又见售楼部被砸！这次购房者、中介齐动手，祥生刚提交招股书便陷舆论旋涡
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筹备上市的关键档口，祥生地产旗下的一项目售楼处被砸了。
6月5日晚上，位于浙江海宁的一个售楼处被300多个怒气冲天的人给砸了。这个被砸售楼处的楼盘叫祥生钱塘新语，正是前不久刚刚向港交所递交招股书、试图在资本市场一展拳脚的祥生地产旗下项目。
与以往因房子降价引发冲突不同的是，这次砸售楼处的人并非是老业主，而是中介和意向买房的客户。据说中介们忙活了过去一个多月辛苦找数千名客户，但拿到客户名单的开发商直接把中介踹掉了。
群情愤怒之下，中介们带着客户把祥生钱塘新语的售楼处砸了稀巴烂。事情发生后，舆论的声讨之音是一浪接着一浪。刚开始似乎选择了以拖应对，不过祥生地产最后终究没能熬下去。
时隔四天后，开发商海宁祥生发布一份声明称，在2020年6月5日的销售活动中，由于我司委托的独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷，导致现场秩序不可控，我司考虑安全因素，要求独家代理公司暂停开盘销售。
黑池财经在这里给大家总结以下这件事，就是说中介们觉得开发商忽悠他们想赖账，而开发商却说这事跟我没有关系，一切都是“临时工”的错。
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祥生地产玩“跳单”？
据钱报杭州房产报道，祥生钱塘新语位于海宁和下沙的交界处，是正宗的“环杭”楼盘。这次开盘推出294套房源，总价85万元起。为了销售顺利，开盘前，该楼盘启动了中介分销为楼盘造势。
有中介人士称，在这次294套房源，海宁祥生给了每套佣金3.5万元，占总价85万的4.1%。计算下来，若所有房子成功售出，中介们累计可以拿到一千多万的佣金。
一般情况下，新开楼盘从启动蓄客到开始分销大概在一周左右，但让所有中介感到诡异的是，这个简单的过程，新开盘的祥生钱塘新语拖了一个月。
6月5号，所有的分销中介接到通知，晚上9点即将开盘，各家中介就将意向客户带往了售楼处等待，但一直等到晚上10点才得到开发商更改地点的通知——开盘地点变为蓝豪酒店。
得知消息后，中介们急忙带着客户去了现场。不过到了之后，他们发现开盘已经基本结束，现场销控表显示房源已基本售罄。
回过神的中介们这才意识到，他们可能被开发商“跳单”了。到底何为"跳单"呢？简单的说就是开发商为了省去支付佣金，跳过中介私下与意向客户接触，或避开中介带客，将房子卖给售楼处自然来访客户。
群情激愤下，等了一晚上的中介和购房者越想越生气，于是一怒之下便砸了售楼处。
事情发生后，祥生地产一度陷入舆论旋涡之中。6月9日，项目开发商海宁祥生发布声明称，在2020年6月5日的销售活动中，由于我司委托的独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷，导致现场秩序不可控，我司考虑安全因素，要求独家代理公司暂停开盘销售。
海宁祥生强调，公司仅委托杭州国俊资产管理有限公司（以下简称“杭州国俊”）作为独家销售代理公司，除此之外，从未以任何方式与任何其他渠道、中介、分销公司有过协议，亦未向该等机构作出任何承诺。公司会加强对供应商的管理，督促杭州国俊尽快解决与其自行组织的渠道及中介人士之间的纠纷问题。
然而对于销售代理公司让自然到访客户优先成交、疑似跳单等问题，海宁祥生并未正面给出解释。
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拟赴港上市“补血”
祥生成为地产圈热点的除了最近的跳单事件外，还有其月初拟冲击港股IPO的新闻。6月3日晚，祥生地产向港交所递交招股书，拟开启自己的资本市场之旅。
公开资料显示，祥生地产成立于1995年，迄今已有25年，2020年位列房企百强榜中第27位，是目前TOP30房企中唯一一家未上市的公司。
据克而瑞数据显示，2015年至2018年，祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元，年复合增长率超100%。2019年，祥生地产销售额进一步增长到1174.7亿元。
财务数据显示，2017至2019年间，祥生地产营业收入分别为62.9亿元、142.2亿元、355.2亿元，年复合年增长率137.6%，保持高速增长态势。业绩不断向好同时，2019年，祥生控股实现净利润32.09亿元，较2018年同比大幅增长650%。
但在一切美好的景象背后，祥生地产的现金流及债务压力却不容忽视。截至2019年底，2019末，祥生控股货币资金69.6亿元，同比下降11.5%，其中现金及现金等价物为24.12亿元，较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元。
虽然账面有未受限的货币资金24.1亿，但是祥生地产的短期借款高达102.9亿元，货币资金远远不能覆盖短期借款，呈现现金流紧张局势。
债务方面，2019年末，祥生地产有息负债总额273.1亿元，同比增长5%，其中短期借款102.9亿元，同比下降17.8%，长期借款170.2亿元，同比增长26.1%。
2019年末，祥生地产285.27亿元借款总额中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%。其中有51笔信托融资借款未偿，其年利率在8%-19.6%区间。由于信托融资占比高，也大幅拉高了该公司的融资成本。
据祥生地提交的IPO文件显示，过去3年祥生地产全部利息支出分别为18.8亿元、34.71亿元和44.77亿元。资本化利息后，融资成本几乎翻倍速度增长，分别为2.2亿元、4.32亿元和7.78亿元。
而在当前房企信托融资政策日益收紧的情况下，IPO拓宽融资渠道似乎成了祥生的唯一选择。
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