面积与业态

~~~~~这是成长印记的第191篇日记

刚进入房地产行业时，被各种经济技术面积指标叫法弄得晕头转向，也听过、见过有的项目因为面积指标吃亏，存在验收风险、赔偿风险，带来项目经营利润风险。之前LD公司为了管控面积还专门设立了专业经理人重点管控，对重点项目的面积指标进行管控，可以避免大量损失。

面积，看似很普通的词，没有开工、开盘、交付、利润、销售等那些词听着那么带劲，但却是规范化管控的起点，而且如果放任自由，有可能不经意间就吞噬了辛辛苦苦赚的利润。

经济技术指标一般有：总用地面积、建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、容积率、计容面积、可售面积、占地面积、公建配套建筑面积、车位数、地下室围护（延长米）、总绿地面积、绿化率、市政道路面积、红线外景观面积、建筑密度（占地面积/总用地面积）、永久围墙长度（延长米）、可售比（可售/总建筑面积）、幢数、居住总户数。

产品业态标准化、统一口径非常必要，是各个职能条线统计、核算、沟通业务的基础。LD产品业态采用5个维度，这点我觉得划分的特别清楚，分为二级业态加三个属性，可以对任何产品进行区分。

一级业态分为住宅、办公、商业、酒店、产业地产、车储、独立配套设施、公共配套；针对每个一级业态再细分为二级业态，比如住宅可以分为普通住宅、花园洋房、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅、类独栋、独栋别墅；办公再细分为甲级办公、准甲办公、普通办公、LOFT、酒店式公寓、类住宅；商业再细分为配套商业、商业街、整体商业、地下商业。

根据一二级业态再加上3个属性进行区别，第1个业态属性就是高度，分为多层、小高层、高层、超高层、地下；第2个业态属性就是是否精装修，分为精装、全装、毛坯；第3个业态属性就是销售用途，分为非市场销售、市场销售。

拿到一个项目，需要看分几期开发，做什么产品业态，每个业态下有几幢楼，楼内部搭配什么面积段户型。随着项目的推进，从分期到业态到楼号再到房间，面积越来越精确。所以，面积的管控也应根据开发阶段分不同阶段进行管控。

一般来说可以有这几个版本：

1、投资拿地版：根据土地和规划指标进行测算的数据，这时因方案未定，颗粒度一般只到业态面积。

2、方案版：拿地后规划方案报批通过后，可维护每栋楼的面积数据。

3、施工图版：一般工规证取得之后，可更新每栋楼的面积数据。

4、预测绘版：拿预售证后，可更新每栋楼的面积数据，还可搭建每个房源面积。

5、实测绘版：交付前进行实测绘，项目每个房源的最终面积，项目的最终面积。

如果过程中不注意面积管控，很可能造出来一测绘发现少了好多面积，直接少了很多货值，因不同地区不同政府部门的面积统计规则和口径大有出入，导致同一个面积在不同口径统计下出入非常大，若不及时争取或处理，就莫名少了货值。如果面积超出，存在验收风险，需要按相关政策进行补缴，而对于客户而言，超出合同规定比例需要可能面临退房风险。

想起之前我们有个楼盘预测绘面积少了几百方，直接影响货值几千万，为了解决这个面积问题多方沟通，最终预售证时间超出了计划时间。当时我印象特别深刻，我们那位领导说，我绝对不能为了满足考核要求，就直接让他们按这个面积去拿预售证，放任公司损失几千万，一定要把这个面积事情解决掉，最终通过与政府不懈沟通，面积问题得到了有效解决，和预期数据一致。为这位领导的职业精神点赞！

之前还遇到一个项目，每个阶段的面积差异都超标准，方案报批面积、工规证面积、预测绘面积和最终验收的实测面积差异非常大，可能是过程中批后修改较多，导致面积差异大，给验收带来了很大阻力，而且如果不能有效解决，直接造成公司损失巨大。最后经过不懈努力，才让面积差异控制在规范以内。

加强对面积指标的管控，也是房地产项目规范管控的一项基础工作。