困扰中国房地产30年的大问题，深圳能迈出第一步吗？

|把住房当成民生产品看待，而不是金融市场的敲门砖。

文 |《财经国家周刊》记者 丹华

▲航拍深圳福田CBD城市风貌。图/视觉中国

近日，“深圳将学习新加坡住房模式”登上了微博热搜。 事情起源于深圳市住房和建设局局长张学凡的一次公开讲话，他说：“新加坡是学习榜样，未来要让深圳60%的市民，住在政府提供的租赁或出售的住房中。”为此，深圳要用5到8年时间，建设110万套公共租赁住房。 “长效机制可以有很多条措施，其中最重要的，是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。”张学凡说，未来力争使深圳住房需求矛盾得到较好缓解，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。 话音刚落，议论纷纷。业内有人认为，在“7·15”楼市调控一个半月后，深圳房地产宣布学习“新加坡模式”，这一举动或具有风向标意义。 今年是深圳经济特区建立40周年，也是深圳获批中国特色社会主义先行示范区一周年，节点特殊、背景宏大。 正如深圳当年在改革开放中的先锋示范作用一样，当下，在“房住不炒”的主基调下，特区的举动，会否带来其他一、二线城市的效仿，继而成为里程碑式的事件，引发全国楼市的巨变？ 这背后更宏大的命题是，在当下的历史节点，是否应该重新思考房地产在中国经济和社会发展中的角色及定位？深圳这样的特区，是否还有如当年改革开放一样“首吃螃蟹”的勇气与担当？ “新加坡模式”有什么值得学？
房地产“新加坡模式”的特点明显：一是供应足，二是价格低，三是分配公平。 要读懂深圳动作背后的深意，首先要搞明白，新加坡模式有什么值得学的。 曾几何时，新加坡也为住房问题所困扰。 从上世纪60年代开始，新加坡政府下决心启动了“居者有其屋”计划。这个计划的主管部门叫做建屋发展局HDB（Housing and Development Board），是新加坡国家发展部下的法定机构，专门负责居住新镇的规划、建设和管理。 成立之初，建屋发展局主要负责清理1960年代的贫民窟，同时提供廉价的房屋，后来主要工作是大力建设公共组屋。 这些组屋的分配主要针对无房家庭，每个家庭只能购买一套新组屋，而且一生有两次购买机会。申请组屋必须要提交真实合法的材料，如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。 当时，新加坡就站在未来50年的发展视角来规划土地，并通过大规模填海造陆、集约型用地等方式提升土地面积及土地使用率，土地管理局根据土地规划，采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式，将住宅用地出让给建屋发展局。
▲ 新加坡组屋住宅。图/视觉中国

