一次商铺投资经历

Part1：一见钟情  私定终身

        一次偶然的机会，接触到某商铺。品牌开发商、知名运营商，优质地段、优质配套，价格亦符合预期，一种相见恨晚之感，亦如感情世界的一见钟情。

        一到家就和先生商量，夫妻二人一拍即合，他亦表现出十分浓厚的兴趣，说:这不正是我们要找的资产吗？

        那周末，二人便去售楼中心了解详情。由于对周边地块及发展了然于胸，当天就交下认筹金3万元。

        11月19日晚，项目举行首发仪式。夫妻二人欣然前往。室外搭建的现场，6℃左右的气温外加西北风2级，都没能阻挡各投资客的热情。现场爆棚，热闹非凡，而项目的推介更是再次强化了我们的投资预期。我们捉摸：按照今晚这个火热程度，在摇号的情况下，要买到理想的商铺概率会大大降低，得想想办法。一合计，次日再次来到售楼部，用家人身份证加认筹2个，即增加了2次摇号命中率。也就是说，我们以势必拿下的决心，破天荒用9万元登记3个认筹，就如同与该项目私定终身一般，而这在以往是绝对不可能做的。你可以说我们太钟情于它，又或者说该项目的前期营销做得特别到位，以至于打动了向来投资理智的我们。

Part2：细处不合  无奈舍弃

        开盘定于12月30日，元旦假期第一天。提前三日置业顾问便电话通知，各商铺开盘单价、优惠政策已出，可前往算价，按照购买预期选定意向商铺。可算下来发现：开发商着实给我们兜了一个大圈。原宣称几个面积相对较小的内街意向商铺单价3万左右，还可享受20平米以下总价减5万、20平以上总价减7万的优惠，可实际是在原认筹优惠的基础上再算开盘当日付款等三个0.99优惠，单价居然还高于4万，这比我们预期价格高出30%以上。项目运营合同10年，空档期1年。前4年按照6%、6%、7%、7%的税前收益率返租，后6年若低于7%的年化收益不收取运营管理费用，反之，则超出7%的部分按照二八比例进行分成。前两年收益直接减房款。

        回家我便详细计算了一番，把总价、首付款（含契税、维修基金等）、实际单价、月供、返租情况、税后收益等通通计算了一遍。初步拟定了两个方案：

        方案一，全款购买面积更小 ,总价更低的商铺。优点：房款一次到位，无月供压力，且实际第4年开始每月/年有几千元现金流入；缺点：面积过小，后期不好打理，尤其是运营期结束或运营不善的运营期内，不好转手亦不好出租；

        方案二，首付五成，贷款购买面积相对较大的商铺。优点：弥补了方案一的缺点，面积相对较大，后期好打理。缺点：前3年每月有按揭压力，但第4年租金已覆盖房贷，且每月有盈余可实现较小的家庭现金流入。若不把前三年的房贷款事先准备好，加上家庭已有房贷压力，势必将影响生活质量。万一遇上利率上浮，生活压力真可谓“雪上加霜”。

        开盘前一天，夫妻二人再次商议。最终决定放弃。

        其一，单价过高，买贵了实际上就挤占了部分房价上涨空间，不符合我们寻求价美质优资产的初衷；

        其二，关于成本，按照北大教授薛兆丰的定义：所谓成本就是放弃了的最大价值。如果我们真的投资此项目，资金将被占用，那么投放在基金 股市 P2P等金融工具上的资金就有限，而这几种理财方式2018年预期看好。可以说购买这个商铺的成本就是放弃了这些金融方式可获取的最大价值。此外，商铺有培养期，价格上涨时间相对较长，而目前给予的租金水平处在不痛不痒的区间，扣除约27%左右税费等，实际收益更低，倘若按揭购买还面临利率上浮压缩利润空间的几率；

        其三，量力而行。投资是为了获得更高的收益，实质是为了过上更好的生活。在当前家庭经济条件下，过于“霸蛮”购买就如同负重前行，将承受较大生活压力，加上家庭面临养育小孩重任，投资应在确保家庭生活质量的基础上量力而为；

        其四，是投资就有风险。虽然未来看好，但受当前房地产调控大环境和互联网冲击，仍旧不排除统一运营失败风险以及店铺面积分割过小引发的投资变现和管理风险。

        多方权衡，我们决定放弃。而此次商铺投资过程就好比一场未果的恋爱，一见钟情便私定终身，但细细接触下来发现双方还是有诸多不适，最终未能按预期走到一起。

Part3：几点体会

        1、关于认筹。倘若没有势必拿下的决心，不建议拿太多资金认筹。我们本次尝试从交认筹金到退款到位，资金占用2个月有余，算下来大约损失了利息成本1000元左右（不认筹拿来理财投资可产生的收益）。此外，开盘一般难以全部卖空，总会剩下小部分需后期消化，尚有一定机会。不过大多数项目后期购买无法享受前期认筹和开盘当日优惠，需要一个讨价还价的过程。

        2. 关于运营商承诺年化收益的陷阱。倘若统一运营，以公司化运作将受到相关部门的监管，需按程序缴纳一定比例税费，加起来高达20%之多。也就是说运营商承诺的收益，实际上到手是要打一定折扣的。

        3.投资就是博弈。是个人与项目的博弈，更是各可选项目之间的收益风险博弈。这是一笔细账，需慢慢去算，去抽丝剥茧理清。