关于卖掉杭州公寓的逻辑

      最近自己一直困惑着一个点，就是现在股市不好、币市也不行，而人民币汇率也一直在跌，现在的市场到底是处于哪个状态，资金都流向哪里呢？楼市？所以我开始研究了下楼市是否还有投资或说投机空间。

一、宏观层面

目前各地都出台房地产调控政策，在搞限购，其实如果投资房地产，房价很多时候可能是涨了，你觉得赚了，但是你想要脱手转卖，就很困难。这时候的房地产很难代表居住用途，而更多是金融衍生品。本质它是个理财产品，而且是刚性兑付的理财产品，流通性差。

新华社在名为“稳定房地产，调控要从严”的文章中称，“在经济总体保持向好态势下，必须坚持去杠杆、严监管，稳定房地产调控力度不松懈，推动开发投资向理性回归。”

与此同时，前两天有新闻爆出厦门房价开始下跌，如果是普遍存在的真新闻，个人感觉这轮房地产去泡沫开始启动，如果只是个别现象而是媒体做了夸大不实报道，那说明可能是发出给想要这个结果的人看到。隐约感觉市场中有一丝不对味的地方。而且杭州近期的拍卖出的地皮也没有多少溢价。

所以从宏观层面来说，我个人对最近一两年的楼市并不看好。

如果你现在打算买房，那该怎么办呢？我有个朋友让我去买一手房，现在还只需要6折首付，可以放大自己的杠杆，当然投资标的是要在一线城市最好。为什么呢？我是这么假设的，假设楼市崩了，那么首当其冲的是二三线城市的房价开始暴跌，人们开始纷纷抛售自己手中的房子套现保值，而之后投资者们的钱会去往哪里呢？大家可能会将资金开始投向一线城市的楼市中，因为它们在这轮下跌是相对比较保值的。

二、微观层面

从房子持有人角度出发，目前陆家嘴附近房子1300万，而租金20万，年化收益1.5%，租房收益还不如一般的银行理财产品收益。当然，买陆家嘴的房子是为了房屋的增值带来的收益，而不是租金收益。

同时，对于我个人来说，目前在杭州下沙西地铁口的一套酒店式公寓，购买于2016年9月，在G20开始前两个星期购买，单价13000元/平，面积在50平米左右，加上各种税费，整体花费70万左右。我是付了50%的首付（公寓属于商业用房，商业用房贷款只能50%，且贷款利率高于一般住房贷款，上浮10-20%，贷款最长期限为10年）。所以这个公寓我首付35万元，在银行贷款了32万，10年还款，月供3500元，后来将其出租给了酒店方，月租3900元。从目前看来，我还是每月有400元剩余，一年多出4800元，相当于我花的首付35万元的1.37%，并在10年后得到一套房子。

现在这个公寓可以卖到27000元/平米，27000*50=135000元，交税和违约金假设10万元，那还有125万元剩余，还银行贷款32万元，剩余93万元，存银行4.5%理财，收益41850一年，比起现在收益4800一年，高了8.7倍。

综上，在我不看好楼市的大前提下，决定卖掉杭州公寓，套现，手拿现金等待时机。

最后在文章的结尾，我引用一位投资人的话：“18年以后靠等待赚钱。不是任何时候都有机会了，没有机会就躺着趴下。”近期，还是持有现金比较保险。

可能逻辑上还有很多地方不够严密，希望大家予以指正。

与君共勉。