需要提到的是，1955年《新加坡土地收购法》的颁布，使得政府掌握了大量价格低廉的土地，这也使得大规模的组屋建设成为可能。
新加坡的土地出让金不能被政府部门和法定机构直接支配使用，只能作为政府储备资金交纳到国库，经总理和总统两人共同签署方可使用，从根子上杜绝了土地财政。同时，土地管理局信息动态透明，土地的用途、开发强度、售地计划、租赁金额、开发费全部对外公开，信息每半年调整一次。 1965年，新加坡创办了中央公积金制度，成立中央公积金局，居民可用公积金账户购买和偿还组屋贷款。随后四十年，新加坡经济开始腾飞，家庭收入不断提高，大量家庭实现了买房梦想。 截至目前，新加坡有超过80%的人，住在政府提供的组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2，总计超过90%的人都拥有自住房，并且人均住房面积超过30平方米，在世界范围内都稳居前列。 因为在法律上、制度上获得了保障，新加坡的组屋就不会成为争抢的“唐僧肉”，更不会沦为“作秀”的道具。 尽管将政策性住房提到如此高度，一直以来，新加坡政府也并未放松对市场的调控，不断采取必要措施，例如提高房地产税与房产印花税、收缩商业房贷以及对富人区收取高倍物业费等等，严控房地产投机炒作和楼市过热。 可以说，新加坡住房市场的成功，是土地制度、税收制度和金融支持共同完成的结果。 据统计，近二十年来，新加坡的房价上涨了不到50%，对于普通民众来说，买房也不再是一项难以企及的艰巨挑战，购房支出占新加坡民众收入的比例，常年低于25%。一般情况下，年轻人只要工作两到三年时间，就能买得起一套房。 深圳楼市更像“香港模式”？
“来了就是深圳人”，不应该仅是一句口号。 过去40年的深圳，犹如一颗冉冉升起的新星，吸引了无数的创业者和外地人。与之一同出现的，则是供求失衡的楼市，以及令年轻人望洋兴叹的房价。 2019年，深圳城镇居民的人均可支配收入为6.25万元，位于全国经济特区之首，而常住人口也从1979年的31万人猛增了42倍，同期北上广的人口增长则在1到3倍之间。 但与此同时，深圳市住建局发布的《住房发展2020年度实施计划》显示，深圳居住用地仅占全市总建设用地的22.6%，甚至低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中25%-40%的下限。 一方面，是人口和经济的迅猛增长，另一方面，是受到很大限制的住房用地。 自然而然，深圳就成为我国新房供应和人口增长矛盾最为尖锐的城市之一，房价不断上涨，部分区域金融泡沫集聚。 中指研究院的数据显示，2019年，深圳市商品住宅成交均价为5.5万元每平方米，是2014年的2.3倍，进入2020年之后，现在均价大约在6.5万元每平方米。 目前，深圳的人均居住面积约为27.8平方米，尚未达到国家和广东省的最低标准线，还有70%多的人居住在城中村，城中村的住房面积占到深圳市的一半还多。
▲ 航拍深圳宝安区新安片区，城中村与新建住 宅纵横交错。图/视觉 中国

因此，社会上也时常有声音，批评深圳“收割年轻人的青春和热血，然后再将这群买不起房的人，一脚踢出去”。
从历史维度看，深圳楼市，乃至整个中国内地的房地产模式，都多少有着香港模式的影子。 早在上世纪50年代，香港探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的地产发展模式，而该模式在上世纪90年代被内地引入，并在全国推开。目前，我国内地实行的公摊面积、预售制等，都带有深刻的香港印记。 弊端也显而易见，部分城市房价过高，产业利润被地产侵蚀，居民消费升级空间和生活质量的提升慢，地方政府深陷土地财政等问题。这不仅是房产一个行业的问题，甚至已经成为中国经济高质量发展的一大掣肘。 针对此现状，早在2018年，深圳住建局就曾推出一项新的住房建设计划，叫《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下称《意见》）。 《意见》提出，到2035年要新增170万套住房，其中市场商品住房占40%左右，公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。 因为力度空前，这个计划曾被业界誉为“二次房改”，并一度被市场寄予厚望。 “深圳楼市向左还是向右？向左就是新加坡化，即住有所居，一个都不能少。少数有钱人买商品房，多数人能买到体面的政策房；向右就是香港化，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，二元分层格局明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 而深圳本次提出的目标是6：4。照该比例，深圳政策性住房也将占据主导地位。那么，新加坡模式必然提供了一个可供借鉴的良性样本。 深圳学新加坡，怎么学？
政府出政策不是“拍脑袋”，也不是“画大饼”，需切实回答“钱从哪里来、地从哪里来”的问题。 “政府要供应60%人的住房，这个账究竟怎么算的？”对此项新政，经济学家马光远提出疑问，“钱在哪里？地在哪里？可行性在哪里？” 他评论认为，先不说是不是画饼吹牛，假定可以做到，其他城市的老百姓肯定全跑到深圳来，深圳是重新拿起户籍武器，阻止大家来，还是放开大门让大家来？ 专家的争议并非完全没有道理。近年来，深圳的保障房目标虽然宏大，但规划落实的效果并不理想，比如象征着“二次房改”的《意见》出台后，仅仅规划第一阶段的保障房供应任务，就只完成了不到一半，剩下的部分执行力度如何，不少人并不乐观。 多位专家和地产人士在接受《财经国家周刊》采访时表示，学习“新加坡模式”，说起来容易做起来难。 比如，首要一点，深圳面临着土地紧缺、土地成本高昂等硬性门槛问题，“从哪里获得便宜的建设用地？” 美联物业深莞惠董事总经理江少杰介绍说，深圳市成立人才安居集团以来，获取土地的途径比较单一，主要通过“招拍挂”拿地，所以与开发商处于竞争关系，最终拿地价格都不便宜。 另外，新加坡组屋仅分配给本国居民，新加坡入籍门槛颇高，人口总体稳定，而深圳近年来，每年净增人口数十万，政策性住房的建设力度如何赶上人口的增加速度？ 深圳南山区一家金融服务公司的于女士告诉《财经国家周刊》记者，2017年她的深圳安居房申请排在68000名，2020年排在63000名，以每年2000-3000套的安居房数量计算，可以说是遥遥无期。 此外，在庞大的人口基数以及增量面前，深圳如何大规模建设、制定政策性住房的分配方案，以及如何给政策房定价，这些都是必须破解的难题。 从历史上看，我国一直重视新加坡的发展经验，例如公积金制度、经济适用房，都是从新加坡学来的，只不过为了发展经济的需要，一些经到了内地就念歪了。 ▲在新加坡，由荷兰艺术家Piet Mondrian创作的“魔方”大楼亮相Teck Whye政府组屋社区。图/IC photo

