有些房企要凉了？
本文授权转载自微信公众号“樱桃大房子”（ID：ytdfz8）
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说回今天的主题。
周末，财联社发了一条独家消息：监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
试点房企是哪些呢？
8月20日，住建部与12家房企在京举行座谈会，其中碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与。
当时还传出消息说给房企划定 “三条红线”，凡是越过三条红线的，不得融资。
住建部还要求，试点房企每个月15号需要提交监管部门下发的监测表，时刻留意房企的财务状况。
同时，踩线的房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
红档：恒大、融创、绿地；
橙档：阳光城；
黄档：碧桂园、万科、新城、中梁；
绿档：保利、中海、华润、华侨城。
也就是除了绿档的4家房企，其余的房企需要在2023年之前，完成降负债的目标，负债表全部翻绿。
虽然有了两年的时间，但是对于大部分房企来说，负债表想要完全“翻绿”，难度难于上青天。
根据南都大数据调研，我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。
其中一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家：恒大、融创、绿地、碧桂园。
一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家，分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。
其余大部分的都是在100亿-500亿之间。
要说明一下，企业做大了之后有负债是很正常的一件事情，只要能够保持足够的现金流，每年营收利润丰厚，负债不算什么。
当然那些现金流都不足以覆盖债务，举债度日的房企就得仔细留意了，最后埋单的很可能就是购买了期房的业主们。
02
今天我想挑几个房企来谈谈，我们就从上述的负债表出发。
恒大上周谈过了，今天就不再重提了。
虽然当时很多人不理解，觉得恒大要完了，但今天股价就已说明一切。
融创虽然一年内到期有息负债比恒大少，但根据2019年年报数据，其净有息负债率比恒大还高。
图片丨财经十一人
根据中报显示，融创的账面现金达1209亿，但是一年内的到期有息债务是1406亿，明显不足以覆盖。
当然解决办法还是有很多的，少拿地，加快回款就行了。
预计下半年融创会加快回款，大家如果遇到合适的项目，优惠力度足够大的话，也可以趁机入手。
尽管融创负债严重，但我在网上查了一下，今年也没有听说融创出现烂尾楼的情况，反而还当起了白武士，去收购烂尾楼去了，这点还是值得点赞的。
接着是绿地，网上随便一搜，全屏幕都是烂尾、维权、控诉……绿地的业主们的怒气都能冲破屏幕了。
这和前几年的绿地战略布局，过度举债扩张有关，详细分析可以看回我之前的文章：绿地全国多个楼盘停工维权！大房企也靠不住啊！
现在绿地的钱包已经非常紧缺了，根据今年中报显示，绿地集团账面现金872亿，但是一年内到期的有息债务是1215亿。
还钱肯定是头等大事，那就只能牺牲购房者，所以说除非是现楼，不然绿地的房子，不建议购入。
碧桂园和万科就没什么好说的了，碧桂园虽然品质一直被人诟病。
但是现金流还是比较充裕的，中报显示的现金余额约2228.4亿元，也能覆盖到期利息。
万科近一两年来的房屋质量似乎有所滑坡，不过只要同行衬托的好，万科依旧能坐上王者的宝座。
03
还有华夏幸福、富力和泰禾。
华夏幸福这几年是比较难。
下图显示，华夏幸福的公司经营性现金流量净额竟然达到了-740亿！
数据来源丨iFind
图片丨星空数据
今年上半年，华夏幸福的营收和利润双双下降，因为他们之前的项目主要是环京地区，环京调控太严跌死了，成交量也跌的惨。
后来幸好有平安入股，算是解救了华夏幸福。
富力也是踩了三条红线的房企，作为老牌的房企，富力近年的负债水平一直颇受外界诟病。
目前在手现金为359.96亿，难以覆盖其748.03亿的短期债务。
最近富力在广州鱼珠刚上市一个新盘，当时吹风价很便宜，后来认筹人数过多，市场信心十足，开盘后富力立马把价格拉高，虽然不地道，但为了回款，也没办法。
至于泰禾，如果不是有其他房企相救，这家公司离暴雷不远了。
目前全国很多院子项目都处于停工状态。
数据来源丨iFind
图片丨星空数据
今年上半年的营业总收入和净利润一落千丈，靠自己还债太难了。
对于泰禾来说，最好的方法只能是找到靠谱的房企，接盘泰禾的项目。
说实在的，泰禾的院子系摒除烂尾这个原因，我个人真的很欣赏，毕竟现在能够沉下心来做产品的房企不多了。
04
仔细分析房企的年报和半年报，高负债的房企一大堆，如果真的严格执行三道红线，估计市场会有一大堆房企活不下去。
当然国家也不想看到这样的局面，毕竟房企倒了对谁都没好处，所以监管部门才给出了一个期限，2023年6月份之前处理好自己的债务，后面就不讲情面了。
这个消息短期来看是给房企喘气的机会，从现在开始，开发商可以想尽各种办法降杠杆，减轻负债。
但去杠杆是仍是大势所趋，现在全国在册登记的房地产公司大大小小竟有9万多家，将来肯定会优胜略汰一部分，入门的房企得满足“三道红线”，就意味着将来能活下来的都是有实力的大房企。
加杠杆、高周转的年代的确过去了，不仅仅是对房企而言，对个人而言同样也是。
将来房子的居住属性会更强，甚至个别地方，鹤岗玉门之类的，可能只剩居住属性。
但是你问我房子还有没有价值，我认为还是有的，在一二线城市，只要需求在，房子的价值就在。
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