作者｜银昕
题图｜IC photo
“7月31日后西城区小学入学政策将由‘单校划片’改为‘多校划片’”的政策出台后，西城区二手房门店交易量经历了过山车般的大起大落。
“五一前后的交易最火爆，但五月下旬开始回落，六月份前半个月一共才成交了二十多套。”李飞（化名）是西城区德胜片区某房屋中介门店的店长，他向虎嗅展示的一份成交记录显示，整个5月这家中介共交易161套二手房，而这个月截至6月11日只有24笔交易。
根据李飞的回忆，5月15日之前最为火爆，“德胜片区一天卖出十几套房子很正常，现在一天只能卖出一两套。”德胜片区之所以火爆，是因为其被称为西城区内最好的学区之一，辖区内的育翔小学在北京市小学中位列“一级二类”。
“多校划片”新政刚公布时，李飞所在的门店门庭若市，“大多数人都是奔着直对育翔小学的小区去的，如果能挤进育翔他们就不会考虑其他学校。”
所谓“多校划片”，是将片区内所有学龄儿童在所有小学之间进行电脑派位，按照各小学的招生数额和学龄儿童的入学顺位决定每个儿童上哪所小学，与之相对的“单校划片”则是指每个小学有独立对应的几个小区，只要购得特定小区的房产，学龄儿童可直接进入对应的小学入学。虎嗅了解到，海淀和东城两区分别在2018和19年就已开始实行“多校划片”，西城算是最晚跟进的区。
“多校划片”意味着7月31日后落户的“西城区家长”不能通过购得房产来换取子女100%就读重点小学的可能，而只能靠电脑派位来决定上片区内的哪所小学。
孩子若想直接就读重点小学，“西城区家长”们需要在7月31日前完成学区房的批贷、解抵押、缴税过户和落户等全部手续。
转眼6月中旬，留给“西城区家长”的时间不多了。
成为“西城区家长”的拉锯战
距4月30日新政推出已近两月，希望成为“西城区家长”的购房者与学区房业主之间的博弈便缓缓拉开了帷幕。
根据李飞的回忆，五一期间不乏看房后徘徊的购房者，但进入6月事情开始起变化。“现在看来，他们等对了。”
李飞告诉虎嗅，德胜片区不乏希望在7月31日前将手中房子卖出的业主，业主深知“多校划片”后手中的学区房就没那么值钱了。在他经办的学区房中，已有不少业主愿意让价20-25万，“虽然他们不愿意修改系统报价，但心里的底价有所降低，可谈的空间变大了。”
西城区另一个高价学区房密集地在金融街片区，区域内的宏庙小学历史悠久，前身最早可追溯至清朝时期的八旗子弟官学，现位列于北京市小学“一级一类”。“单校划片”政策下可直接入学宏庙小学的丰汇园、宏汇园两个小区经历了五一期间的火爆后也开始降温。
一位丰汇园附近的中介门店负责人告诉虎嗅，目前总价1000万元出头的一套开间，业主可以按照2%~3%的比例让价，也就是20~30万元之间。
与学区房同样众多海淀区相比，西城区老旧小区较多，被楼市圈内称作“老破小”。“老破小”居住环境不佳，户型老旧，唯一卖点是重点小学的入学资格。特别是户型逼仄，面积极小的一居室，很多父母买来“占坑”以取得学位，但实际上并不在此居住。逼仄的一居室在“多校划片”后价值跌落会更大，一居室的业主赶在7月31日前将房子卖出的愿望也更为迫切。
西城区的“老破小”承载了“西城区家长”对子女的成才梦
月坛、德胜和金融街三个片区的多位中介人士告诉虎嗅，已有不少一居室业主明确通知中介准备降价，其中幅度较大的出现在月坛片区。一位我爱我家的中介人士告诉虎嗅，一套可直接入学三里河三小的一居室，系统报价已从5月1日的740万降到6月16日的680万，“680万也不是最终价格，肯定还能谈。”
“老破小”的价值下跌会已是无法回避的事实。诸葛找房分析师王小嫱告诉虎嗅，7月31日后西城区重点小学周边小区价格跌落已是不争的事实，但普通小学周边的小区却能因此获益，因为“多校划片”后普通小学周边的小区也有就读重点小学的可能，这些学区房有可能反而看涨。
西城区一栋可直接入学育翔小学的旧房子
李飞告诉虎嗅，德胜片区的实际情况是普通小学周边小区的价格没涨，重点小学周边的小区已下跌。“育翔小学周边小区的价格已经和五路通和实验二小差不多了。”
起底学区房的“前世今生”
王小嫱告诉虎嗅，在她的印象中，“学区房”这一概念是在中介、炒房者和媒体的共同推动下诞生的词，但“学区房”在法理上有一个形成过程。
1986年颁布的《义务教育法》先提出了“就近入学”原则；1992年颁布的《中华人民共和国义务教育法实施细则》进一步规定：实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局，小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。
从这一刻起，所有住宅小区原则上都是“学区房”，不过，市场根据学校的强弱，对“学区房”衍生出一套价格体系。
缘于自1978年起，教育部制定《关于办好一批重点中小学的试行方案》，在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面向重点学校倾斜，最终形成了在各级公里学校中只有少数几个重点学校的格局。
