房屋主体结构质量不合格，业主要求退房

【案情介绍】

2010年7月6日，原告贺某以按揭方式购买了被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星置业）开发修建的”公园一号”A区7幢住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，购房总金额为228,217元。2010年7月6日，原告向被告支付首付款69,217元。2010年9月16日，原告以该住房作预售抵押物，向中国工商银行股份有限公司乐山市沙湾支行申请个人购置住房贷款159,000元，后于2011年3月3日将该款一次性支付到被告在沙湾工行设立的银行账户。原告按揭还款期限为60个月（即5年）。现原告按揭期限已届满，原告已按约按月全部偿还了银行贷款，并支付了银行贷款利息27,822.54元。2011年10月2日，因被告按约定的期限交房，原告即向被告一次性支付了国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费等各项费用共计9,454元。之后，原告对该房屋进行了装修，共支出了装修费用约202,150.80元。2015年4月7日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心鉴定结论”公园一号”A区7栋存在严重质量问题，即桩基未进入密室卵石层，砌墙砂浆部分不合格，存在一层室内地坪来裂墙体斜裂缝、门窗洞裂缝等。经过四川天辰空间信息技术有限公司2015年7月27日至今100多期的监测，判断结论其主体已出现不均匀沉降，主体基础呈隆起状，沉降变化量呈持续沉降变化。被告于2016年4月12日对”公园一号”A区7栋72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》即：一是加固处理；二是选择退房处理。原告选择退房，但因被告的退房方案不能被业主接受，且付款期限两年太长。为此，原告为维护其合法权益，遂起诉来院要求依法判决：

1、解除原、被告双方于2010年7月6日签订的《商品房买卖合同》，由原告退房给被告；

2、被告退还原告购房首付款69,217元，银行贷款支付的本金159,000元，契税和维修金等各项费用9,454元，合计237,671元；

3、被告承担原告首付款活期利息损失2,826元（算止2016年7月6日），按揭购房款的利息损失27,822.54元，以及房屋装修补偿费200,000元（以实际评估为准），合计230,648.54元；

4、被告以合同约定价（1,780.02元）和2015年沙湾城区市场平均价（2,450元）之间的差额，承担房屋差额损失85,730.64元；以上费用合计554,050.18元。

【法院判决】

一、原告贺某与被告乐山市昶星置业有限公司于2010年7月6日签订《商品房买卖合同》从2016年6月17日起解除；原告贺某所购”公园一号”A区7幢住房一套在本判决生效后十日内退还被告乐山市昶星置业有限公司；

二、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告贺某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费等费用237,671元，房屋装修损失76,136.20元，房屋增值差价56,128.64元，合计元369,935.84元;

三、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告贺某首付款利息1,454.00元及按揭贷款利息（以159,000元为本金,从2011年3月3日日起按银行同期活期存款利率计算直至付清本金止）；

四、驳回原告贺某的其他诉讼请求。

【律师评析】

原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，涉案的房屋经权威机构鉴定确实存在主体结构质量问题，所以原告要求解除《商品房买卖合同》的请求得到了法院的支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告昶星置业交付给原告的房屋存在主体结构质量问题，违反了合同约定，应当依法赔偿原告房屋差价、装修费用等损失。