【产业地产】#702—产业地产的战国时代（1/4）

本文类比了产业地产商与战国七雄，约3000字，阅读时间10分钟。

从上文可以看出，产业地产从业商群雄并起，逐鹿中原，行业也逐渐进入了战国时代，七个派系犹如战国七雄，究竟鹿死谁手，犹未可知。

一、战国七雄

战国（公元前5世纪—公元前221年）是中国历史上继春秋时期之后的大变革时期。经过春秋时期（公元前770年——公元前453年）的旷日持久的争霸战争，周王朝境内的诸侯国数量大大减少，公元前453年，韩、赵、魏推翻智氏，以三家分晋的结果为标志。战国时代上承春秋乱世，中续百家争鸣，后启大秦帝国。是中国的思想、学术、科技、军事以及政治发展的黄金时期，史称“百家争鸣”；与此同时，图强求存的各诸侯国展开了许多举世闻名的变法和改革，如吴起商鞅的变法图强；而在兼并战争过程中，如张仪、苏秦的纵横捭阖，廉颇、李牧的战场争锋，春申君、孟尝君、信陵君、平原君的政治斡旋……诸如此类，不胜枚举，涌现出了大量为后世传诵的成语和典故，同时统一中国的过程中，战国时代也塑造了中央集权的君主专制社会的雏形。
到战国后期，仅剩下七个实力较强的周天子分封或自立的诸侯国，分别为燕、秦、楚、齐、韩、赵、魏，合称为 “战国七雄”。

战国七雄

秦：约占有今陕西关中、汉中，甘肃东南部，四川中东部。
魏：约占有今山西南部，河南北部、中部和东部。
赵：约占有今山西北部、中部和河北中部、西南部，内蒙古自治区的一部分。
韩：约占有今河南中部、西部和山西东南部。
齐：约占有今山东北部，河北南部、西部。
楚：约占有今湖北全省，河南，安徽，湖南，江苏，浙江的一部分。
燕：约占有今河北北部，辽宁，吉林的一部分。

产业地产行业格局，即政府平台公司、传统地产商、专业产业地产商、外资企业、金融业、制造业、互联网等从业商与战国七雄具有相似之处，牵强附会出以下内容，不完全准确，却有助于理解优缺点，帮助记忆。

二、魏——政府平台公司

公元前453年，韩、赵、魏推翻智氏，以三家分晋，魏得晋国上地，居于天下之中，地形地貌优等，土地平坦肥沃，气候条件优良，温和湿润、水源充足。魏国与赵、秦、韩、楚、齐、宋等诸侯大国均有领土接壤，是交通要冲和商贾聚集之地，经济繁荣、物产丰富；魏国地形地貌以平原为主，黄河横贯其中，气候类型属于暖温带，所以，魏国无论是发展种植业，还是从事物流贸易，占据得天独厚的地理优势，所以天下物产云集从而使商业繁荣、制作业发达。魏国是战国中第一个实施变法图强的诸侯国。魏文侯重用法家李俚、西门豹制定法经，确立了封建土地所有制。极大的激活了生产力，魏国社会转型较早，所以在战国初期优势非常明显，正是因为魏文侯的敢为天下先的精神，才奠定了魏的强盛之基。
起步最早、占据天然优势、成为后崛起的各国争相效仿的对象，这些特点与产业地产行业的政府园区颇为相像：
政府园区，平台公司化运作，这个不得不提都袁庚先生（袁庚先生缔造了中国经济特区雏形，是招商局蛇口工业区的灵魂人物，是招商银行、平安保险、中集集团等著名企业的创始人，是百年招商局二次辉煌的主要缔造者，是中国改革开放具有标志性的先行者和探索者之一，提出了经典语录——时间就是金钱，效率就是生命，为了纪念他，我们有必要单独篇幅进行详细介绍），而蛇口工业区是改革开放时实验性质的制度、政策与模式的局部创新中，借鉴新加坡、韩国出口加工区的做法，特别是新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式，成为中国最重要的参考样板与模仿对象，政府主导区域开发模式随后被各个地方政府效仿，成为地方政府拉动本地经济的重要手段。经历了探索阶段（1979～1985年，代表园区为蛇口工业区）——起步阶段（1986～1991年，代表园区为深圳科技工业园）——上升阶段（1992～2000年，代表园区为张江高科技园区）——升级阶段（2001年至今，代表园区为苏州工业园区），目前全国各地的政府园区平台公司数量庞大，各个市县区的开发区运营的主要力量，大多数具有很强的政府背景、行政色彩浓厚。开发主体就是各级地方政府，运作模式是通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的企业项目。典型代表为：上海临港集团、张江高科、东湖高新、苏高新集团、深投控、中关村发展......

