房子是用来住的

近两个月，市区新开的楼盘生意火爆，去化率很高，个别项目甚至在开盘当天2小时内全部售罄。媒体上，各大楼市平台都在喊：“楼市的小阳春来了！”

新盘市场如此火爆，二手房如何呢？下午，路过东区的一个中介，顺便了解一下二手房的销售情况。据中介小贾说，最近东区房销得不错，近一个季度的销量比去年上半年还要多。我问，现在是入手的时机吗？小贾说，当然当然。随后列举了一系列利好因素，如城市发展潜力、板块区位优势等。总之，快点入手，买到即赚到。

事实果真如此吗？我们来算一下吧。

按首套购入满五年的次新房，建筑面积89平米，总价200万为例，首付60万，贷款140万，购买时，各项费用如下：

契税：1%，20000元；

个税：1%，20000元；

担保费（贷款额0.3%)：4200元；

贷款评估费（评估价0.4%)：8000元；

过户代办费：1000元；

金融代办费：1000元；

中介服务费（房价的2%）：40000元；

其它如印花税、产权登记费等：500元；

因此，1】购房时费用合计：94700元；

贷款140万，按25年等额本息，利率上浮20%计算，则，每月月供约：9000元，如果租金3000元，则每月需还6000元，三年共需还款216000元，其中，大部分还款都是利息。

因此，2】三年按揭还款总金额：216000元；

如果首付款60万采用朋友借款形式，按月息0.6%计算，每年还款金额为：43200元，三年还款总金额为130000元；

因此，3】三年借款还款总金额：130000元；

1+2+3=约44万。

如果，三年之后，房价涨到了280万，将其卖出，增值80万，扣掉20%个税16万，剩余64万，则

64-44=20万。

如果，三年之后，房价涨到了260万，则增值部分60万，扣掉个税10万和44万费用，则利润为60-10-44=6万。

这还没有计算不停看房、找租客、办贷款、还月供等时间的成本，如果租客停租，租金成本也要加上去。在卖房时还要反复谈判协商，劳心费神，利用这些时间和精力，多赚20万应该不是难事。

老大说了，房住不炒，不是说着玩的。

图片发自App