在《割裂的城市，扁平的城市》中，我们说到了，老城区的优势已经逐渐被新区给弱化了。而正因为购买力的分流，老城区的房价也逐渐被新区赶上甚至赶超。那这是不是意味着老城区就此衰落？
如果你指的是三四线，的确有这种可能。
如果你指的是一二线大城市，老城区还远谈不上衰落。
1老城区的特点
从生活跟房子本身情况两个方面来归纳一下。
生活：
1.停车难
老城区最大的问题，就是停车难。这些普遍八九十年代的建筑跟街道规划，根本做不到预留足够的停车位。
并且很多老房子楼下就是街道，更没办法停车。停在路边，灰尘大，而且人多极易车子被刮蹭。
偶尔有若干小区有停车位，车位租金也都很贵。像近郊或者新城的停车位都在150-250元/月，老城区的车位很多都在300元以上，而且还租不到。
2.住户杂
老城区的住户主要以老人+租房客为主。
人员流动性比较大，导致卫生、环境等等确实够呛。
而且人员流动性强，也会引发一些安全问题。
3.早晚高峰开车出行难
早晚高峰，城区本就堵车严重，你又住在这里，开车实在不明智。
4.公共交通方便
公交车、地铁都很完善。出行依靠公共交通很方便。
5.生活配套齐全
医院、商超、学校、写字楼、餐饮都集中在这里，所以生活是真的很方便的。但同时的缺点是噪音、空气污染严重。
再说房子本身：
1.房龄久
这些八九十年代的房子，房龄普遍都30年左右。老房子在居住体验上一定会有问题，比如漏水、返潮、隔音、建筑材料腐蚀等等。
同时老房子在贷款方面也有问题。银行按揭对房龄是有要求的，房龄久，贷款年限就短。不过南京可以通过担保公司来操作，只是要多交一笔费用。
2.户型小，得房率高
那个年代的房子，户型都不会太大，50-80平的非常多。而且得房率比较高。
并且客厅一般比较小。
3.没有电梯
楼层基本都是5-6层，无电梯。老人家居住就只能住一二层。顶楼折价厉害。
当然南京旧城升级改造弄得热火朝天。有很多老小区都安装了外挂电梯。这个费用需要业主自己来筹钱，一般一户一两千吧。
2为什么要投资老城区
上条是从生活的角度来说，各有利弊，但是从投资的角度来说，也是有很多好处的。
1.抗跌
老城区的破房子，就房屋本身来说，已经折旧的几乎没有价值了。这些老房子的价格，几乎等同于地价。
而老城区集中了大量配套跟公共交通。地段依然是全城最佳。
但是，涨幅显然是比不上近郊的。
2.租金收益率略高
一个新街口周边的80平两房的老房子，总价在250万。但是租金一个月可以到5000元，一年6万元，折合收益率2.4%。
而近郊的房子，同样总价250万的房子，一个月租金只有3500元，一年4.2万元，折合收益率1.7%。
当然这都是蚊子肉。除了做民宿，投资房产如果靠租金吃饭真的得累死。
3.出手快
地段认可性高，加上面积小，总价低。因此这些房子永远不缺接盘侠。走的看看每个月各个区的成交数据就知道，老城区的成交套数总是最多。换手率也很高。
很多年轻人都会第一套买在老城区作为过渡，因为上班方便，出行方便。等到结婚生子后，有经济实力后再去换大面积的房子。
4.旧城改造
随着房价攀升，政府已无力对旧城拆迁，只能做旧城升级改造。于是我们能够看到很多老房子外立面更新了，道路翻新了，绿化带拆除来拓宽道路或建停车位，有的小区装了立体停车位，有的小区安装了外挂电梯。
这些都能够提升旧城的居住体验，同时提升老小区房价。
3老城区不同类型房子的投资策略
按照新旧跟面积这两个维度来分，主要分为4种房子。
老破小、老破大、次新小、次新大。
1.老破小：
这种占比最高。总价低，出手快。受众是广大工薪阶层及年轻人，竞争一片红海。
所以这类型的房子，尽量选房龄新的，如果没有电梯，则楼层尽量选3层以下的，可以增加以后出手的受众。因为老人跟小孩都不好爬高层。
五层六层如果非常笋，则可以考虑入手。
价格几乎谈不下来多少，因为总价很低，而且大家都是工薪阶层。
2.老破大：
这种占比略低。但是因为在老城区中占比较少，所以竞争少，而且因为限贷，人们更倾向于一步到位选择大户型。所以现在老破大的单价已经超过了老破小。
这类房源也是笋盘集中的房源。
如果资金足够，建议优先选择老破。以后老破大跟老破小的单价可能会进一步拉开。
3.次新小
这类一般是老城区发展的空留地或者拆迁后腾出的地。一般都是2000年以后的电梯房。房龄较新，规划较好，绿化也不错，甚至有地下停车位。这类房源，既占了老城区的区位优势，又规避了老房子的众多缺点。属于比较完美的情况，单价高也就不奇怪了。
这种物业的竞争也不算多。虽然单价更贵，不过比老破小升值空间更大。
4.次新大
毫不夸张的说，这类房源就不是工薪阶层能够考虑的。无论是单价还是总价都能牢牢占据全市房价的前列。开发商对这类产品的定位也一般都在高端、豪宅一类里。
真正能够做到闹中取静，尘里有城。
这种房源，也许有些硬件比较陈旧，但是丝毫不影响良好的居住体验。
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