对当前房地产的一点思考

2017年3月4号贷款买了自己第一套房，应该是值得一件高兴的事，但是内心却有一丝丝的恐慌，因此在接下来的很长一段时间一直关注楼市，关注杭州区域规划发展，近几年的投资让我明白在当下的情形做房产投资是不明智的，但是作为刚需的可悲就是随着限购的进一步升级你可能没有权限买房，也第一次体会到了作为一个刚需客的无奈，以及错过前两年买房机会的内心的悔恨。所以很多做房地产的朋友说赚刚需的钱比赚有钱人的钱来的容易，想想刚需的无奈。

然而在接下来的楼市，北京疯了，5环内的房子均价超过了12万/方，网上也各种文章来阐述其背后的原因，貌似是北京折叠的现实版，恰巧上周末与一个做房地产的朋友聊了聊，对房市也萌发出自己的一些见解，因此想把它记录下来。

能达到共识的是，本次的房子上涨来源于国家的去库存。那国家为什么要去库存呢，我认为有两个原因，一方面是美联储加息，而近几年由于国内实体不行超发了很多货币，但是货币并没有进入实体，而大部分都在资本市场中空转，从国家出台一系列例如降低配资比例等政策就可以看出来，因此对目前做金融的朋友而言，相对而言比较好的是从事股权投资（题外话）因此随着美联储加息预期愈来愈烈，国内的大部分资金都想寻求渠道出去，但是国家需要保汇率而利于人民币走出去，（想让别的国家持有我国的货币，我国的货币的汇率就需要稳定，不能大幅下跌）因此切断各种渠道防止人民币的外流也实属无奈之举，而资金总是需要寻找出路的，而房地产作为最大资金储蓄池用来吸纳资金也不算是奇事，而这一举措除了进一步吹大泡沫外，对当前我国的形式而言，带来的好处多多，除了一定程度上减缓了汇率下跌的压力，另一方面当前地方融资平台、房地产商的负债率高企，风险集中，一旦出现风险硬着陆的风险极大，我们也知道风险是不可能被消除的，风险只能被转移，把集中风险转移给个人，就起到了分散风险的作用从而降低了国家硬着陆的风险，给国家处置风险留足更多的时间。

另一方面我们看当前的限购政策，很些非常有意思，新楼盘的房价是确定的，同时鼓励地方政府平台出让土地，提供更多的住宅面积，而当下一线城市的房价调控政策非常严重，二三线城市轮番上涨，我认为国家这么做的一个原因是一方面通过线楼盘房价限价来稳定市场价格，避免房价过高造成后面的断崖式下跌，另一方面趁这一轮牛市，鼓励政府出让更多的土地从而降低地方融资平台的负债率，也为加快房产税的出台提供现实可行基础，因此等这一轮楼市牛市后，政府手中的土地出让差不多了，等房子都落在老板姓的手里时，离房产税征收的日子估计也不远了。

那政府为什么需要通过涨价来去库存，一方面是中国老板姓买涨不买跌的购买习惯，另一方面，总所周知，一线城市的房子是最优质的资产，这部分也可以根据经济学的供求关系来解释，另一方面房价高企对分流人群、降低当前一线城市太过庞大的压力有一定的作用，这次房价的快速上涨掐灭了很多人在一线城市购房的幻想，大部分购房往往关注的是首付款，例如700万的房子，首付大致为150万，对工作在一线的年收入50万小年轻家庭来说，这个还是能达到的，但是若房子一旦快速上涨到1000万左右，瞬间幻想就破灭了，我想这也是为什么一些离一线城市较近的城市例如苏州、杭州房价快速上涨的原因之一，感觉这一轮房价对城市人才的挤出效应非常明显。因此从这些举措来看，国家的调控政策是相当高明的。

还有一个非常有意思的现象是：当前很多文章都提出了，当前真正有钱的那部分人都通过这一轮牛市把房子脱手变现了，而购房者大部分是中产阶级。然后让大家去判断自己要不要买房。但是我觉得当前不同阶层适用的投资理论会存在一定的差异性，对我国真正高净值的客户而言，他们可以参与的投资途径较中产阶级来的多的多，例如目前很多高净值客户参与股权投资，进行海外配置，而对大部分中产来说，除了股市、理财而言，可以供投资的也只剩房地产，而房地产还附加跟生活息息相关的很多因素，特别是在一线城市，很多人购房不能一步到位，只能通过逐步置换，因此购房需求一生中会出现多次，增加了购房的需求量。而当前房产投资对真正有途径投资的高净值客户来讲，风险收益比已没有前几年来的那么客观，这也是我在当前购房后的忐忑，对于做投资来讲，随着这一轮的暴涨，以后后续房产税推出的概率而言，当前的房产投资的吸引力已不俱当年。

个人见解，无需参考！