所谓的“二房东”就是把房东的房子租下来,经过装修和配置升级后再出租给租客,二房东在房东和租客之间起着中转的作用,二房东在房东面前是租客,在租客面前是房东。
大学期间看《富爸爸穷爸爸》时,听作者罗伯特·清崎讲到过他用别人的房子赚钱,他称之为“被动收入”。那时候我对他的做法拍案叫绝,但苦于自己没有启动资金,并没有去实践。刚参加工作那会,偶然机会听到一个人讲出租房的事情,我再次研究起这档事情,分析的结果是,“二房东”前期需要做的事情很多,我工作比较忙,这个钱我赚不到。
前面两次我对“二房东”的探索都只限于理论,在书上看到了别人的厉害,瞬间肾上腺素急速上升,然后,一段时间后就不了了之了。
去年下半年,我身边一哥们Z君开始做起了“二房东”,几个月时间就拿到了五套房子,每次房子刚刚装修好便立即租出去,每套房每个月有一千元左右的差价。几次聚会期间,Z君讲了中间的操作,说到高潮动情之处,总是唾沫直飞两眼放金光。Z君的工作情况和我一样,既然他能忙得过来,我想我可以做着试试。
按照Z君列举的投入及出租价格,我核算了一下每套房子的回报情况,收益大大超出我的想象。周期内有两三倍回报,年复合回报率达25%左右!这个收益率快追得上巴菲特了,大大秒杀各种投资啊。最关键的是,前期投入少,后期需要管理的也少。没想到这么不起眼的事情,也会有如此高的收益,当初如果我仔细核算了收益率,说不定早就动手做了。
闲话少说,去年年底,我就动手参与进来,目前运营了两套房子,中间也经历了不少挫折,请听我一一道来。
如何从房东那里拿到房子
租房子,最省事的途径是找中介。Z君是这样操作的:他和中介说明意向,每天去找中介催他们帮忙找房子,中介知道他诚心想捣腾这档事,一有房子就推荐给他,约他和房东谈。
我没有找中介,自己买房经历对中介有点偏见(这样并不好),我想到的是在自己小区里弄,我们小区房子是去年11月底精装修交付的,对我来说省事。我当时和Z君商量怎样利用业主身份拿房子,我知道有些业主反感二房东,在群里聊二房东挺难为情的,Z君让我在群里发如下消息“求租消息:我是XX栋XX的业主XX,我表弟在武汉工作,想在我们小区租一套房,两室、三室的都行,他和同事合租,现在精装修交付的房子就行,他希望长租。确定几年之内不过来这边住的邻居们,可以联系我”。我在业主群里发了求租消息,便有人加我好友私信。三言两语确定可以长租以后,我就电话跟业主沟通。对房租、出租模式大致认可,就约见面。
见面后,我和房东说明我们准备长租,主要租给单位里刚刚工作不久的年轻小伙子,如果同事们搬走了可能会招外边的人过来住,但是我对租客会有筛选。这些年轻人对居住环境要求不高,只需要有个房间晚上回来住一下就行,客厅对他们来说没用,我们把它改成一间房住人省人均房租(做个隔断加一间房目前在武汉是合法的,这个有别于胶囊房)。我前期需要一些投入,我希望能签五年合同,期间为了让房子更好出租,我会定期维护房子。如果房东同意并对我的做法表示赞同,我们就接着谈租金。我面谈过五个房东,有两个支持我的做法,他们房子多,该房子本来就是投资用的,不在乎怎么弄,坐着收租金少麻烦即可。
接着谈租金。我们小区是商品房,物业费2.5元/月,这是一笔不小的费用,租金需要考虑全部支出。按照Z君的提醒,我对房子大概有个价位,房东也有一个预期价位,我们相互磋商至一致。
除了租金外,长期出租还有一个主要的环节是免租期——用于房子升级改造和中间租客的调整,一般全合同期内争取二至五个月。这一块直接涉及到房东租金总收益,他们会提出巨大疑义,为什么你们的张罗时间要我和你们一起承担?但是,免租期能给我极大的安全垫,刚开始房子装修时间或者出租等待时间无房租压力便小一点,如果在免租期内将房子租出去,又增加了收益,一般将免租期放在第一年,相当于减少了第一年的成本。免租期这个概念可能是长租公寓提出来的,他们都是这样操作的。如果房东介意时间长,我们可以说分散到每一年,尽量晓之以理动之以情多争取全合同期内的免租期,这都是成本。
还有租金的上涨问题,按照本地的习惯基本上每隔两年上涨5%,即如果签五年,第三年、第五年分别上涨5%。
