。加之房产公司在开发建设楼盘过程中，因多种原因致使楼盘建设受阻停工，根本不能按时向何某交付房屋。故房产公司在履行合同过程中过错明显，其行为已构成违约。

2、违约损失赔偿责任。**
何某在预付400000元巨额资金被房产公司长期占用而又无法得到所购商业门面的情况下，为减少经济损失，停付390000元购房余款，自行占用装修预售商业门面，其行使的是后履行抗辩权，其行为不构成违约。房产公司既不能设法促成银行与何某签订按揭贷款合同，又不能按合同约定交付房屋，应按约向何某赔偿违约损失。

合肥律师韦喜，专业的房产律师

韦喜律师温馨提示：
1、预售商品房长期迟延交付，在开发商违约的情况下，购房人应当保留相关权利主张的证据，以免超过诉讼时效而丧失利益。
2、烂尾房交付下，在无法定迟延履行免责抗辩理由情况下，开发商可能需要承担巨额的逾期交房违约金。
3、对于期房买卖，尤其在合理期限无迹象显示正常交付的期房，购房款应尽量选择分期交付。
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