数亿房租不知所踪 长租公寓“预谋”爆雷？
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挺着孕肚被房东驱逐，社会新人被断水断电，准新娘和转租者被长租公寓“两头吃”，然而，房东也是这场爆雷潮的受害者，如果租客不愿平摊损失，房东将要全盘消化损失。 |
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高收低租，数亿房租不知所踪。年初成立，“爆雷”前集中变更高管信息，这是事先有“预谋”的经营不善吗？ |
1254万，这只是5个上海长租公寓维权群的租金损失总额。寓意、岚越、若扑……受害者名单每天都在群接龙里不断拉长。
345人，这只是一部分向《IT时报》记者上报受损金额的租客，他们平均每人背负3.6万元的损失，大多只住了两三个月，最短的还未入住就收到了平台跑路的消息。
断水、断电、换锁、勒令搬离，维权群里，一千多名的租客，每天面临两难抉择，要么再付一笔租金给房东买个安生，要么等着被房东赶出家门。
然而，房东亦是这场长租公寓“爆雷潮”的受害者，如果不主动协商解决矛盾，这些损失将由房东全部承担。
“还未立案，正在侦办中，仍然可以走民事诉讼途径。”上海相关经侦部门给出的最新消息是，上海几大长租公寓平台寓意、岚越、若扑的爆雷事件还未定性为刑事犯罪。
事实上，长租公寓集中爆雷早有预兆，房东、租客、市场和监管，都有待解的难题。
寓意上海办公室人去楼空 图源/采访对象
破镜
1254万，损失的冰山一角
英子（化名）又被房东赶了出来，4个月内，她第二次受骗。
她和二房东何德明的官司还没打完，新租的长租公寓平台寓意又跑路了，英子前后损失的不只是8万元租金，还有怀孕时应有的平安喜乐，此时，她正怀有5个月的身孕。
“房东早上六点就会打电话来赶我们走，我睡不安稳，吃不下任何东西，肚子总是隐隐作痛。”这些日子以来，英子心神俱伤，“房东给了12000元，我们损失24000多元，一点积蓄都没了。”
英子的故事只是这场长租公寓爆雷潮里的小小部分。
房东强制要求租客搬离 图源/采访对象
酷暑未消的上海夏夜，谈思超（化名）和女朋友所住的房子，已经被房东断水断电，白天在公司将几个充电宝充足，也只够晚上照明两小时，吹电风扇一小时。洗澡，只能去步行半小时远的浴场。
即将新婚的胡小姐，刚刚拍完甜蜜而累人的婚纱照，就把房子转租出去，没想到的是，寓意收了新租客付六押一的房租，却迟迟未把四个月房租退回给她。
房东和租客重新签订合同，先平摊损失，追回租金后再平摊，是眼下最好的解决方案。近日，若扑长租公寓租客孙小姐接到了多个电话，分别来自上海辖区派出所、综治办、居委会等，来意都是为了帮助孙小姐和房东协商。
“租赁期内，房东未收到租金14600元，本着友好协商的处理方式，我们愿意承担10000元的损失，待若扑的钱追回来，补齐房东4000元的损失。”还没等孙小姐立完字据，房东便起身离开。综治办、居委会等部门轮番劝说后，房东仍旧不愿承担任何损失。
一位房地产行业的律师认为，平台爆雷，是平台和房东之间的协议出现纠纷，房客已经支付房租，对于房东没有再付款的义务。房东可以到房产所在地法院起诉平台违约侵权，要求查封平台账户，查询租客资金支付流向。理论上，房客是可以住到租约期满的。
但在双方的实际交涉中，双方还需协商共担损失。
9月9日，房东杨女士与租客一同到若扑公司办公室协商，但若扑给出的解决方案仍是一张“空头支票”，与房东签订解约协议，协议上承诺三个月内偿还拖欠租金，但工作人员却表示：“我没法保证三个月内能不能偿还。”
在杨女士的一再追问下，现场工作人员透露，目前若扑的资金缺口是300多万元。然而，仅《IT时报》记者收集到的若扑租客受损金额便有184万元，房东受损金额为125万元，且若扑尚属规模较小的长租公寓平台。由此可见，1254万元只是冰山一角。
若扑租户受害者统计表（部分）
开灯、开水龙头，租客每天回家的惯性动作，便是检查房东有没有停水停电；算账、打电话，房东每天回家的惯性动作，是计算今天又亏了多少房租。
房东和租客，两边都是受害者，却要消化长租公寓平台爆雷后的亏损和矛盾。
前夜
成立1年便爆雷 频繁变更高管、股东
90后黑龙江农村小伙，80岁老人，爆雷平台的新法定代表人，身份扑朔迷离，难辨真假。
据《IT时报》记者不完全统计，近期爆雷的17家长租公寓平台中，有13家成立1年即爆雷，有的甚至在2020年初刚刚成立。
可以确定的是，长租公寓爆雷前，都发生了频繁的工商变更。据天眼查统计，17家近期爆雷的长租公寓平台相同点是，爆雷前夜变更法定代表人、投资人等重要高管。
17家近期爆雷长租公寓平台，爆雷前频繁变更工商信息 图源/天眼查
此次爆雷潮中的上海寓意物业管理有限公司从2019年底开始发生了12次变更，杭州适享科技有限公司更发生了多达24次变更。这两家公司有着密切的关系，杭州适享由上海云栖物业管理有限公司100%控股，而上海云栖正是上海寓意全资子公司。
这个联系在今年8月21日才完成，上海寓意对上海云栖认缴出资额为500万元人民币，但实缴金额未显示。
上海寓意和杭州适享实为巢客系 图源/天眼查