比如，住房公积金的作用本来是帮低收入人群购房的，结果越是收入高的人，公积金也越高……
再比如，经济适用房本是政策性住房，但被一些人钻了空子，甚至出现了违法违规倒卖指标的情况。 “深圳若要学习新加坡模式，影响主要体现在住房制度和住房开发两方面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者，在解决住房矛盾等方面，深圳会在大规模建房行动方面进行各类土地供应和政策扶持等。 西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登认为，加大租赁住房的供给将是现有住房保障政策的重要补充，特别是多修建高容积率住房，可以降低年轻人和外来人口的短期购房压力，或为未来我国一、二线城市的住房保障政策，起到示范性作用。 “此外，需要进行相关制度设计，对公共住房的申请资格做出合理要求，杜绝相关寻租行为，让政策红利落到实处。”姜先登表示。 业内的共识是，“新加坡模式”的顶层设计理念很好，我们学习的应在“神”，而不在“形”，应该学的是，新加坡在住房问题上的解决思路。 那就是，真正把住房当做民生用品看待，不能让住房市场转化为金融市场。这可以说是困扰了中国住房市场近30年的大问题，特区如果有再次当第一的勇气，那就必须下定决心。 后记：展望未来
一些好消息正在传来。 目前，深圳已成为中国最不依赖土地财政的城市之一，这为学习“新加坡模式”提供了一个重要支撑。 在深圳经济特区建立40周年之际，深圳又陆续迎来国家层面的政策“大礼包”，比如自然资源部此前印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》。 市场人士认为，该项文件的目的在于推进广东和深圳土地制度的变革，增加住宅土地供应，可能给予深圳更多实验探索的权利。 张学凡表示，未来住建局联合规自局，将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整，住房用地占建设用地的比例，将提高到25%，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%，补齐住房用地供应的短板。 张学凡说，深圳有一个目标，就是在“十四五”期间，人均住房面积“从27.8平方米提高到30平方米”。 需要看到，目前城市更新和棚改也在深圳“多点开花”。2020年上半年，深圳城市更新计划立项52项，同比上升79.3%，规模330.6公顷，同比上升146.7%。

就目前情况而言，要增加住房供应，先利用好城中村或许是“最现实的答案”。

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