你还在等北京房价下跌吗？

◎作者 | 子木

◎来源| 子木聊房（zimuliaofang） 已获授权

昨天一北京的朋友跟我说，不知道为什么，近期北京楼市异常火热，但也出现了很多怪象。

譬如一些房子在排队购买，一些房子却在降价出售，一些房子空置没人租，一些房子租金反而在上涨，北京南四环甚至还出现了挂牌2.5万/平米的房子，这显然超出了之前大家对北京房价的认知。
为了寻找这个问题的答案，我特地从几家机构调出了近期所有楼市数据，又和几位二手房中介聊了聊，终于明白了其中缘由。
而且似乎所有数据都在指向同一个结果，“北京房价底部窗口正在消失，留给刚需的时间不多了”。
至于为何，我们先从大盘讲起。

大盘
其实在去年年底，北京市场就表现出逆势上扬的翘尾行情，11月、12月连续两个月成交量上涨，已经在告诉我们，隔年大概率会有小阳春行情。
那段时间，北京市场的购房情绪还很一般，几百万的房子砍个10-20万是很正常的现象，很多有想法的人都提前在年前抄底上了车。
2020年1月之后，北京楼市进入春节冷冻期。结果又遇上了疫情，蕴藏的小阳春行情被生生推迟了2个多月，在4月份才蓄势爆发。
可以说，北京是疫情之后，楼市恢复最快的城市之一。4月量价齐涨，二手房成交量就达到了1.37万套，恢复到去年巅峰3月的75%。

那段时间是北京中介最忙的时间。一个中介朋友跟我说，一般都是“前脚刚走，后脚就有人来看房了，周末连吃饭的时间都没有，仿佛自己回到了2017年。”
4月结束，进入5月之后，北京行情依然稳健。数据显示五一期间，北京二手房网签139套，新房网签666套，总计住宅网签805套，相比于去年的五一住宅网签量的376套，成交量翻倍。
虽然目前5月份整体网签数据还未统计出，但现在来看，5月会比4月有一个显著的提升，而且小阳春起码会维持到6月份才会接近尾声。
关于北京近期行情的热度，可以归结为以下几点原因：
1、随着疫情解除，之前积压购房需求的集中释放
2、由于房贷利率趋于下行预期，和“买涨不买跌”心理，之前观望的刚需客户，也开始步入战场，大多数人认为北京房价已经进入了合理区域，不能再等了。
前段时间，网上有很多人说，这波疫情对北京购买力打击很严重，其实很难成立。
你想，北京的房子动辄都是几百万起步，首付资金肯定不是一天两天凑起来的，疫情影响的是短期流动性收入，和之前储蓄关联不大。
拿前段时间，一个朋友买房举例，房子633万，贷款300多万，每个月月供就得1.8万左右。
按照50%的收入还贷率讲，能在北京买得起房且能稳定还贷的，起码是企业中高层以上的白领。
疫情导致失业，到底是对下游影响大，还是对上游影响大呢？

刚需大于一切
这么看来，北京的行情大好，但为什么会出现诸如前文一个朋友提到的怪象呢？为此我特地查了他所描述的房源。
很不幸南四环2.5万/平米的房子已经卖掉了。但是我也有了新的发现。
在北五环的天通苑，一套在售房源，挂牌单价为2.1万/平米，低于同小区同户型价格48%。2.1万/平米房价在北京5环是极难见到的。