与之同步完成的是，这三家公司的法定代表人相继从黄大坤变更为陈挺。杭州适享换过一次法定代表人和公司名字，其曾用名有杭州巢客遇家科技有限公司、杭州巢客房地产代理有限公司。杭州适享旗下有三家全资子公司：合肥寓意、巢客（武汉）、巢客（成都），最先跑路的便是武汉巢客公寓，发生在今年4月初。
三家关联公司前法人均为黄大坤 图源/天眼查
自此，巢客系开始全国连环爆雷，据《IT时报》记者不完全统计，以上海寓意租客平均每户受损3.6万元左右推算，巢客公寓公开的房源数为2万多套，那么全国涉案金额高达7.2亿元。
更有寓意内部员工对媒体爆料称，“新法定代表人陈挺只是花几十万元请来的替罪羊。”
据了解，负责上海寓意爆雷案件的上海浦东经侦部门还在侦查中，尚未立案。只有查清租金流向，才是此案能否定性为诈骗的关键。
前车
两年前爆雷的平台 至今无解
也许是前车之鉴，今年8月，上海徐汇区人民法院为上海青客公寓法定代表人金光杰开出了限制消费令，青客公寓在今年4月开始爆雷，由此启动了长租公寓爆雷潮。
青客公寓赴美上市 图源/网络
同一时间，多位青客公寓租客向《IT时报》记者表示，通过银监会，他们已经解除了租金贷。“这等于是银行帮青客‘吞’掉了这笔坏账。”一位处理过青客维权的上海政府工作人员补充道。
据此前媒体报道，建设银行旗下长租公寓平台建融家园接手了青客在杭州的部分房源，数量约为5000多套。然而，青客不仅在杭州，还在天津与建设银行合作，利用租金贷套现了3000万元。
青客公寓是长租公寓的集大成者，它将金融工具用到了极致，租金贷、流血上市募资，但至今无法“止血”。低成本的资金，让长租公寓盲目入场、盲目扩张。
近期，青客与四川满城的纠纷甚嚣尘上，不少租客与青客签订合同，将租金打给了青客成都公司。但房东的出租合同却是与四川满城物业管理公司签署的，到期没有拿到房租，矛盾一触即发。
四川满城表示，期间已与青客签署《资产转让协议》。9月1日发表声明中，青客虽然承认签署《资产转让协议》属实，但因为四川满城在履行过程中存在严重违约行为，所以将与四川满城解除《资产转让协议》。
房东、租客面对两个平台的一笔糊涂账，再次陷入追讨无门的境地。
消了租金贷却仍拿不回押金的青客租客，已经比杭州鼎家的租客幸运许多。杭州鼎家在2018年爆雷，拉开了长租公寓爆雷潮的序幕，但租客至今没有追回损失。杭州鼎家被裁定为经营不善而导致资金链断裂，从2018年底开始破产清算。直到2019年底，其实际控制人才被刑拘，原因是他拒不配合财务审计，导致破产清算一直无法推进。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”早在杭州鼎家爆雷之前，时任我爱我家副总经理胡景晖就发出预警，一语成谶。
据天眼查数据显示，我国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占总量的15%。不完全统计，我国约有22％的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。
图源/天眼查
长租公寓爆雷后的摊子，该如何收拾？
止血
史上“最严”住房租赁政策即将出台
从2015年的“房住不炒”到2017年的“租购并举”，在国家政策支持下，我国城市租赁市场迎来井喷，2018年租赁人口高达1.9亿人。根据预测，2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模达4.2万亿。
图源/网络
有人看到了市场和机会，但却因不当利用资本杠杆走入歧途。
长租公寓资金链断裂的一大原因是，高收低租，《IT时报》记者调查中发现，在上海，某些长租公寓收取房子所付的租金甚至高于出租费用2000多元，房东按月获得租金，而租客几乎都是年付或半年付，平台想以长收短付来汇集资金池，借着低成本的资金窗口期扩大规模，但行业的常态是空置率高达40%－50%。
即便疫情之前资金回报率也不高，根据《2019年租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市，公寓租金回报率仅1%－3%。此时，长租公寓爆雷公司已经超过50家。
9月7日，《住房租赁条例（征求意见稿）》（下简称《条例》）公布，剑指长租公寓，此后，史上“最严”住房租赁政策即将在各城市相继出台。
《条例》中明确规定租金贷、高收低租、长收短付这些长租公寓手段是不被允许的。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，或将被房产管理部门列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
“资金监管、租赁合同备案是此次《条例》对长租公寓采取的最重要监管措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解读道。
作者／IT时报记者 孙妍
编辑／挨踢妹
排版／冯诚杰
图片／受访者提供 天眼查 网络
来源／《IT时报》公众号vittimes
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