上个周末刚刚从无锡回来，为着将租客毁约的房子租掉。过年之后日子十分折腾，每周一篇的早起文章也断掉了。早起处于恢复的阶段，并不能有所产出。所以最近的文章就以最近的心里感受为主。
从2014年毕业，2015年拿到上海户口后，15~17年，每年一套，经过我手的自己的别人的房子我已经买了三套。总体感受来说，这三年中房价有一番大涨，所以受益不少。18年的现在我们已经错过了买房致富的阶段，但是小挣点钱还是有机会的。对于我们这些毕业没有几年的年轻人来说，一年的收益很可能与工资差不多，还是有利可图。
上海房价在15年前已经涨过很多，然而在2016年2月之后仍有一番大的涨幅。一个同事在2016年2月买房后，2017年2月则翻了一番。由于他是不准备在上海常住的，这涨幅到将来就是实打实的现金，比我们需要在上海安家的人要合算很多。
刚需建议：
上海的房子现在不适合投资，如果是刚需自住，那现在应该是比较适合的。在2016年3月25的政策出来之后，贷款等政策一再收紧，现在上海的房价已经保持在微微降价，平稳中带波动的情况。最近因为刚过完年，又稍有回暖，所以刚需自住的可以出手了。因为房价在缓慢的下降，由于交易量少，急需出售的房子只能降价。在这种买方市场之下，买家的讨价还价能力较强，不要轻易让步。现在要卖的大多是急于变现的，可以有不少商讨余地，讲下来一分钱都是自己的。
现在上海房产交易被限制的很厉害，所以余钱都在向周围城市扩散。如果手头有二十多万的启动资金，可以在就近的城市中买一些首付低，老破小的房子，打扫一下出租，用工资补贴一点房贷，过一两年后出售。但是要注意政策风险，可能会面临的情况有：买了之后多少年不能出售；买了不涨，这个可能性是有的，但是现在看来比较低；买的房子很差，到时候不好出手，这一点如果在房价上涨的情况下不是问题，只需要卖的低一点总会有人来买。但是如果房价不涨，就会出现砸到手里的情况。总体来说，上海周边还是有投资机会，风险也不算特别高，可以搏一搏。
投资建议：
纯投资，准备买多套房投资，一两年后马上脱手可以买毛坯房。买最小最破的房子永远不怕卖不出去。只要自己是市场上最低的价格总是能卖掉的。如果你买了较大的房子又有各种硬伤的反而更加难卖。因为老破小的房子都是最困难的人在初期过渡用的，有的只为了子女上学，并不会特别挑。可能要考虑政策，比如多少平米房子才能落户等等。
如果有一点儿其他考虑，准备拿个三五年见机脱手，或者是本金不高，只准备买一套的话，那么买房时最好带点装修，毛坯和精装的房子的租金差距能有30%以上。而且在出售时精装的房子能迅速出手，并且卖到高价，装修的附加价值会在房子涨的时候随同涨价。
租房建议：
1 拍照
房间打扫干净。拿到房子时候如果比较脏乱，可以找一个钟点工来打扫2小时。自己带好抹布，扫帚和拖布等，一般买房时候不会有这些留着。冰箱是重点区域，必须打扫干净，不能有霉菌之类的。最好拿钢丝球把煤气灶擦亮，抽油烟机的积油盒子清理一下。我有个师兄，租房时候一进门就去看厨房，厨房干净的立刻就印象很好，准备考虑租下来。
在照明较好的白天拍照。如果晚上拍或者光照不好的时间拍，虽然可以调亮照片，但是没有阳光射入的图片，会叫人怀疑照明不好。
有缺陷的事物遮挡一下。这里不是叫你把坏的东西隐瞒起来，因为租掉房子之后坏的东西还是会让你产生这样那样的麻烦。这里是指一些不太好看但不影响使用的东西在拍照时候没必要展示出来，比如马桶盖子上一道裂纹，并不影响使用，却会破坏房间整体的印象。
2 挂牌