最终，优质资源和优质生源纷纷流向重点学校，“就近入学”原则亦无法阻挡父母们的“重点梦”。甚至，“择校费”逐渐演变成权力寻租的形式：掌握权力的人为把子女送进重点学校，给学校批条子、打招呼，学校则通过送招生名额从中斡旋。
1995年，国家教委颁布《关于治理中小学乱收费工作的实施意见》，明确提出“九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则，不准招收‘择校生’，严禁把捐资助学同录取学生挂钩”，90年代后期兴起的“电脑派位”也算是教育均等化的一件利器。
但现实情况并未因此改善，学校仅拿出一部分学位用于派位，“点招”、“特长生”等自主招生方式成为绕开“就近入学”的对策，大行其道。
2014年，教育部再推“教改”，要求2015年内100%的小学实现划片就近入学；90%以上的初中实现划片就近入学；每所划片入学的初中90%以上的学位由划片就近入学方式确定，“点招”、“特长生”等自主招生空间也因此越发狭窄。
而所谓“划片”，是指要想被划入重点小学，先得住进附近的片区。至此，让子女挤进重点小学的方式基本只剩下“搬家”这一条路，无数当代“孟母三迁”故事也由此而生。
金融街片区学区房的最大价值不在宏庙小学，更在于背后的北师大实验中学
最终，“就近入学”不再是教育公平的推手，反而成了“学区房”楼价助推器。
“‘就近入学’初心是为各学校水平差距不大的农村或小城镇适龄儿童入学提供方便，但在教育资源分布不均，优质教育资源稀缺的一线城市，显然会引发新的不公平。”王小嫱如此评论。
鄙视链顶端的“西城区家长”
在不少人眼中，海淀和西城两区都有雄厚的教育资源，在“学区房”概念上傲居北京乃至全国的顶端。但虎嗅了解到，不少人更愿意成为“西城区家长”而非“海淀区家长”，其背后另有原因。
根据北京市各区2019年中考的各项统计数字，虎嗅发现，西城区相比于海淀区在优质高中的分布上更加均衡，中考的竞争激烈程度也远不及海淀。西城区的中考竞争格局更像“橄榄型”，而海淀区则是“小金字塔”型。
以2019年中考为例，西城区录取分数线在516分及以上的高中校有16所，海淀区有15所，大致相当；但在考生人数上，西城区为6475人，海淀区则为12626人。若假设西城、海淀两区的考生水平大体相当，试卷的难度系数也基本相同，则意味着海淀区考生考入优质高中的难度远远高于西城。
由于教育资源分布更加均衡，优质资源更加集中，西城的“老破小”秒杀海淀的“高大上”
这一点在学区房价格上可以得到佐证：以海淀“优秀学区”代表万柳地区为例，周边有中关村三小、万泉小学等重点小学，在此购得一套小三居的代价不过900万元出头，但以这个价格，连西城区宏庙小学对应的丰汇园的一个不足50平米的开间也买不来，即便在稍远离市中心的德胜片区，这个价格也只能在马甸南村或新风南里购得一套两居室“老破小”。
源于此，不少房屋中介推销西城区学区房的话术就是：来西城吧，竞争没那么激烈，还孩子一个正常的童年。西城区也得以站在学区房“鄙视链”的最顶端，力压海淀。
也源于此，“西城区家长”看重的不是西城的小学，而是小学背后的中学: 与分布均衡的西城区相比，海淀区中学的“贫富差距”较大。
海淀区教育部门不是没有行动。2019年5月，海淀区成立了一零一中学和海淀教师进修学校两个教育集团，一个重要使命是推动教育资源均衡化。以一零一教育集团为例，集团内既有一零一中学总校和其他校区，也有石油附中、矿大附中两所实力不及一零一的学校。成立教育集团的主观意图是促进优质资源在一零一中学和其他学校之间有所流动。
然而，“贫富差距”现状并非教育集团在一朝一夕之内能改，前往西城区购置房产的“海淀区家长”大有人在。李飞告诉虎嗅，他经常遇到想当“西城区家长”的海淀人，“不少人动过搬家的念头，真正搬来西城的有大约一半吧。”
凭借直接进入宏庙小学的学位和直升北师大实验中学的高概率，丰汇园一间不足50平米的开间售价超过了1000万元
其实，不论买卖双方如何博弈，希望成为“西城区家长”的购房者都不可否认地处于弱势地位：业主的最坏情况无非是将房屋长期持有或出租，西城区地处北京核心位置，基本价值尚在。而对于想要赶上“单校划片”末班车的购房者来说，6月下旬是他们作抉择的最后期限。
西城区房管局服务大厅坐落在南菜园街51号，西城区所有二手房交易的缴税和过户手续都在这座大厅里完成。“西城区家长”来这里办理缴税和过户的最后期限是7月30日，他们还要为去派出所落户预留一天的时间。
虎嗅从多方人士口中了解到，截至6月18日，服务大厅的过户手续已经约到了7月初，也就是说，即便买卖双方在6月18日当天完成解抵押、首付等过户前环节，过户手续也只能约在7月上旬，如果在7月上旬再预约，就很可能错过“末班车”。
某房产中介月坛片区门店负责人告诉虎嗅，他们已经准备好一份新式合同，在尾部加上一则条款：若买方不能于7月31日之前完成落户，则交易取消，双方均无责任。
如此看来，想成为“西城区家长”，时间真的不多了。
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