上海合星财富：新经济形态下磐界投资的投资策略

磐界投资自成立以来专注于创新产业投资运营，以积极的态度和行动致力于产业地产、股权投资与创新金融三大板块构成的投资生态圈建设，助力产业发展。

日前，由合星财富主办的“新启航·新形势-中国家庭资产配置高峰论坛”在上海举办，磐界投资现场见证了合星财富五周年庆典。期间，磐界投资接受蓝鲸财经采访，就中国未来的产业地产发展和股权投资做出详细的解读与建议。

Q：磐界投资作为产业园方面专业的投资者和运营者，对于中国未来的产业地产发展持何种看法？

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磐界投资总裁  李仁勇

众所周知，中国经济发展的必然趋势之一就是城镇化的加速。城镇化对于产业发展来说是一种很好的促进剂，它能将更多的劳动力和资源集中起来，形成规模与协同效应，从而促进生产力更好更快的发展。

而产业地产，正是在我国城镇化快速发展应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。 (一个成功的产业园区，能够完整的为居民提供各种等价于城市的生活生产服务，同时提供大量的岗位，满足各种层次居民的城镇化需求。)

未来产业园区数量的迅速增加，将是国家政策导向下的大势所趋。近年来，政府出台了很多关于产业地产扶持与优惠的政策，包括支持创建国家、省、市级孵化器，制订孵化器评价考核体系，根据年度绩效评估，择优对服务能力强、培育水平高、孵化绩效好的孵化器给予奖励补助等。政府对产业地产的重视与扶持，既是产业地产建设的良好背景，也是其发展的强大助力。

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黄山智谷科技园

但是，产业园的发展也有其特殊性。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。具体到项目上来，最突出的问题一个是资本，一个是产业。产业地产的未来就在于资产证券化的发展与产城融合的趋势。

资产证券化更多解决的是资本层面的问题。资产证券化在我国起步时间比较晚，政府与开发商合作的产业地产行业由于审批严格以及企业资质等问题，直到去年才出现第一单产业地产PPP模式的资产证券。目前发改委已对于PPP项目利用资产证券化融资给出了严格的筛选条件。而对于ABS模式的资产证券化，稳定的现金流与高信用评级是企业能够发行资产支持债券的保证。公募权益类REITs的业务规则现在还未出台，市面上的类REITs融资还大多是挂着REITs的名头，卖着债权ABS的肉。产业地产行业要想发行公募REITs可能还要等待市场进一步成熟。可以肯定的是，未来的产业地产会随着资产证券化的发展同步繁荣。

再回到产业上来讲，产业地产本身的定位实际上是利用地理空间优势，实现多种产业上下游的融合。而现在的很多园区的产业功能过于单一，连产业链条都尚不完善，规模效应和协同效应无法得到体现。未来的产业地产方向，势必是多元产业上下游形成的产业网，相互联系沟通的产业集群。那么，如何将产业园区变成真正宜居的产业城市，如何利用合理的规划、多样的配套、平台的建设真正实现产城融合，是未来产业地产需要探索的重要课题。

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黄山未来科技城

Q：磐界投资在股权投资方面也颇有建树，但很多人说明年的中国经济变幻莫测，那对于投资者来说，磐界会有什么样的投资建议？

中国的经济金融形势和产业结构变化问题的确是近期的焦点话题，10月19日刘鹤副总理在接受人民日报、新华社、中央电视台记者的联合采访时对中国整体经济形势定过一个基调，即“中国经济总体上保持了稳中向好的基本态势”，各项经济指标均显示我国的经济运行处于合理区间；针对经济运行中出现的一些可能引发经济下行和风险增大的边际变化，党中央国务院早在8月初就提出了“六个稳定”要求，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。在坚决抓好落实“六个稳定”要求的同时，下一步的改革重点是增强微观主体的活力、韧性、创新力，从而推动经济转型升级，促进国民经济良性循环。为此刘副总理提出了当前必须抓紧做好的三件大事：支持民营企业发展，深化国有企业改革，增强金融体系服务实体经济的能力。

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南通长江智谷科技园

虽然近年来受各方面影响私募股权投资机构的压力的确在增大，但市场扩展的脚步从未停息，如果用马太效应来理解的话，可能多数人认为的行业寒冬却恰恰成为了少数机构的发展春天。股权投资市场的发展一定是伴随国家经济建设的，随着我国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，上半年以独角兽为代表的“新经济”话题又再一次将14年底经济形势专家企业负责人座谈会中首次提及的“四新经济”拉回到人们视线中，“四新经济”便是顺应当下中国经济转型升级大背景下的投资范畴概念。宏观经济新常态要坚持以新技术为驱动，以新产业为支撑，以新业态为引擎，以新模式为突破，新技术催生新产业，新模式引发新业态。

磐界产业发展基金的主要投资领域以及实际已投企业均与“四新经济”息息相关，事实也证明了顺应国家经济发展政策导向的股权投资是成功的，在分享成长性收益的同时，也间接扮演好了支持民营企业发展，金融服务于实体经济的角色。10月22日中国基金业20周年论坛中刘主席也重点提到私募股权投资基金在培育新的经济增长点、促进动能转换和产业升级方面发挥了不可替代的作用，已经发展成为支持实体经济和服务供给侧结构性改革的重要力量。更重要的是，私募股权投资可以作为投资组合多元化策略的重要组成，因为其与大多数资产种类都有着较低的相关性，如现金、债券、对冲基金、权益、商品及房地产等资产，能够有效降低投资组合的风险，对于投资者来说，目前的大环境下，不妨可以考虑将部分资金交由专业性投资机构参与股权投资。