为啥酒店式公寓不能买

由于最近国家住宅房限购政策严格，再加上北上广深杭等地买一套住宅房的总价很高，也就限制了一部分想动手买住宅房投资的人。但是房地产商总有很多应对政策，住宅房售卖受到了限制，他们就百般开始推销非住宅（酒店式公寓）。

一套房子是否适合投资，主要看两个方面，第一房价的增值空间，第二房租的高低。一般住宅型的房子房租跟房子的总额比起来回报率是相当低的，还不如房价的总额去做银行理财，住宅型房子最诱人的地方是疯狂飙涨的房价，如果你只付三层的首付，用银行贷款做杠杆，一套好的房子或者一波行情把你的首付资金翻倍也是分分钟的事。那么酒店式公寓在这传统房子投资的两点上有优势吗？

首先，仔细想一想，如果国家真有一天要收税，应该先从那种房子收起呢，住宅房是一个人在城市居住的唯一保障，是关系民生吃住行，住的这块。如果国家从住宅房开始收税，这将直接影响一大批仅仅有一套住宅的底层人民，很多人虽然在市中心有一套高价的居住房，但那可能是他作为某个师傅工作了一辈子厂里配给他的房子，这些具有那个时代意义的厂子，现在已经陨落，退休金也不高，他们压根拿不出这些钱缴纳房产税，这些房产税的征收，将非常不得人心。但是如果国家非要在房子上打主意，一开始最容易想到的就是酒店式公寓：购买酒店式公寓的人肯定是已经解决了个人住宅问题，有了闲钱才去买酒店式公寓的，也就是说他们不止一套不动产。这些人大部分是中产阶级，有不动产，是国家最稳定的阶级，一旦国家征收这部分税收，他们自己也就会吞下这个闷亏，是最不容易激起浪花的阶级，也是征税最好得逞的阶级（这跟工资征税一样，最有钱的往往根本征不了税）。

第二，酒店式公寓40年或则50年的产权暂且不说，酒店式公寓既然不是住宅型住房，国家对你买卖征收的税就不是住宅房的税率了，这是从商，是在做生意，征收的税就不仅仅是拔羊毛了，而是要割一块肉了。这块肉有多大呢？a，

个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，b，土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。举个例子如果120w是你的买价，140是卖价，忽略印花税，土地转让金等小额税率，将会产生（140-120）*20%+140*3%=8.2w，这么高的税存在都将直接影响房价，都不利于买家和卖家。这也是酒店式公寓转手率这么低的原因。

当然酒店式公寓还是可以买的，什么样的情况下可以买？

只有一种情况，年回报率高，并且不打算转卖，至少长期不打算转卖。

年回报率怎么样算高呢，我们来算一组数据：

假使你用120w全额付款买了一套酒店式公寓（这里不谈贷款，实际上酒店式公寓的商业贷款利率也大于5个点，跟我们假设的理财利率和房租增长利率基本持平），第一年的房租为7万，接下来的房租增长率一直有5%增长，那么50年的总收益为Sn=7（1-1.05^50）/(1-1.05)=1465万。

但是120w的资金全部用来理财，年化收益5%，那么50年后你将会得到总收益120（1+5%）^49=1310.5万。

也就是说房子的总价的6%当做第一年的房租，每年5%个点的房租增长率，出租50年，你才有比理财投资多出个155w左右的收益。你还得保证50年内每个月都有租客，房子保养和维修成本为零，这在实际操作中也相当困难。

综上，如果不是高的离谱的回报率和打算长期持有，酒店式公寓是买不得的。