上海著名烂尾楼凌晨爆破，背后的足球老板与宝能争夺战还没完
▲2020年1月，爆破前的百联中环二期，施工现场贴着宝能的logo。（南方周末记者 卢宝宜/图）
全文共5768字，阅读大约需要14分钟。
烂尾楼将脱胎为“宝能中环中心”，拟新建27.5万平方米商办建筑，并结合现有部分重新打造为集办公、购物、酒店、休闲娱乐以及公寓为一体的城市综合体。
眼看着上海衡源资金链出现问题，上海银行理财资金的本息难以兑付，只能赶紧去找下一个“接盘侠”。
一位地产资深资产评估人士向南方周末记者透露，宝能与多家银行长期建立着良好关系，通过帮助银行消化不良的方式低价拿到好资产，是其惯用手段之一。
文 | 南方周末记者 卢宝宜
责任编辑 | 冯叶
2020年4月20日凌晨，一声巨响响彻上海市普陀区。
原来，位于普陀区真北路1531号的一宗烂尾楼当时被爆破拆除。这宗烂尾楼包含4幢主体超20层的超高层建筑，在此已矗立了近二十年，其间几经易主。
春节前，深圳宝能集团接手了这片烂尾楼。据上海普陀区政府发布的信息，烂尾楼将脱胎为“宝能中环中心”，拟新建27.5万平方米商办建筑，并结合现有部分重新打造为集办公、购物、酒店、休闲娱乐以及公寓为一体的城市综合体。
但烂尾楼的旧主却不肯轻易放手。1月10日傍晚，上海衡源企业发展有限公司（下称上海衡源）实控人徐国良曾通过公司微信公众号，实名举报上海银行（601229.SH）副行长黄涛联合宝能，侵吞其两百多亿优质资产，并违法套取银行265亿元贷款。
徐国良还有一个更为知名的身份，即上海申鑫足球俱乐部的老板。经他举报后，这一消息立即在金融、地产以及足球圈掀起波澜。
此后，徐国良一直保持沉默。他在电话里告诉南方周末记者，此案已诉至法院，正在等待审判结果，暂时不方便接受采访。
开盘即百亿
徐国良与宝能争夺的这宗烂尾楼包含两大项目——百联中环与徐汇滨江。
其中，百联中环得名于购物中心。最早是在2001年，四川绵阳商人张钧控制的兴力达集团和上海普陀区长征镇合作，原计划建设一个大型购物中心，但是进展不顺，2005年，项目被长征镇接手。
张钧退出后，上海“神秘富豪”颜立燕将此项目收入囊中，后经多次辗转，2007年又到了上海市大型国企百联集团手里。
百联集团将地块分两期开发：一期成功打造了百联中环购物中心，总建面为43万平方米，开业后表现突出。据上海购物中心协会统计，2016年百联中环销售量突破30亿元，跻身上海营收规模排名前十的商场。但是二期计划建造的写字楼和公寓没了下文。
百联中环所在的普陀区真如地区位于上海内环和中环线之间，曾被定位为上海四大城市副中心之一、上海“第七CBD”，承载了上海政府的许多想象。然而，在上海市民眼中，这里却一度发展缓慢，宛若城乡接合部的样子，充斥着各类水果生鲜和建材市场。
真如区域一位房产中介告诉南方周末记者，该片区商业发展长期落后，房价较低，所以出现了大批烂尾项目。
公开资料显示，早在2006年，香港富商李嘉诚的长实集团曾在真如地区拿下大片核心地块，但却迟迟没有动工。直至2019年6月，该地块上第一个住宅楼盘才被推出，均价8.8万元/平方米，较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍。
上述中介还补充道，百联中环所在的中环商圈也是当前上海市级商圈中，唯一没有多条地铁轨道交叉相连的，要想到此只能通过地铁11号线，交通也是制约其发展的一大问题。
2014年，百联集团将赚钱的购物中心剥离，把其余的百联中环一、二期烂尾项目打包出售。为了增加资产包的吸引力，又搭售了一个徐汇滨江项目。
徐汇滨江，原名“濠泉地块”，由百联集团在2012年底拿下，地块为商业和住宅混合用地，位于与前滩隔江相望的黄金地段，有着超一线的临江景观。