然而更有意思的，北京豪宅区顺义后沙峪板块的一套在售房源，挂牌单价为2.9万/平米，低于同小区房价61%。

西城区南二环一处房源挂牌单价为5.4万/平米，低于同小区46%。要知道西城的房价在全市都是最高的，房源所在区域的房价是9.8万/平米。

那么究竟是什么原因，导致这些房子会远低于周边均价出售？
答案很简单，面积。
上面三套房源的面积分别为：211平方、547平方、253平方，这些房子都是非学区、高总价、大户型的改善房。
按照北京地区目前的限购政策，再加上中介费、税费，二套房客户需要支付的首付比例达总房款的七成左右。
有能力买大户型改善房的人群一般都不是首套，7成的首付，一般人很难吃得消。所以，导致大平米改善型住房的流动性进一步拉低，根本卖不出去。
一个中介跟我讲，现在每天来店的购房者，90%都是刚需，3室以上肯定不考虑。这段时间，500万以下的房子房价反而每天都在调价，大平米房子每天都在跌，分化很严重。
这也是我一直劝大家，如果房子够住，首套一定要选70-90平米的刚需房的原因。在北京，临铁刚需小两房永远是硬通货，增值潜力一定要要比大平米改善房强得多。而改善房因为相对受众少，不代表整体行情。

租赁市场回暖
目前来看，北京购房市场已经被刚需力量占据。其实，刚需占据市场主力，不仅表现在户型的选择上，近两个月北京各区域房价涨幅，也表明了这一点。

数据显示，4月份房价涨幅最大的前三个区域分别是通州、顺义和石景山，这些地区是500万以下房源的主要分布地。而东西城、海淀区等主城区反而排在了后面。

与此同时，近期北京租房热度也开始回暖。这点有必要讲一下。
其实疫情打击最大的还是租赁市场，前段时间和朋友估算了一下，疫情对北漂直接或者间接造成的经济损失大概在1.5—3万元左右。
尤其三月份，湖北省无法返京复工，房子退租现象很严重。
但在5月份，租赁市场开始复苏。数据统计，相对于上个月，北京租房热度指数上升了31%，平均租金稳中有升，环比小幅上涨1.5%。居于四大一线城市之首。
租赁市场中，刚需依然为主流，丰台、昌平、大兴、房山等周边地区租赁热度最高。
底部机会
对于北京目前的形式，我可以用两个词来形容：“理性”，“夯实”。
上轮房价将北京房价炒高，一度达到7万多一平米，而后于2017年“317新政”后，房价开始大幅度回落。
经过2年的回调，从2019年年中开始，北京的房价开始企稳，在6万/平米左右微幅震荡。
疫情之后，才是真正检验一个城市实力的重要时期。而北京一波接一波刚需入场，正是体现了北京楼市扎实的底部支撑力。
数据显示，北京同比去年房价上涨了3.3%，低于深圳的4.8%。
但两者相比，深圳的炒房动机显然要比北京强很多，北京房价的增长，是在政策严控，没有放开信贷口子的条件下形成的，是实打实市场自然供需的结果。
在这个层面上，北京市场是合理的，该跌的跌，该涨的涨，房子的价值和地段、配套、流动性有强关联性。这远比前几年，芝麻绿豆烂白菜，不分青红皂白瞎涨一气强很多。
而且今年北京前四个月的土拍市场中，北京土地成交总额达到1130亿元，比没有疫情的2019年还都要高出不少。
开发商是最注重利润的，所以这也从侧面反映出，众多开发商已经窥见了北京的房地产时机，作出了最直接的反映。
当然，谁都无法预计北京房价接下来能涨多少，但可以确定的是，随着刚需购房者的不断入场，北京房价已经跌无可跌，「房价底」逐步被夯实，慢慢消失，这是市场自行选择的结果。

现在来看，北京这几年的调控成果显著，房价又回到了2016年10月份，4年一轮回，也算是刚需年轻人的福音，接下来是否能抓住机会，就看自己的造化了。
这时候一定会有人质疑，不是说“房住不炒”吗？北京房价肯定涨不起来，买房根本不用着急。

的确，北京作为全国政策中心，只要口号喊一天，政策一定不会放开，但“房住不炒”不代表“房住不涨”，大涨不可能，但10%幅度的动荡是被允许的。
你要想明白，北京10%就是代表几十万，这个资金幅度如果你能接受，大可不用考虑房价周期。
而且在前四个月的土拍中会发现一个现象。北京拍出总共32块地，其中有21块地不限价，平均楼面价达到了3.6万元/平，比去年2.5万/平的楼面价，涨了近1万元/平。
面粉贵了，售价还不限，面包到底会不会涨价呢？你一定要想明白。
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