这两天楼市最大的新闻，莫过于深圳的二次房改。犹如一声惊雷，响彻神州大地。
作为中国最早改革开放的城市，深圳是敢于第一个吃螃蟹的，住房改革也不例外。
6月5日，深圳市政府发布文件，到2035年新增建设住房170万套。按照住房供应比例测算，未来17年时间有70万套商品房供应，而保障性住房有100万套，占新增住房总量的近六成。具体比例看下图：
网上关于深圳二次房改的解读很多。主流观点是：深圳房改是对“房住不炒”政策最全面的贯彻，是真正的长效机制，将使深圳率先摆脱土地财政的束缚。
这些主流观点我基本赞同。毕竟如此有红利的政策，也只有深圳能够做得出来。18年建100万套的保障性住房，让利50%的房价，按照深圳目前5.4万每平米的新房均价计算，市场保守预测，深圳政府让利接近2万亿，这得是多大的超级红包！
前景很美好，最怕现实很骨感。保障性住房不是一个新名词，以前的经济适用房、廉租房，还有去年兴起的共有产权房，很容易沦为权力寻租的“富人福利”，老百姓都怕了。
所以我们不禁要问，深圳房改的保障性住房，究竟能不能分到真正需要的人手中？而据我观察，目前媒体对深圳房改的解读，基本都没有涉及到这块内容。下面我做个简要分析，和读者们交流探讨。
第一个问题，“有关系”的人为什么都争着抢保障房？
“有关系”的人，一般不缺房子住。经济适用房价格往往低于市场价的50%，即使很多城市规定，经济适用房有五年的禁售期，但如此巨大的差价空间，足以诱惑那些关系户不择手段了，正所谓“骗到就是赚到”。
如今那些真正需要保障房的人，已经不相信福利会落到自己头上了，只能望房兴叹。
第二个问题，深圳房改如何解决权力寻租问题？
这次深圳房改，可能被“关系户”盯上的房子主要是第二类：政策性支持住房，价格最低只有市场价的五折，这可是一块大肥肉。
既然“关系户”是瞄准政策性支持住房上市后的差价利润，那斩断权力寻租，最根本的方法就是让“关系户”无利可图。深圳是如何做的呢？
深圳房改九大措施中有一条是：封闭流转。这就是我说的“四两拨千斤”的细节。这里有两个关键词。
关键词“封闭”：因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让政策性支持支持住房，或由政府按规定回购。
这就保证了，政府建设的政策性支持住房不轻易流失，不会被那些关系户囤积。
关键词“流转”：首先是流转时限，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年。
这么长的时间，将极大提高投机者的投机成本。可以说基本把投机者排除在外了。
但更高明的还是下面一条：流转成本。深圳规定，达到流转时限后，申请者向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。
我们做个简单的测算。假如从2019年初开始持有政策性住房，最低持有10年。
我在文章《原创｜现在的房价危险吗，观察这个指标就够了！》提出：一个城市或国家的房价，短期取决于货币流动性，长期看取决于这个城市或国家的经济发展水平。因为房价本质是，房子下面那块土地创造财富的价值。房价因此可以看成一个城市或国家的股价。
在楼市长效机制下，像2016年全国房价一年翻一倍的情况基本不可能出现了。未来十年，深圳还是房产升值最好的城市，那么房价年均涨幅应低于深圳GDP年均增幅，因为经济整体的增长包含房地产单个行业的增长了。
根据深圳统计局的数据，从第一批允许预售的商品房开始，1994年深圳均价6738元/平米，到了2017年均价54445元/平米，房价年均涨幅是9.5%，23年翻了8倍。
1994年深圳的GDP是634.7亿人民币，2017年深圳的GDP是22438.4亿人民币，GDP年均涨幅是16.7%。
两个涨幅数字一对比，深圳近23年房价年均涨幅约为GDP年均涨幅的58%。大家记住这个数字。因为深圳是科技驱动型的城市，所以对房地产的依赖度比较低，2017年深圳土地财政依赖度才20%左右。
2017年深圳的GDP增速是8.8%，如果非常乐观地估计，到未来房改规划的2035年，深圳一直保持年均10%的GDP增速，已经够厉害的了。
假设持有政策性支持住房10年，按照前面计算的房价涨幅和GDP涨幅的比例，10年间深圳房价涨幅年均约为5.8%。考虑到买房时有五到六折的优惠空间，但是10年后卖掉时，还要向政府上交部分增值收益，两者一抵消，大约再贡献2%的利润增长点。
这么算下来，持有政策性支持住房10年，每年的收益大约是7.8%，这比无脑定投指数基金的收益还低。而且这些房子是必须要有人住的，要交社保的，如果再把这部分投机成本算进去，谁还有兴趣炒福利房呢？
第三个问题，封闭流转对商品房价格走势有什么影响？
在新的房改政策下，商品房将更加稀缺，价格溢价更高，将比现在更脱离刚需的购买力，而且有大量政策性住房和公租房支撑，刚需未来基本不会首选商品房。
这意味着，以前刚需沦为高房价接盘侠的日子，一去不复返了。在深圳炒房，就让那些有钱人自己炒去吧。
虽然我也看好深圳的房价，但未来炒房的风险已经加倍放大了，不仅因为收益率降低，更大的风险是抛售变现难度加大，因为有钱人手中都不缺房子。
综上分析，深圳房改通过“封闭流转”，断了权利寻租者投机的空间，这才是最聪明的一招。在中国有望第一次让福利房回归本色。
我认为，深圳二次房改是目前最系统、最有诚意的楼市长效机制。据说这个房改方案前后酝酿了10个月，修改过近百次，还多次向国家和省里的主管部门做过汇报。
但即使这样的方案，也招致很多批评的声音。比如著名房地产专家马光远，就认为深圳房改，极其令他失望。他的理由主要是深圳房改，没有土地制度方面的突破创新，而且认为福利分房有违市场化方向，是一种倒退。
我不同意他的观点。深圳房改力度之大，前所未有，也许未来只有xiong安新区的改革能够超过深圳。
深圳房改，是实打实的政府让利，是走民富路线的改革。18年让利于民约2万亿，估计只有深圳这样有经济超强潜力的城市才能做到。
况且深圳能够推出这样的改革，也是经过上层批准的，未来肯定也会成为很多城市的样板。再退一步讲，即使深圳的改革经验成功了，中国又有几个城市敢跟进呢？
我们看看中国几个热门城市的土地财政依赖度。
排名前几名的城市，基本都是房价涨幅很大的城市。这些城市，用高房价掏空了城市的未来，也掏空了居民的未来。前五名中，南京、杭州、武汉还有实力学深圳，别的就不好说了。
今年很多城市开启了抢人大战，其实就是变相绕开房地产调控，通过卖地、卖房，把ZF债务转嫁到居民身上，在这个过程中，大量财富转移到房地产商和富人身上。这才是我们内需迟迟无法激活的根本原因。
还有所谓的棚户区改造。背后的套路就是：ZF先给居民一笔只够首付的拆迁款，老百姓再去贷款买房，最后ZF发给老百姓的首付，又通过房地产回到了ZF手中，因为地价和税费占了房价的大部分。
百姓好像财富增加了，但却是纸面财富。更悲催的是，经济不好的三四线楼市，未来还面临着房价下跌的危险。最明显的信号是，今年楼市资金开始回流一二线城市了，准备抱团抵御楼市下行风险。
所以对深圳的房改我们还能批评什么呢？深圳房改，必将开创中国房地产新格局，其他后知后觉的中心城市，早晚会从“看不懂”，变为“赶不上”。