据上海联合产权交易所网站的公告，百联集团提出了捆绑出让的要求：濠泉地块不单独出售，要买这个项目必须同时购买百联中环烂尾楼。
至此，百联中环与徐汇滨江这两大项目被装入3家公司挂牌出售，总价为72.6亿。其中，上海兴力达商业广场有限公司100%股权及债权挂牌价格为16.5亿元，上海建配龙房地产有限公司100%股权及债权挂牌价格为31.5亿元，上海濠泉房地产有限公司100%股权及债权挂牌价格为24.6亿元。
然而，在公开市场出售近2年，这些资产都无人问津，2016年挂牌价又降了约10%，变为65.2亿元。就在这时候，徐国良以89.1亿元高价拿下了资产包，当中还包含20多亿元的债务。
百联中环与徐汇滨江由此来到了徐国良的手上。不过，徐国良也只是短暂地持有了这些项目。
企查查显示，2018年10月，上述3家企业的股权又转到了深圳方瑞投资有限公司与深圳朗运投资有限公司手中。它们的股东均为深圳市建业房地产开发有限公司，该公司表面上与宝能并无关联，实际却有着千丝万缕的联系。
春节前，南方周末记者来到烂尾已久的百联中环，发现项目正在施工。现场工作人员告诉南方周末记者，从2019年12月起，停了许久的项目开始复工，目前施工队正在爆破拆旧。
临近黄浦江的徐汇滨江项目已由“衡源西岸壹号”改名为“宝能华庭”。该项目虽然停工超过一年，但已结构封顶，虽然尚未拿到预售证，实际距离开售并不遥远。
徐汇滨江总建筑面为19万平方米，包含9栋住宅与3栋商业及办公楼，保守估计以10万元/平方米的价格开售，能迅速赚回近百亿元。
爆破前的百联中环二期，包含4幢主体超20层的超高层建筑，在此已矗立了近二十年，期间几经易主。（南方周末记者 卢宝宜/图）
杠杆收购
这么大块蛋糕，徐国良却没能吞进胃里。
按照原计划，徐国良将在百联中环的土地上打造全新的上海中环中心。据凤凰网房产报道，2016年9月，在一场名为“上海中环中心、徐汇滨江项目绿建产品及技术采购交流会”上，上海中环中心项目部副总经理马之春介绍，上海中环中心是普陀区“十三五”规划的三大城市更新项目之一，体量高达50万平方米，是集工作、生活、休闲、生态于一体的产业生态圈。
彼时，业内传闻，徐国良甚至从万科挖来了不少高管，专门负责开发上海中环中心。再加上徐汇滨江项目，上海衡源有望跻身百亿房企。
上海衡源成立于2000年，股东是以徐国良为首的兄弟三人。徐国良祖籍江西，生长于上海。三兄弟做贸易起家，业务逐渐拓展至房地产、金属矿产等多个领域。2003年，上海衡源还入主了足球俱乐部上海申鑫。
玩足球的老板非富即贵，徐国良称得上是富豪，但要一下子拿出近百亿来收购百联中环与徐汇滨江，也并不是那么容易。
工商资料显示，在百联中环与徐汇滨江挂牌出售的2014—2016年期间，徐国良有多次股权出质记录。如2014年11月，他将旗下矿业企业云南斗月的股权出质给上海银行虹口支行；2015年4月，又将自己在上海衡源的股权悉数出质给上海廪溢投资合伙企业，该企业穿透后为绿地控股（600606.SH）。
虽然无法证明股权出质融到的钱都花在了百联资产包上，但多少反映出徐国良资金紧张。
企查查显示，上海衡源拿到百联资产包不到3个月，就几乎全部转给了一家名为上海乾苑的企业。上海乾苑成立于2016年2月，初始出资情况为：大股东上银瑞金资本管理公司出资72亿元，占据81.8%的股份；上海衡源出资16亿元，仅占比18.12%。上银瑞金的股权穿透之后，显示为上海银行。
不仅如此，上海衡源还曾在2016年4月进行了撤资，将上海乾苑的出资额由16亿降低至10.69亿，而上海银行则将出资额由72亿增加至88亿。
举报信中，徐国良也坦言曾收到上海银行的帮助：“上海银行曾经给上海衡源的百联中环、徐汇滨江两个项目发放了合计107亿元的贷款，利率在6.2%—6.6%之间。”
