2004年二手房北京市场分析

2004年二手房北京市场分析

www.5i5f.com　　2004-12-10 13:43:50　　文章来自:北京地产网　　阅读次数:470

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岁末回眸2004年京城的二手房市场，可以用一句话来概括就是：“变化翻天覆地”。据北京顺驰市场部统计全年二手房的成交量达37800套，与上年全年成交量19200套相比上升比例达到了97.2%。 交易量的节节攀升，土地的限制供应、加息等宏观调控措施相继出台都足可以证明2004年是北京房地产二级市场极不平凡的一年，是标志着京城二手房从以前处于房产交易附属地位转化成为主流的一年。二手房也成为了京城普通市民居家置业的主要选择，而且在政府简化二手房交易手续，已购公房上市交易政策利好，二手商品房及经济适用房大量进入二级市场的影响下全年买卖供求比例为1：3.8。比上年的1：4.6有所缓解。从全年成交的房源看已购公房、二手商品房、二手经济适用房构成比例为0.65：0.26： 0.09 。   一、从成交量看原热点区域成交量持续放大市场冰点升温 (2004年全年各区成交量比重图)          在2004年的成交数据统计中，城八区交易量总和为全市总交易量（除远郊区）的76%。东城、西城、崇文、宣武四个城市核心区的交易量总和只占全市总交易量的14.4%，地域广博的朝阳和海淀分别占35.6%和17.3%，丰台和石景山分别占8.2%和3.5%。近郊区通州、昌平、大兴二手房交易急速升温成为新热点。由于经济的发展，地铁、轻轨的修建，政策的优惠以及人们消费意识的改变，成交比例明显上涨，分别占全年成交总量的8.6%，7.2%， 8.2%。大有赶超城市核心区及交易传统热点区域之势。而且随着这些区域交易量的逐步增长，会在整体上减少市区二手房价格上升对全市房价的影响。 具体来说老热点地区比如海淀、朝阳区依旧为二手房交易的热点区域，两区的成交量占全市全年总量的55.9%，超过一半。其中：特别是东北三环地区占整个朝阳区成交量的55%以上。该地区受CBD商圈辐射效应，加之交通便利，社区成熟，所以成交量在朝阳区内位居榜首。望京与亚北地区占整个朝阳区成交量的25%左右。该地区的交通问题一直是消费者关注的焦点之一。海淀区的主要热点区域在中关村地区，因为该地区教育环境非常好社区配套很完善交易量占到全区的38%。      西城区、东城区、宣武、崇文四区域因为地处老城区需求供给都比较平稳，成交量一直保持平稳上升，价格也比较稳定。全年平均价格分别是6100元、6050元、5200元、5100元。 石景山地区可以说是离市中心最近、交通最便利的五环区域，而且有地铁一号线，石景山的土地资源相当缺乏，已成为制约房地产开发的瓶颈。很多人有购买二手房的需求，其中包括京西众多科研机构、军区机关等购房人群以及依靠地铁的城里上班族。这些也支撑着二手房的价格和成交量，价格比去年上涨了4.6%，交易量比去年涨了86%，是城八区内上升最快的区域。全年交易量占京城二手房总成交量的3.5% 。      一向被京城百姓忽视的南城地区，随着交通条件的改善，市容、环境和治安状况明显转好，今年的成交比例与往年相比也有所提高，占总成交量的17.6%。 通州地区周围CBD的后花园，因为交通方便而且房价偏低。全年成交量上涨很快，而且随着投资者对通州地区二手房的关注加大，本区二手房的成交量和价格还会有较大上涨的空间。大兴区，交通环境的改善以及居住环境及周边生活配套设施的日益完善，使这一区域的二手房交易量增长迅速。由去年的的3400元升至目前的3700元。昌平地区的升值表现也比较突出。随着轻轨的开通，地铁的筹建和八达岭高速路的存在，交易量上升也很快，成交量占到了全市的7.2%。 从市场成交的二手房分析： 　　二手房价格逐渐提升 30—45万的价位开始成为市场主体 　　据北京顺驰市场部数据显示，2004年北京市中低档二手房成交比重上升，30-40万/套的二手房开始成为交易量最大的范围占到37.5%，其次是20-30万/套的区域占到23.2%。需求最少的价格区域是60万以上仅占3.2%。 　与去年相比主要变化是：成交量中中低档的二手房就是成交额在20-50万总价的上涨特别快。这主要是市场和购房者群体的双重变化，受新房价格上涨的影响，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场，从而带动了整个二手房市场的发展，交通便利使得近郊区的二手房大量上市。而这些区域的二手房以中低档为主。  　　两居室最受青睐，成市场成交主力 随着整个市场的变化，中小面积的二手房逐渐显出其魅力，这主要是需求二手房群体的特点决定的，因为大部分需求人群买二手房都是用来过渡，没有必要花太多的资金买大房。 虽然二手房的需求亮点主要还是集中在一居和二居上，但是由于市场上进行交易的一居数量较少，所以在所统计的成交记录中，仍以两室一厅的户型为主，达到总量的61%。决定这一因素的主要原因还在于目前市场上成交的房屋主要仍为80年代到90年代中期的老房，这些房屋多以二居室为主要户型，价格与面积适中，适合二手房买家的需求。而三室以上的大户型，由于价格较高，特别是今年升息的影响对于大户型的影响更大，成交量也最少。 　 从二手房购买者的用途分析，全年购买二手房自用的客户比例达到了82%，比去年的75%上涨了7%。不过从实际情况看，相当一部分消费者选择二手房往往具有自住和投资的双重目的。这一部分的消费者购房有双重目的，因而对加息风险有较强的抗御力。