其他的也没啥了,到期以后房间里的东西可以送给房东、押金可以略高于月租金,灵活变通的去应对,不打紧了。我平常约谈房东都是和我老婆一起去,免得我看起来太年轻让人心生做事不踏实的感觉,暗示房东我们诚心想租您的房子并会保护好您的房子。
装修及配套升级
我拿的是精装修房子,再加上Z君前期操作过好几套房,施工队伍、供应商都比较成熟,一个电话可以全部搞定。我就把钥匙放在那里,施工人员过去了自己弄。升级的顺序大致是这样子的:打隔断、装电表、请阿姨打扫卫生、进场家具家电、简单弄墙上贴画等等。下面我贴一下房间里装修照片及装修成本,仅供参考。
快速租房小套路
房子装修好,拍好照片以后,就挂在网上招租了。据Z君的经验,58同城上的流量最大,贝壳、安居客、咸鱼、转转等平台一般,当然这个会因区域而异,我们可以都试试。现在我主要讲58发帖的小技巧,话说这个小技巧是我经历租不出去房子的折磨后Z君教我的,在此,我对Z君深表感激,我转述他的小套路。
最开始我以为房子好出租,只在58上合租区域发了帖子,每个房间不同的价格都发了。可是,咨询的人极少,我以为年底了,租房的淡季,这些都是正常的。年后,我出去旅游一个礼拜回来,Z君他们都说房子好租,我便重新发帖子。这中间有一个小插曲,用苹果客户端非要上传房产证才能发帖成功,但是用安卓客户端可以交保证金。我们的房子都没有房产证,当时拿着苹果手机,都快着急死了,还是另外一位Z君朋友提醒我们用安卓手机弄的。我仍在合租区域发帖,半个月过去,只租出去了一间房子,还有一间房子怎么都租不出去,连问都没人问,想一想这可是开年的旺季,不应该啊,我把Z君邀请到家里吃饭请教。Z君看了我的帖子,又把他自己的帖子给我看。他在合租区、整租去都发了帖子,都是一室的、价格也一样,整租区里的帖子问的人非常多,合租区的帖子几乎无人问。原来大多数人找房子,都还是想找整租的,最好是那种小单间,可这种房子极少,就算有价格也高,我们把合租的单间发帖在整租区,价格低、房间照片又美,多少会引起租客们的注意。至于是整租还是合租,等询问的时候再细心解释,有部分人还是会接受合租的。我按照Z君的方法修改了帖子,第二天房子就租出去了!
发帖子还有一个小技巧,只发最便宜次卧的帖子。为什么?价格低吸引眼球啊。那其他卧室怎么租出去呢?次卧租出去以后,租客问的时候就说次卧租出去了只有主卧,配置是怎样的价格是多少,这时候有部分人会接受。本楼盘房价最低6666元起、本店外套最低199元起,这种宣传语很熟悉吧,一个便宜十个爱,低价吸引人进店,高价卖更好配置的产品。这招营销真是妙。
房子租出去以后 ,就坐等着收房租吧,至于与租客之间的事情,下篇文章再说吧,诚心待人,问题都好解决的。我的租客人群中外卖小哥、新房置业顾问、美容院小姐姐、挖机小哥哥等等,收入和文化水平普遍较低。回头想想,我为他们这些较低层的普通打工仔提供了廉价的住所,也算是为社会做出了贡献。没有这种合租房,估计他们工资的一大半都得付房租了。我让他们的钱包变得鼓起来了,我咋这么伟大啊。
怎么样,听完以上的描述,二房东项目操作简单吧,门槛低吧,心动不如行动,赶紧行动起来吧,你也可以的。一万元可以操作一套房,十万元可以操作十套房、一年套利快比得上一个人上班工资了,资金量再大一点那就得专人运营了。如果你们家里有谁的工作比较清闲,这个外快肯定可以赚,Z君就是因为她老婆生小孩不久工作较清闲才弄的这档事。如果你担心房子不好出租,你可以先发个帖子试试,看有没有人问你的房子。开年以后一两个月,七月至九月就业季房子比较好租,踩好这几个时间点。十月份至年底,房子都不好租,大伙工作变动少了,租房需求少。
最后,我想用《道德经》上的一句话和大家共勉“上士问道,勤而行之;中士问道,若存若忘;下士问道,大笑之。不笑,不足以为道。”我之前两次听说二房东项目,都只是停留这理论层面,想了想就不了了之了。你会和之前的我一样吗?我们一起朝成为“上士”的路上努力吧。
再次感谢Z君及几个一次操作二房东项目的小伙伴们,你们让我快速入门并躲过了一些坑。还要感谢我老婆,谢谢你的支持,这档事情你也辛苦啦。