出资10个亿，而拿到了超百亿贷款。这意味着，徐国良以近乎1∶10的超级杠杆吞下了百联资产包，而其背后的金主正是上海银行。
一位与徐国良和上海银行都有合作关系的知情人士向南方周末记者透露，徐国良一度与上海银行之间关系密切，业务甚多。徐国良在举报信也称：“我与上海银行，相识相交二十余载，互帮互助，总体合作愉快。”如今，随着徐国良资金链紧张，一些与上海银行的合作已变成了可查的法律诉讼。
徐国良在举报信中提到，他曾为上海银行不良资产处置及上市作出贡献。一位接近上海银行的人士告诉南方周末记者，那是因为当年百联资产包中存在烂账，有近10亿元是通过上海银行发放的委托贷款。上海衡源接手后，“平了这笔账”，对于当年计划上市的上海银行而言起到了一点帮助。
可以佐证的一点是，百联资产包曾在公开市场挂牌近2年都无人问津，2016年挂牌价又降价约10%，变为65.2亿元。但反常的是，徐国良这时候是以89.1亿元的高价拿下的资产包。
“不过，给未进过房企百强的衡源那么大笔贷款，融资利率还那么低，已经很够意思了。”上述接近上海银行的人士称，徐国良与上海银行之间实际上是相互帮助。
旧爱不敌新欢
徐国良与上海银行，这对曾经的合作伙伴，如今为何反目成仇？
多位接近该项目的人士告诉南方周末记者，徐国良接手百联资产包后，没能继续撬动庞大的开发支出，进度不如人意。
上海市普陀区政府官网的信息显示，百联中环更新建设项目是该区“十三五”重大项目之一。在上海衡源负责建设期间，普陀区官员曾多次走访了该项目，了解企业的困难和需求。
不过，到了2018年11月，普陀区政府发布的《关于普陀区形态规划展示的报告》中写明，该项目已由宝能接手，强调要加快推进项目的更新建设。
上海银行在举报信发出后的连续两日，两次发布澄清公告，称向深圳宝能集团的授信属于正常商业行为，反而是上海衡源企业及相关企业在该行的贷款全部逾期，已依法起诉并采取了财产保全措施。
企查查显示，过去一年中，徐国良旗下8家公司的股权轮番遭到上海高级人民法院、上海金融法院等多次冻结，包括上海衡源。其担任总经理的上海城隍珠宝有限公司被法院强制执行。
2019年赛季初，上海申鑫俱乐部也发生欠薪事件，超半数主力球员在2019年陆续离队。据《东方体育日报》报道，该俱乐部总经理秦蘋明确表示，申鑫将退出下赛季的中乙联赛，球队解散已成定局。
秦蘋还透露，俱乐部在上赛季就有退赛打算，彼时老板徐国良决定先举债支持球队打上半个赛季的比赛，只不过等到中途想再撤退的时候已经来不及了，一个赛季累计背上了5000万元的债务。
上述接近上海银行的人士告诉南方周末记者，当年借给上海衡源的贷款，是上海银行利用理财资金通过上银瑞金（上海银行控股）做的非标，眼看着上海衡源资金链出现问题，理财资金的本息难以兑付，只能赶紧去找下一个“接盘侠”。
这一次，上海银行又与宝能一拍即合。
工商资料显示，宝能拿到百联资产包后，也将资产包内的三家公司股权出质，资方均为上海银行，出质时间均为2019年1月24日。
但徐国良在举报信中称，宝能无力履行并购协议，在百联中环与徐汇滨江的产权尚未完成交割的情况下，上海银行就已为宝能提供融资，并且还转走了三方共管账户中的数十亿资金。在融资之前，他已在上海市第二中级人民法院提出解除并购协议的诉讼，但具体诉讼时间并没有公开信息可查。
徐国良还写道，上海银行给予徐国良一方在百联资产包的贷款合计107亿元，利率在6.2%—6.6%之间；而给宝能发放的贷款则扩大至265亿元，年利率还不到5.1%。
一位地产资深资产评估人士向南方周末记者透露，宝能与多家银行长期建立着良好关系，通过帮助银行消化不良的方式低价拿到好资产，是其惯用手段之一。上海衡源与宝能之间并没有实际冲突，可能更多是原债权人与新债权人谈判时，产生了一些心理落差。
