前两天出席一个小规模的论坛，有朋友问：猫叔，针对现在的市场行情，作为一个买房者，觉得最重要的事情是什么？
我说：现在楼市有点像十字路口，有的楼盘降价也卖不出去，有的楼盘排队抢也不到。大多数人还在观望和等待的时候，你主动出击做出选择，那么你就赢了。
选择不是要立刻买房。而是付出行动。
猫叔的大多数粉丝，甚至是小密圈里的粉丝，都停留在观望和等待的阶段。
所以大家的特点是：先看看公众号说了什么，再问问“专家”什么时候买房合适。如果没有大的行情，那么刷刷微博、看电视剧、逛街吃美食，买房的计划一拖再拖。
生活中有个定律叫做“二八法则”，意思是说20%的人知道行动才有结果，80%的人会被周围的环境所影响。而这个比例到了楼市，就会变得更加极端，成为“一九法则”。
90%的人选择刷公众号，还只是看标题不看内容那种。
只有10%的人会选择跑盘、调查市场，
所以只有10%是真正了解楼市的人，
只有10%的人在资产保值这条路上走的更远。
所以，今天的话题是，我们怎么样才能跻身到10%的人里面？
这篇文章，就是你买房之前必须先上的一堂课。
也许有点烧脑，但绝对含金量十足。01
了解楼市的第一课
楼市的第一课，就是搞清楚真正的市场是什么样的——什么是新房，什么是二手房。
有人看了会说，这还不简单，新房就是期房，开发商卖的房子，二手房就是已经下了房本被人买过的房子。
其实，事情没那么简单。
新房和二手房，是两个完全不同的市场。
直到现在，不少人还以为新房市场和二手房市场是互通互联的，买什么房子都是买，有什么区别。
其实这种认知是错误的，新房市场与二手房市场是割裂开来的两个市场，他们所面对的人群完全不一样。
为了便于理解，我们设想下买新房和二手房的过程。
对于小白来说，买新房是最省时省力的。首先进入装修的金碧辉煌的售楼处，然后美貌的售楼小姐带你来到精致的沙盘，一对一的为你介绍楼盘信息，随后为你递上刚泡好的茶水。
预付定金，签合同，等网签，办贷款一条龙服务。
每一步都有人提醒你怎么做，
每一步都不需要你自己筹备、计划。
但如果买二手房，需要你要自己学会熟悉地段，熟悉周边小区的情况，再一个个看房源，和卖家讨价还价。好不容易确定了房源，还要核实产权、签定购房合同、交纳税费、办理过户、甚至水电等生活费用的交代等等。
这里很多个环节都是需求买卖双方同时参与的，
每一步都需要你亲力亲为，
每一步都有陷阱和漏洞。
所以，从实际操作角度来讲，新房是easy模式，二手房是hard模式。
再看具体的付款方式。
很多人认为，买房要看房子的总价，这是不对的。
我相信很多外地打工，家境不是那么好的朋友有一点深刻的体会：靠着自己的打拼，月供省吃俭用是可以还上的，难度最大的是首付的钱。
以新房、二手房都是总价100万为例。首付需要30%计算。
新房总价100万，只需要支付首付30万，余下贷款70万，再交1%-3%的契税就可以了。
二手房总价100万，如果是次新房，那么评估价打9折，是90万。贷款要按照90万总价来计算，只能贷款63万。所以二手房首付需要：100-63=37万。
即使是不计算二手房的中介费、增值税、个税，二手房的首付就要比新房多支付7万。
实际上没有那么好的事情，中介费是很难避免的，至少要2%，那么还要加2万。
不想交增值税，需要房本满两年才可以。
不想交个税，需要卖家名下的唯一住房，而且房本满五年。
所以，一般情况下，二手房首付金额，加上中介费、税费，首付40%甚至更多是很正常的。
而现在北上广深的房价，即便新房首套35%的首付，也是动辄上百万，对于大部分老百姓而言，都要交齐父母辈的养老钱才能拿的出来，再加上5%以上也实在太过沉重，很多刚需不是不想买二手房，而是被高昂的首付逼到了新房市场中。
比起房子的总价，首付才是买房的最大门槛。
首付，才真正能考验家底，体现出六个钱包的实力。
所以，造成新房和二手房市场分裂的另外一个原因，就是首付的高低与额外的税费。
从付款方式来说，新房是easy模式，二手房是hard模式。
02
树立正确的认知
当我们细致分析了买新房和二手房的具体差别后，我们会发现，买新房和二手房的人，是完全不同的人群。
什么样的人更喜欢买新房呢？
1、首次置业的人，毫无买房经验
2、有“初房情节”的人，不喜欢要别人住过的房子
3、只能承担少量首付，需要多贷款的刚需族
这部分人，是买房群体中的绝大多数。也是支撑楼市最重要的群体。他们还有一个最重要的特点：没有购房经验，注定被开发商套路。
什么样的人更喜欢买二手房呢?
1、有一定置业经验的人，对所在片区情况比较了解
2、房产投资客，比较务实，更注重性价比
3、有一定资金实力的群体
这部分人，是买房群体中的少数。他们大多是中产阶层，买房不容易被忽悠，往往买家比卖家更聪明。
好了，现在我们一定要树立一个正确的观念：
新房和二手房，不是一个太极图，你中有我，我中有你，打成一片。
他们是两个只有少量面积相交的圆，分别是不同的市场，面对不同的人群。