住建部原副部长：疫情使大家深切地感受到，至少应该有一套房
◎作者 | 仇保兴（国务院参事、住建部原副部长）
◎来源| 凤凰财知道（icaizhidao） 已获授权
2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机，全球经济正面临着需求供给双重冲击，任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻，凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题，邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。
突如其来的疫情将如何改变世界格局？房地产市场出现的波动哪些是暂时的，哪些是有长远意义的？
在凤凰网财经的“全球经济与决策选择”交流分享会上，国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示，疫情之后房地产市场可能会存在一些变化，包括由过去的集中调控、行政手段调控为主，转向分散的调控、经济手段调为主；从单一渠道住房的供给，转向多渠道、多途径的住房供给；住房建造模式从毛坯房为主转向精装修、绿色、健康住宅为主；从单一居住功能出发转变到注重小区配套及生活便利；住房制度从城乡分割转向城乡融合。
对于大家关注的“一些地方房价下跌，是否能入手一套？”的问题，仇保兴认为，目前二手房市场火爆，通过此次疫情，人们感受到空间换来安全，这种感受使二手房的需求进一步提高。另一方面，根据人民银行最近的调查，我国城市包括集镇，民众住房的拥有率已达96%，户均住房资产达到319万，拥有二套房的城市住户也超过了40%，这表明中国房地产市场投机性和投资性的比重较高。
不过，仇保兴表示，疫情下出现的局部地方二手房市场火热的现象，或者房地产市场的复苏，只是种短暂现象，并不代表着长远趋势。
随后，仇保兴还具体讲到了中国的住房改革问题。他表示，中国的住房制度将从城乡分割转向城乡融合，住房从土地上剥离。“中国城乡两种土地制度决定了城乡之间住房体系是分割的，这样对一些进城的农村人带来了困难。现在中央提倡城乡融合，这个融合不是说两个土地制度进行融合，而是把住房从土地上进行剥离，采取多种模式、多种渠道进行城乡之间的融合。”
“浙江、安徽、江苏已逐步推行这样一种模式，许多村里人都离开了，住进城里，那把原有的空置农居，由房地产公司进行收购。这类收购不是一次性买断，而是采取租用的模式，年租金可从2000元至5000元，根据住房质量甚至更高。由房地产公司把这些破旧的房子，甚至已经倒塌的房子重新进行修理，变成有农家风格和当地风格的四合院。这种四合院租给房地产公司，20年的租用期，由他们修好了以后来进行把握。”
仇保兴认为，这种模式有几种好处：“首先这些农民，原来那些破旧的，空置的房子的资源被利用起来，大力推行的新农村建设的资金问题得以解决。那农民可以得到什么好处呢？原来破旧的房子现在有人来帮助维修，如果是20年产权，那20年以后可以得到一个很像样的房子，在这20年间还有人替你保养房子，并且每年至少获得5000元左右的租金。20年以后如果想继续出租，租金可以大大提高，这样年收入会有一笔固定的现金收入。”
最后，仇保兴还谈到了疫情对中国养老模式的影响。他认为，“疫情下集中养老模式出现被颠覆的风险，未来居家养老模式可能会兴起。不仅是中国，而且在世界上都可能会出现，这就要求社区提供老年护理的环境。诸如此类都会对房地产市场带来一些变化，这些变化衡量你要买什么样的房子，在什么地方买。”
“疫情后，大家对住房的健康、舒适关心程度增大。所以健康住宅目前已有国家标准，有了评价的体系。例如空气质量上，新风系统能不能对病毒进行过滤，能不能在玄关处进行消毒等，这些都是健康住宅所关心的。在健康住宅的基础上还有健康小区，这方面衡量的标准是建筑间的通风问题、入门和紧急通道的问题、绿化面积等，更加高级的需求就是立体的园林建筑。”