而用于自住的购房者中，32%是拆迁户，46%是为了改善居住条件而又无法接受过高的新房价格的购买者，22%的是由于大人上班、孩子上学和照顾老人等原因以二手房为中期周转房的购买者。 　 虽然在2004年整体购买房地产投资的消费者有了很大幅度的下降，但是相比较总价高很多的新商品房，许多二次置业的客户都是将二手房作为二次置业的重要选择对象，市场调查中接受二手房的比例已经达到62%，超过了基本不考虑二手房的38％比例，这表明了京城消费者住房消费更加理性。 对于购买二手房的客户来说，首先考虑以三环内，房龄在20年以内的为主。此外，一部分稍远地区、但是交通方便、房龄小的二手商品房也是目前京城低端二手市场的重要组成部分。 导致2004年二手房成交量发生如此大的原因主要有以下几点  （一）从消费者对二手房的需求方面看：  1、土地限制供应、加息的影响。 ８·３１成为土地正式市场化的标志日期。２００４年１０月２９日，央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调０．２７个百分点，先是靠关系拿地的大门被关上，紧接着人民币加息也给整个房地产市场带来了压力。供应量减少，使北京的新楼盘出现了空前的上涨局面。而二手房因为总价小的原因抗击风险的能力要强于新商品房，导致了目前市场上对二手房的需求上涨。  2、购房者开始认识到二手房的诸多优点；  消费者在逐渐认识到：与商品房相比，二手房虽然有着楼龄较长、户型较落后的缺点，相较于北京商品房高昂的房价，二手房还是有着地理位置好，小区的环境和配套设施成熟，交通方便，物业费低等众多优点。一般的二手房面积都比较小，相较于商品房的大户型更加利于一般消费者的经济实力来接受。另外二手房现房现卖，比起那些还是期房的商品房而言，更有着风险小投入少的优势。这些使得二手房的购买量会进一步上升。 京城的二手房市场以其房屋类型的丰富多样，房屋品质的出类拔萃，吸引了不少购房者的眼光。首次置业的年轻夫妇、单身白领，精明的不动产投资者纷纷加入。可以说京城的二手房市场在2004年中倍受关注。  （二）从二手房的供给方面看：  1、市属公房上市手续进一步简化：  在目前北京市的二级市场中，已购公房交易不火的原因是多方面的，政府已经认识到只有采取减税和简化手续等行之有效的措施，才能搞活二、三级市场，比如海淀区二手房过户一天完成等便民措施的出台将大大调动市民对二手房卖买交易的积极性。  2、居民对居住环境升级的需要，会使二手房供给量大幅度增长。  随着人们对生活品质的要求越来越高和新型房地产项目的不断推出，5到10年换一次房，将成为很普遍的现象。这一现象的出现将大大缓解二手房市场房源紧张的局面。2004年，将是各大银行全面推广转按揭业务，特别是跨行转按揭业务的一年，这将对北京的房屋二级市场带来巨大的影响。  （三）从房产中介服务方面看：  今年以来，北京各大中介公司的连锁店面增速明显，个别中介企业店面数量较去年增长了4倍，但部分资金实力不够雄厚的小企业盲目扩张，大量的开加盟店，不仅容易导致市场的恶性竞争，也会因一些非专业人士的滥竽充数而有损中介行业的信誉。但是对于依赖中介公司提供信息服务的二手房交易来说中介公司的大量出现的确促进了二手房市场的繁荣。许多中介公司为消费者提供了一些特色服务。比如北京顺驰为消费者提供的免费贷款业务，在贷款加息的大环境下为消费者节省了大量的购房成本。 北京顺驰认为，2005年北京二手房市场将呈现四大趋势。 一、 成交量将继续放量，有望突破8万套 作为奥运场馆建设关键的一年——2005年将是近年来拆迁最多的一年，拆迁户大约有15万户，而这其中大部分的消费者会考虑购买二手房。“改善生活质量、提高住房品质”也将成为京城消费者新的置业观念。卖旧买新为实现房地产二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。理性购房、不断升级的置业观念将被越来越多京城百姓所接受，而这种根据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。政府也会简化已购公房再上市的手续，为成交量突破建立良好的政策环境。央产房的大量入市、使用权房屋可以交易、二手商品房交易升温，2005全年成交量有望突破8万套。 二、 热点区域向京城边缘交通便利地区扩散 在传统的二手房交易热点区域趋于饱和时，拥有便利交通和良好社区配套的京城边缘区域的二手房市场将持续升温，而这些地区的房价将会使京城整体的二手房平均价格有所下降。地铁八通线、地铁五号线及多条快速路的沿线房产投资升值潜力明显上升，南城二级市场会因市政建设的逐步完善，治安环境、交通条件的改善，以及央产房交易升温而愈发惹人注目将为北京二手房市场注入新的动力。 三、 空置房市场的热度将上升 北京目前拥有200多万平方米约2万套的空置房，自１９９６年以来连续增长７年之后，首次在2004年出现了逆转，在2005年空置房的存量必将会有大幅度的下降。空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，北京顺驰的空置房分析专家认为，空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。空置房良好的市场前景将在2005年进一步显露。 四、 中介市场竞争加剧，服务水平提高 北京的 三级市场远远落后于二级市场的发展水平，房地产中介仍然处于起步发展阶段，而且京城目前还没有出现具备较强实力和规模的中介企业，故各地中介公司蜂拥而入，望抢占先机，占领市场。北京中介公司之间的竞争日趋激烈，服务的比拚将成为中介行业明年的主要看点。各大型中介公司必然会提高服务水平，为消费者提供更好的服务。