开发商迟延交付房屋应承担怎样的法律责任？

2006年4月，原告张某、被告某房地产公司签订《商品房预售合同》，原告向被告购买涉讼房屋。双方约定，被告承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如果到时不能取得商品房房地产权证，原告有权单方面解除本合同。合同并约定，被告定于2007年6月30日前将房屋交付原告。被告如未在约定的期限内交房，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二。2008年1月10日，被告通知原告于2008年1月16日交房，双方实际于2008年1月17日办理了交房手续。2008年1月17日，原告书写违约金确认书，确认被告逾期交房，应按约定赔偿每日万分之二的违约金。之后，原告收到上述违约金。但原告起诉，要求被告另赔偿因逾期交房给原告造成的二十余万元的损失（预期租金）。

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法院认为，原、被告签订的预售合同乃双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。被告未能在约定期限交房，构成违约，应承担违约责任，被告已经依照合同约定向原告支付了约定的违约金。关于原告诉请的租金损失，因原、被告订立预售合同时均未遇见，故原告要求赔偿原告因逾期交房造成的租金损失，无法支持。

我国《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）其他法律规定的其他情形。”本案中开发商延迟交房，致使原告无法在约定期限内获得房屋产权，已属于迟延履行主要债务致使合同主要目的无法实现，当属根本违约。

我国《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”预期利益是建立在合同得到履行的基础上，他不是已有财产的损失，而是未来预期可获得的利益。让当事人对其订立合同时无法预见的损失负责，必然使其承担的风险与取得的利益不相对称。

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