这几个月，很多网友日子过得比较艰苦，一个人待在家里无所事事。假设大家的阳台都比较大，上面是鲜花绿草，而且可以进行劳作，种一些自己的蔬菜。可以想象，那就是陶渊明的生活，一点都不枯燥。所以未来的住宅，可能阳台会越来越大且开放，变成一个露天园林。
以下为发言实录：
疫情以后，各地的房地产市场都出现一些波动。整个房地产市场在疫情后，可能有以下几个方面的一些变化。
房地产市场可能由集中调控、行政调控转向分散调控、经济调控。
第一个变化是房地产市场的调控有可能从过去集中调控、行政手段调控，转向分散调控、经济手段调控。国家有关部门在这半年内，陆续出台了许多政策，包括土地的供给和管理等，可以看出省一级和地级市权利是越来越大了，包括基本农田要转为建设用地的，原来5亩地以上要经过国务院审批，现在基本下放到省里。在信贷的调控上，首套房、二套房的信贷比、按揭比、信贷利率，原先为了保持房地产市场的平稳，都要各大银行和地方政府协商。
另一个较好的现象是房地产市场从过去的单一价格调控转向多元调控。过去因为单一价格调控，上海、杭州等房子较紧俏的地方，出现了新建房比二手房价格便宜、高档房跟大众房一样价格调控的现象，这些都不利于房地产市场的消费升级和消费多元化。
集体模式供房对解决
中低收入阶层的住房问题非常有效
第二个变化是从单一渠道住房供给转向多渠道、多途径的住房供给，因为疫情后消费者对住房的需求会分化，在这种情况下，应该有多品种来满足多样化的需求。30多年前的住房模式曾是单一化的，政府造房子后分配，房改后转向以房地产开发为主，从政府供房到房地产开发，住房的品种就变成两种，一种是政府建，一种是房地产开发建。
这两端应该存在着多种模式、多种主体，比如欧洲大量的住房是由合作社、协会来供，即集体模式供地。这种供地供房的模式处于政府与市场主体的供地模式之间的多品种、多类型的供地模式。从欧洲的经验来看，用这种模式解决中低收入阶层的住房问题非常有效。
比如深圳某个单位接收了一批北京来的大学毕业生，这批大学毕业生收入比较好，但是在深圳没房子。深圳现有的商品房价格他们用几十年也买不起，那怎么办？假设深圳采取合作住房模式，政府点状供地，每一块土地可能盖几十或几百套房子。将一个单位的学生组织成为一个住房的合作社，推选一个人当住房合作社社长。当地优惠政策趋向于这个住房合作社，这批学生进行资金筹集，资金多的可以买下未来造的房子，资金少的可以租用房子。再用银行贷款，向政府购买一块点状的土地，委托房地产公司进行设计、建造、分配，这块地上的房子成为住房合作社产权的房子。如果说这批学生的工作要从深圳调到上海，那他就把房子退回合作社，合作社再招收新的员工进来。
一般这种模式的房租比市场要低一半左右，因为房价是一个成本价。这种模式对于北京、深圳、上海等房价高企的一线城市来说，可以解决中低收入阶层的住房问题，把过去政府单一中低收入阶层造房子的种种弊端解决了。比如房子造了之后如何分配，房子离工作单位的远近问题等。
欧洲二战以后，这种住房合作社模式占到一个城市50%以上，因为房地产市场如果趋向于成熟，就必须有多个住房供应的主体。自己动手解决城市的住房问题、中低收入阶层的住房问题，政府是一种支持、帮助的态度，而不是包办代替。
在房价基础上
毛坯与非毛坯价格实际相差很低
第三个转变是住房的建造的模式从毛坯房为主转向精装修、绿色、健康住宅为主。目前毛坯房的实际占比较大，看上去好像价格比较便宜，但在房价基础上，尤其是一二线城市，毛坯与非毛坯价格实际相差很低，对节能减排影响却非常大。毛坯房到手后重新装修比统一进行精装修实际能耗会增加50%以上，而且住房的一些性能、结构都改变了，这种改变对房子的寿命，特别是节能减排的特性带来影响。凡是绿色建筑、健康建筑，里面用的材料、结构等都是一次性设计好的。如果自行装修破坏了结构，那房子就不节能了。