自己在58 赶集等网站上挂，然后在房子周边的中介处挂牌。自己约见的人约得时间大多比较准，可以统一约在一个时间看房。中介则比较不靠谱，说的11点来，2点都不一定过来。事先在各种网站上看一下价格，然后自己估摸个成交价再涨一点挂，不要听信中介的价格。或者到中介处挂牌之前，先假装自己要租房，问一下都有哪些房源，看下装修，价格等自己有个底，然后再决定挂牌价。而中介会给你拼命压价，说你的房子租高了租不出去什么的，让你降低价格促成交易。对于中介来说，他们不在乎你的房子租多少钱，你租的低一点他们容易成交，成交一套才有一套的收益。而对我们自己来说，我们的房子数量是有限的，我们需要尽量拿到高的收益。
3 配家具家电
一般买房时候房东会把有些好的家电家具拿走，这个时候房子我们自己不住，暂时就不要配任何东西，即使是次卧的床这样看起来必须的东西，也不需要配。有些房客并不需要这些东西，配上浪费钱不说，还占地方。在房客来看房时候，针对性提出的合理要求，我们这时候再配，但是需要协调租房价格来算。比如要求配一个空调，那么最便宜的冷暖空调加安装要将近2000块，按租一年来算，这样一月的租金至少要每月多200才合算。多150的话，一年1800，后面还可以给别的租客用，这样也可以接受。配家具家电要签好合同，拿到押金后再配，签合同时候加个补充条款，两周左右的时候把家具家电配齐即可。
配家电最好是配新的，二手的虽然便宜，但是安装，运输之类的费用也不少。另外因为没有三包，很有可能出现各种问题，需要修理，更换零件等等，会牵扯自己很多精力。配新的但是品牌一般的家电，一方面租客心里舒服，租金容易谈高价，另一方面给自己省下很多精力。拿洗衣机举例，我当初是房东留下的一台旧洗衣机，三天两头出毛病，上门就去了2次，要花时间过去，还要花路费等等，然后人还很累，关键是不知道什么时候又会出毛病。我索性在网上买了一台很便宜的全自动洗衣机，只要700不到，租了两年没出过问题，换算下来每天不到1块钱，而且还可以继续给后续的租客使用。
配家具是可以考虑配二手的，在地图上搜一下附近的二手市场，谈的时候一定要谈好运输和搬楼的价格。如果网上有价格不是高很多的新品，还是建议配新品，少去很多麻烦。但是要注意看好是需要自己安装还是送安装服务的。自己安装家具也是个大工程，一般来说我们还会缺少工具等等，并不会很方便。
4 租金
算好一个月大约的租金，挂时候挂的高一点，有谈判的余地，而且有些不差钱的租客会直接以这个价格租下来。基本约在周末，早上可以打扫下房间，一般看房的人中午下午才会到。争取在周末看房租房，一个是看房的人多，容易产生竞争，讲价可以少降价，再一个大家看到很多人要看房，真正要租的人就会比较紧张，促成交易。晚一周就是少1/4个月的租金，算下来其实不少钱的。而且一般房客都会要求往后延一个周签约，说是下个周末才能搬进来，这一点也可以有谈判，综合考虑价格，签约时间等再决定要找哪家租客。
我的例子是自己在58 赶集挂出来，然后围着房子周围，方圆1公里的范围内的中介一家一家去挂牌。我拿到房之前两周就挂出来了，然后约人统一在拿房的下午去看房。拿房那天早上我约了一个钟点工过来打扫两小时。钟点工不会很上心，所以你要监督打扫效果，自己也要修修补补。当天中介各种打电话，最后只来了一家，还带来三个人合租的那种，我一看就没兴趣，对方也没看上。自己约得来了4,5家，有两家当时就要租下来，综合比对了之后选了租期较长的，并且在现有价格上考虑了明年的涨价因素才签约。我这套房准备长期持有而不是择机出售，所以选择了租期较长的一家。
这里谈了自己一些购房租房的想法，希望能够帮到大家，祝大家2018顺顺利利发大财~