多位银行人士均向南方周末记者表示，一般而言，为化解不良资产，银行作为借款方会让新的债权人获得一些收益，如降低贷款利率。
一位与徐国良和上海银行都有合作关系的知情人士向南方周末记者透露，上海银行给宝能的贷款利息实际上比5.1%还要低，“前6年暂时不用还”。不过，该说法未能得到证实。
上海银行在发布的澄清公告中，否认了徐国良关于宝能贷款利率低于5.1%的说法，提出平均利率为5.99%，与上海银行同期发放的房地产贷款利率水平相当。据房地产资讯平台克而瑞统计，2019年房企平均新增融资成本为7.07%。
徐汇滨江项目已由“衡源西岸壹号”改名为“宝能华庭”，与黄浦江仅一马路之隔。（南方周末记者 卢宝宜/图）
违规贷款之争
徐国良在举报信中，还进一步解释了上海银行是如何向宝能违规发放贷款的：
上海银行先是向宝能集团的关联公司深圳深业物流集团股份有限公司（下称深业物流）发放120亿元的贷款，款项均来自上海银行的理财资金，通过平安信托，设立单一资金信托向深业物流发放。该笔贷款分三次发放，分别为53亿元、40亿元和27亿元。
首笔53亿元的贷款审核时间为2018年9月，被深业物流支付给收购主体（深圳方瑞投资与深圳朗运投资）充当自有资金，然后两家公司进一步向上海银行获取了145亿元贷款。而后两笔40亿元与24亿元的贷款金额用途也纯属虚构。
徐国良称上海银行通过平安信托向深业物流发放的120亿贷款，还曾受到平安信托法律合规部的质疑。但据经济观察网报道，平安信托的相关人士虽然称徐国良的说法不属实，但没有否认这笔贷款的存在，“属事务管理信托，合法合规”。
徐国良认为上述贷款违规还有一个原因，即深业物流用于抵押贷款的资产资质不足。这一点尚无法证实，但公开资料显示，深业物流常年扮演着为宝能系融资的角色。
作为一家综合物流服务提供商，深业物流成立于1985年，大股东与法定代表人都是姚建辉，他曾是宝能控股（中国）有限公司的董事长。深业物流2018年年报显示，公司参保人员仅有8人。
深业物流2019年半年报显示，深业物流拥有较为庞大的资产，资产总额为703.56亿，资产负债率为59.46%。但经营业绩不佳，上半年营收2.02亿元，同比增加0.50%；净亏损4.98亿元，净利润同比下滑474.11%。亏损的原因在于营业成本的急剧提高。同期，公司手上的货币资金仅有1.03亿元。
虽然亏损，但截至2019年年底，深业物流已对外担保了12家公司，多家均属宝能系。这意味着，宝能系多家企业以深业物流的资产抵押做了大量融资。
宝能集团暂未公开回应徐国良的指控。南方周末记者曾致电其官方电话，截至发稿，没有收到回应。
2020年1月12日，上海银行发布澄清公告，称向深圳宝能集团的授信属于正常商业行为，同时强调，所有授信业务均按审批授权规定全流程审批，不存在贷款资金被额外套取的情况。
不过，上海银行曾不止一次因违规放款被罚。最近一次是在2019年8月，上海银行市北分行被上海银保监局罚款250万元，原因是该行存在授信管理严重不审慎，贷前调查、贷后管理严重不审慎，违规发放某政府融资平台贷款等五宗违法违规行为。
继发布澄清公告后，上海银行很快发布了最新业绩公告，公司2019年度实现归属于上市公司股东的净利润202.98亿元，同比增长12.55%。但2019年前三季度的不良率打破了之前三年（2016—2018）的下降趋势，反弹至1.17%，高于同为城商行的宁波银行和南京银行。
当事人之一的上海银行副行长黄涛回应南方周末记者采访时，语气十分愤怒，表示一切按照银行已发布的公告来，并且拒绝了更多追问。
目前，所有人都在等待法院的判决。根据法院公告，相关法律诉讼已于2019年11月26日于上海市虹口区人民法院开庭，原告方为上海衡源，被告方为上海银行市北分行及两家接盘资产的宝能系公司。