所以目前许多地方出台了政策，绿色建筑占比要达到70%以上，高星级至少达到50%以上，有的城市还提出百分百实行绿色建筑。例如北京市刚刚出台的政策，二星级住宅补贴50元/平方，三星级补贴80元/平方。各地都出台这些鼓励节能减排的住宅政策，对整个房地产的健康发展、降低温室气体的排放、下一代能够有更好的家园，都有极大好处。
更重要的是，疫情后，大家对住房的健康、舒适关心程度增大。所以健康住宅目前已有国家标准，有了评价的体系。例如空气质量上，新风系统能不能对病毒进行过滤，能不能在玄关处对一定浓度的臭氧进行消毒等，这些都是健康住宅索所关心的。
在健康住宅的基础上还有健康小区，这方面衡量的标准是建筑间的通风问题、入门和紧急通道的问题、绿化面积等，更加高级的需求就是立体的园林建筑。
这几个月，很多网友日子过得比较艰苦，一个人待在家里无所事事。假设大家的阳台都比较大，上面是鲜花绿草，而且可以进行劳作，种一些自己的蔬菜。可以想象，那就是陶渊明的生活，一点都不枯燥。所以未来的住宅，可能阳台会越来越大且开放，变成一个露天园林。
老旧小区改造会加大刺激潜在消费
稳定房地产市场
第四个转变是从单一的居住功能出发转变到注重小区的配套及生活的便利。国务院最近决定要实行旧城改造，老旧小区改造。今年已过去了小半年，接下来还要完成700万户的老旧小区改造。这是为了解决2000年以前盖的房子，只注意有地方住，但配套功能较差，偌大的区域里，没有便利店、小超市，更没有托幼所、社区医疗所等。所以一个完整、便利、适应老龄化的小区，必须进行各种各样的配套。加上20年以前盖的房子，特别是多层建筑，当时国家标准并不鼓励装电梯，7层以下没有电梯。但是老龄化时代到了，必须重新装电梯。
此外，20年以前中国基本是一个没有车的时代，但现在汽车拥有率已达到30%，这时候小区要改造成为适应汽车时代的小区，一户起码有一个停车位。这样的老旧小区改造，就是以人民为中心的二次城市建设，并且是将那批生活配套性比较差的小区一步到位。通过国家财政补贴、地方的财政支持，再加上老百姓自主及许多企业单位的介入，进行系统地设计，一次到位的改造。例如电梯可以采取租赁办法，停车可以立体停车库或者地下停车库等。在这个改造过程中，还要住户的参与，自己的家园自己出主意进行建设。
所以老旧小区改造会加大刺激潜在消费，并对当地房地产市场供给不受影响，供给端、消费端在数量上没有什么变化，对稳定房地产市场有利。
而且每一次老旧小区改造以后，对于原来均价2万元/平方的，一般有10%-25%的提升，因为质量改善了。所以对住户来说是一个大红包。
住房制度将从城乡分割
转向城乡融合，住房从土地上剥离
第五个转变，就是住房制度从过去城乡分割的模式转向城乡融合。城市里房子盖在国有土地上，一般房子有70年的产权，商用房有40年的产权，但农村里是集体土地上盖的房子。这两种土地制度决定了城乡之间住房体系是分割的，这样对一些进城的农村人带来了困难，现在中央提倡城乡融合，这个融合不是说两个土地制度进行融合，而是把住房从土地上进行剥离，采取多种模式、多种渠道进行城乡之间的融合。
比如浙江、安徽、江苏已逐步推行这样一种模式，许多村里人都离开了住进城里，那把原有的空置农居，由房地产公司进行收购。这类收购不是一次性买断，而是采取租用的模式，年租金可从2000元至5000元，根据住房质量甚至更高。
由房地产公司把这些破旧的房子，甚至已经倒塌的房子重新进行修理，变成有农家风格和当地风格的四合院。这种四合院租给房地产公司，20年的租用期，由他们修好了以后来进行把握。
这种模式有几种好处，首先农村里边这些农民，原来那些破旧的，空置的房子的资源被利用起来，大力推行的新农村建设的资金问题得以解决。那农民可以得到什么好处呢？原来破旧的房子现在有人来帮助维修，如果是20年产权，那20年以后可以得到一个很像样的房子，在这20年间还有人替你保养房子，并且每年至少获得5000元左右的租金。20年以后如果想继续出租，租金可以大大提高，这样年收入会有一笔固定的现金收入。
