房产系列（一）——上海2017

作为练手的第一个爬虫项目，我爬取了链家2017年上海所有的成交数据和租房数据，并做了简单的分析，希望可以作为大家的参考。

先来看看2017年的成交量

这一年，链家一共卖出了27470套，我们来看看这个月份成交量的分布

注：链家的成交数据有所延迟，所以1月下载的数据可能有一些12月份的成交数据没有上传，所以造成了12月的低点

传统的交易旺季是3、4、5月，过了年拿好年终奖，大家开始完成一年中最大的事情买卖房子。所以虽然后面几个月的成交量骤降，但我们并不能说由于楼市不景气2017年的成交量逐月下降，楼市成交还是有一些季节性的，由于没有链家2016年的数据，很难下结论。我只能说2017年成交量比2016年大幅下降，但是总体平稳，下降的趋势并没有形成。

17年8月份的时候去过浦东公积金中心，人满为患，在其他地方交易冷却的时候这里一点也不冷，个人觉得因为浦东张江一代有大量的工作机会，吸附了大量的外来高素质人群，老浦东和南汇之间也开通了地铁，南汇的均价还较低，刚需族尚能承受，所以大家都赶着上车。

崇明20套，金山36套，部分原因是这是上海唯二没有通地铁的区域了，通勤不方便，购买者少；其次由于整体业务量小，链家在当地的门店也少，所以当地的成交可能以当地的中介为主。地铁果真是黄金线，地铁开通到崇明的时候，崇明应该还有一定的涨价空间。

价格到底跌了没？

2017年上海各区成交均价（按月）

崇明、金山、静安、黄埔由于数据量只有几十或几百，所以波动较大，可能不能特别真实的反应房价的真正走势。其他几个区域的数据看上去都比较平稳，视觉上在上半年有一些微涨，下半年有一些微降，不过总体可以称为横盘吧。

看看价格的梯队，静安黄埔一骑红尘，是一梯队中的翘楚，成交均价在8万到10万之间；徐汇、长宁、虹口、杨浦、闸北是一梯队，成交均价在6万到8万之间；普陀、浦东、闵行、宝山是第二梯队，成交均价在4万-6万之间；嘉定、青浦、松江的价格相互纠缠，咬的很紧，在3万到4万之间，算得上上海郊区的三巨头；奉贤处在郊区的中间；金山和崇明排了老末，别伤心，说明潜力大。看来上海低于2万的价格只能在金山和崇明找到了。

上海的贫富分化到底多严重？

成交价分布区间

别看见坐标轴最右边的3000万豪宅觉得绝望，为了图片显示的原因，另外有73套价格大于3000万的豪宅没有显示在上面，是不是瞬间觉得更绝望了？

为了让大家在数字上有个概念，我把表也放上来

价格区间            成交量         成交量占比        人群分类

<300万               11868         43.32%              刚需族

300万-500万       9613          35.09%              改善族

500万-1000万     4437          16.19%              享乐族

1000万-5000万   1466           5.35%               奢侈族

 >5000万             15               0.05%               巅峰族

在这里我竟然又看到了神奇的二八定理！刚需族和改善族在魔都中苦苦追寻，渴望能通过自己的奋斗过上好一点的日子，这两类人群加起来78%，对他们来讲什么时候可以住上更好的房子是最美好的梦想；享乐组、奢侈组、巅峰族房子已经不再是问题了，他们已经住在了最中心的地段，享受开阔的空间，端杯红酒考虑孩子出国、财富自由的事情了，再换房子已经不是迫切的需求了，他们共占20%。所谓青春偶像剧中的豪宅名字公司董事占人群中的比例多少呢？在上海买房子的名单中来看，大约万分之五，放在全国的人群中来看就更是凤毛麟角了。

房子这么贵，租还是买？

除了成交的数据，我把2017年租房数据也down了下来，各个区域匹配了每平米的售价和租金，结果显示：买了奉贤的房子租出去需要82年才能回本，这还没有算贷款的利息，当然也没有算接下来通货膨胀导致租金上涨的因素。买了金山、崇明的只要40多年就能回本，便宜又便宜的好处。

筒子们，这样的租售比还买吗？买呀！出于对房子的热爱，出于对货币不断超发的担心，出于上海土地供应必然越来越少的事实。毕竟还能留给儿子，哈哈哈！