优势：
1、政府背景，强大的人力、资金、政府关系和地方资源调配能力；
2、规划、土地、城建等天然优势；
3、从业时间长、政府背景带来的信任感强；
4、业务起步早、人员储备充足，基础设施建设与一级土地开发领域经验丰富；
5、融资成本、土地价格低，有助于园区建设。
劣势：
1、市场化能力不足；
2、缺乏灵活性及创造性；
3、政企不分；
4、产业定位、产业招商能力偏弱；
5、竞争压力不能转化为动力。

一句话点评：背景深厚更需市场化！

三、齐——传统地产商

春秋战国时期的齐国，实际上有两个：一个是姜齐，一个田齐。姜齐是周朝的重要封国，自姜太公立国至齐康公贷失国，经历32位国君，享国665年。田齐始于公元前386年，自田和被列为诸侯到齐王建灭国，经历8位国君，享国165年。姜齐在姜太公封国建邦以后，“通工商之业，便鱼盐之利”，逐步发展为富甲一方、兵甲数万的大国；到齐桓公时，在齐釐公、齐襄公的基础上，任管仲为相，在经济上“连五家之兵，设轻重鱼盐之利”，在政治文化上“因其俗，简其礼”，简政不苛，平易近民，姜齐因此逐渐强盛起来，最终成为春秋五霸之首，为齐国积攒下一份偌大的家业。
田齐时代的齐威王执政前九年，也是不务正业，花天酒地，后来在邹忌等人的劝谏下，浪子回头痛改前非，明察秋毫，赏罚严明，令齐国吏治焕然一新，为齐国走上强盛之路奠定了坚实的基础，提供了必要的条件。公元前353年和公元前341年，齐威王任命田忌为将，以孙膑为军师，分别在桂陵之战和马陵之战中两次打败魏国，于是齐国重新跻身强国行列，成为东方霸主，从西周到战国，齐国的经济都最为繁荣。

从经济基础良好、财力雄厚的角度看，与齐国相似的产业地产商非传统房地产开发商莫属。
如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟，走过了1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段——1978年-1998年的商品化开发试点阶段——1998年-2018年的金融化全面开发阶段（两个黄金十年）。在房地产市场化之后的四十年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。同时也使房地产公司成为最大的赢家，截止2018年4月份百强房企总市值58689亿元，可谓富可敌国。而在传统房地产市场利润空间收缩的背景下，传统房企纷纷转型寻求新的利润增长点。与实体经济息息相关的产业地产（好像除了住宅地产之外的地产都已经是产业地产）凭借其在提升土地的产业价值、推动产业结构转型升级和推进城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成为房企转型发展的新风口。据火花S-Park统计，已经有超过200多家传统房企开始从事产业地产业务，而其所携的优势除了对地产业务的熟悉和人才储备外，更大的资源就是来自于其雄厚的资本积累。

典型代表：碧桂园、万科、复星、招商蛇口、星河控股、荣盛发展、金茂集团、远洋地产、融创......

优势：
1、融资水平高、资本雄厚；
2、政府关系良好；
3、技术设施建设、工程建设经验丰富；
4、市场化能力、创新能力强。

劣势：
1、路径依赖将成为阻力，赚房地产的“快钱”与产业地产的“慢钱”思维理念、运营方式诸多不兼容。
2、产业认知和把握的优势不突出，产业招商、经营、管理能力是可能弱项。
3、组织机构、人才队伍需要向调整更新。

一句话点评：家底儿厚更要下苦功夫！