从这次疫情可以感受到，如果人都待在一个楼房里可能生活会枯燥，但如果有两套房，一套房子在农村一套在城市，那么疫情来临时期，可以选择在农村生活，活动余地比较大。
假设你有一个院子，有宅基地可以种菜，那生活就有“采菊东篱下，悠然见南山”的舒适。所以城乡住房的链条可以打通，并且这种融合模式多样化。这个例子只是其中一种，我相信还有很多种模式。
例如安徽省有的地方采取农村的建设用地点状工地的模式，这样使得城乡的住房模式在一个土地板块上能够打通，但是是点状的打通，集体用地里有可能某几块用地是被征为国有的，那它就有70年的产权，这个模式就像一种镶嵌的模式。
因此城乡的房地产市场从分割走向融合的渠道非常多，需要在座的各位去创造，这些基层的经验非常值得总结。
中国房地产市场投机性和投资性的比重较高
我相信许多观众比较关心当前房地产市场的一些变化，甚至有网友会提出这样的问题：现在有些地方房价下跌，是不是能够出手买一套？我认为现在二手房市场交易非常火爆，因为疫情使大家深切地感受到，每一户至少应该有一套房，多代合作的模式是不恰当的。老年人跟子女生活在一起，最好有一碗汤的距离。通过疫情人们感受到，空间实际换来安全。这样对二手房的需求会进一步地提高，目前市场已经表现出来。
从另一方面来看，根据人民银行最近的调查，城市包括集镇，民众住房拥有率已经达到96%，户均住房资产达到319万，这些指标在国际上都处在前列，而且拥有二套房的城市住户也超过了40%，这些指标说明一个什么问题呢？说明我们的房地产市场，投机性和投资性的比重相当高。
大家都知道中国老百姓爱买房，而美国老百姓爱买股票，所以中国人特别是城市居民的财产分配在住房里的比率高达75%，而美国人财产在住房里的占比只有25%。这样一来大家可以想象得到，城市里很多千万富翁的资产大规模在房产里。
现在疫情又告诉大家，距离产生安全。这个时候会出现局部地方的二手房火热的现象，或者房地产市场出现一定程度的复苏，但是这种短暂的现象并不代表着长远的趋势。从长远趋势来看，农民进城数量在不断减少，有一百多个三线城市人口在减少，所以中央提出来收缩型城市。住房人均拥有量已经达到10%，所以现在缺房子的地方是那些人口不断增加的都市圈里的核心城市，一二线城市，所以空间上来说目前分配是不均衡的。
另外在房子的种类上，大家的需求是有差距的。随着财富的增加，人们对住房的需求质量越来越高，阳台的面积要求越来越大，阳台能够提供的服务功能越来越多。同时住房不是一个单一的产品，还要包括环境、周边配套、小区管理等。是否能够在疫情里开合自如？是否能提供一个安全的环境？特别是一些老年人越来越想到，是否能生活在一个距离医院比较近的地方？
疫情下集中养老模式出现被颠覆的风险
未来居家养老模式可能会兴起
这次疫情还从另一个层面揭示一个道理，此前世界上有两种养老模式，一种模式为欧美为主的集中养老，如大量的各种所有制投资的养老院。另一种则像中国这样的居家养老占主要地位的。此次疫情有一个深刻反思，就是集中养老这种模式出现了被颠覆的风险，特别像欧洲这些国家，三分之一甚至二分之一因疫情死亡的人来自于这种集中的养老院，而居家养老使这种风险大大地减少。
这样看来，疫情后居家养老的模式会重新兴起，不仅是中国，而且在世界上都可能会出现，这就要求社区提供老年护理的环境。诸如此类都会对房地产市场带来一些变化，这些变化衡量你要买什么样的房子，在什么地方买。但是总体上中国的房地产市场，随着从中央调控变成地方调控，从集中调控变成分散调控，从行政手段调控为主变成经济手段调控为主，整个房地产市场的平稳发展是可以期待的。
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