2018年的年中，是否又是乐清楼市的一个明显拐点（1）

上一个乐清楼市的明显拐点是2011年的年中，十余年的房地产单边上涨至此终结。笔者当时在虹桥镇工作，虹桥这么一个连县城城关都不是的乡村集镇，该年4月份新开盘的宏源国际花园，均售价要卖到令人瞠目的28000元/平方米，至今都让人无法想象，而且据说还卖的不错，谁都认为房价还会继续涨。可惜不到一个月时间里，温州及乐清地区的民间债务危机随机爆发，中小企业的资金链频繁断裂，造成整个区域经济金融形势严重动荡，乐清的楼市也自此开始一路崩盘的下跌走势。

这一路跌，跌了将近5个整年，继续以虹桥镇的宏源国际花园为例，有记录显示其二手房，最低曾卖过14000元/平方米，比开盘均价跌落将近50%。这波跌到谷底的时间点，大致有两个说法，一说是2016年的年中，另一说是2016年的年底，而自此之后撑盘上涨的主要原因，一方面是经济金融形势有所缓解，学区房等刚需开始效应累加，另一方面主因则是城中村拆迁、棚户区改造迅猛开展，带来的庞大边际效应。

于是就有了乐清楼市在2017年的盛宴狂欢，根据房管部门的数据，2017年乐清商品房的成交套数是12393套，领跑温州各县市区，而2016年仅为7511套，居温州各县市区第五，2015年为6313套，居温州各县市区第二，2014年为4063套，居温州各县市区第三，乃至2018年1-7月份，成交套数也仅为5423套，居温州各县市区第四。年成交套数达1.2万套，这不能不说是一个极其不可思议的数据，这里面商业地产更是功不可没，五洲国际的电工电器城、路之瑶的奥特莱斯商业广场、华都的天元广场都分列温州商业项目年度销售TOP10的第一、第五、第八名，年度分别成交1754套、612套、405套，而住宅项目倒表现瞎眼，全温州年度销售TOP10项目里，乐清一个大项目都没有。原因还是住宅项目的规模普遍较小，没有一个项目的成交量超过TOP第10名苍南华鸿中央原墅的668套，而2017年一年乐清新开楼盘40席，数量是领跑温州各县市区，楼市大蛋糕分明是被中梁首府、华鸿中央墅、置信翡翠府、海岸明珠花园等一众小楼盘拼凑瓜分，这只能说是蚂蚁小楼盘拼出了个大市场。

说回到房价水平，2017年乐清住宅新盘备案的均价为15514元/平方米，居温州各县市区的第八，同期瑞安是23254元/平方米，连永嘉也是25477元/平方米，这说明乐清2017年乐清整体房价在同区域并不算高。2016年的数据没有找到，那就举几个实例，海德公园此类的优质房源没有可比性，继续拿虹桥镇说事。虹桥镇的华都天元广场位于宏源国际花园的两对面，二期开盘时间是2017年9月，销售均价在18000元/平方米，而现如今宏源国际花园的二手房价格也在17000元/平方木左右，比底点有20%的幅度上涨。20%-30%的上涨，也基本上是当前整个乐清楼市较2016年底低点的大致水平，另一个实例是位于乐清城区，2016年11月份开盘、销售情况可算火爆的中梁首府，当时的开盘均价在15000元/平方米，而现在二手房的销售价格也大致是18000元/平方米，也基本上是这个涨幅。

这个涨幅看似不大，但也相当了不得，没有比较就没有伤害。2016年底上证指数是3100点，而至2018年6月底，才不到2800点。前面铺垫了这么长，后面的观点还没有亮出来，那就留到下期再讲。