你看不懂的中国的楼市

房价的影响因素

        房子也是一种商品，支撑一个地方一个时间点的房价的最核心因素是人们的刚需。刚需最核心的决定因素是人口数量、年龄结构、人口流动。

        牵扯到生活条件的各种因素影响房价波动。包括地理气候、居住环境、交通、教育、科技、治安、支撑产业、政府治理、招商引资政策、人才引进政策等。因为不同城市的竞争力带来不同的生活条件，从而影响人口流入。

房价上涨的根本原因

        近几年房价上涨的根本原因是人口结构、需求侧改革和国家拉动经济增长、维稳的意志。

        62年-70年，86年-93年是人口的生育高峰期，86-93年这一波人长大到了25-30岁就会有购房需求，刚好就是2010年-2020年，这几年正是中国楼市价格上涨的黄金期。2017年为什么从一线到三四线城市出台限购政策，阻止房价上涨，主要原因1993年后，人口生育率逐步下降，就楼市没有接盘侠们了，再抄就很有可能会发生崩盘。

        需求侧改革的一个重要举措就是调动人们的关注力到楼市。比如出台降低首付比例，延长贷款周期等楼市政策；动用媒体力量，不断曝光楼市动态；普及买房的知识，让人们清楚房子是用来干什么的等等。一旦人们清楚了房子不单是为了住，是为了更好的住，牵扯到对生活的追求的时候，人们就会追逐更好的生活环境。好的环境需要更高的成本，房价上涨也就有了需求侧的支撑。

        房价上涨的第三个原因是国家需要经济增长，从而促进社会稳定。中国的杠杆率还有空间为什么不用呢？当大多数年轻人都加了杠杆提前消费，承受了接下来几十年每月换房贷的压力，国家才有进步的动力啊。没有杠杆，人人都安居乐业、等把钱存够了再买房，那国家还哪来的经济快速增长、哪来的活力和竞争力。楼市是个资金的蓄水池，国家是不会让房价跌的。房价跌意味着国有财富在流失，人民币在贬值。

从国家意志来看买房策略

          一线强二线城市房价从长期来看很难降，越早买越好。短期也不会降。三四线地级市和核心县城有一定资源支撑城市短期内也很难降价。因为短期内人们对房子的认知不会发生大的变化，对生活的追求不会发生大的变化。越早买越好。长期有可能会降，但也会受很多因素影响。

无经济政治支撑的、房子建的很多的三线四线城市建议高价位不要买，除非刚需。

金融贷款、户口政策对房子影响

        金融的目的是改变人们对跨时间、跨地域价值交换。金融可以让人们在年轻的时候就享受到以后才能享受到的东西。金融对房屋本身的价值改变的程度较低，户口限制对房价影响较大。户口难改变，属于一定时间的硬性条件，想买一个地方的准入门槛高（广州）;而一旦人们需求被改变，认为一个地方房价一定会涨那么即使钱不够，也会动用金融工具购买。

居住城市和工作城市分离的现象

        是发展带来的一种正常现象。例如居住在东莞，工作在深圳的。居住在天津，工作在北京。居住在漳州，工作在厦门。带来了大城市圈的繁荣。核心资源集中城市附近都吸引大量高端人才，而支撑高端产业的工业都会在附近城市，引来大量外地人口。在交通不断便利、国家政策建设核心城市圈，人们慢慢接受居住、工作城市分离的情况下，核心大城市附近的城市房价也会上涨。