最高院判例：小区地面停车位归业主共有，开发商不得出售！

      随着家用汽车的普及，停车难题日益凸显，不但公共场所车位紧张，小区内的车位更是供不应求，许多车位的单位面积甚至已经超过房价，车位比车贵是普遍现象，过百万的车位费也并非新鲜。这些车位到底应该归谁所有？谁有权来收取这些巨额的车位费？这成为普遍关注的问题。

在一个案例中，关于车位的争执历经一审、二审及再审，官司最后打到了最高院，最高院于2017年8月24日作出最终裁定：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主。

小区内地面车位的性质，与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。

即使房产公司在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。该部分停车位，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，开发商无权出售和出租该停车位。