从事旅游这几年，看了很多景区，见了很多做景区的人，“我们这里资源很好”是我听到说得最多的话。往往把景区做死，把自己做到心灰意冷的往往也是这些人，我也曾是其中一员。
以资源评判景区价值和未来盈利能力完全是扯淡。中国的大山大河太多、历史文化太悠久，随便一个山沟里的村子追本溯源可能有好几百年的历史，但是市场不会为它的“年代久远”买单。
很多老板做了好几年景区也认识不到这点，让人痛心。他们越“努力”，离正确的方向越远。
举个例子。端午节来黔东南考察一个景区，前期投资了快5000万，我们一看现场只有300亩花海、一条通往峡谷的路、几千亩荒地、几户农家住房。没有一项是带来收入的！
只花钱，不考虑如何赚钱，这太可怕了，这样的案例我们已经见过N多！每每都感叹景区老板白白浪费了这几年的青春和前半辈子攒的血汗钱。
我们发现，从转型到出家，往往踩了4个坑。
1缺少顶层规划。
端午考察的这个景区内部道路就是一条线，没有转折、没有节奏、没有游线，这是典型的“工业思维”的路，不是“旅游思维”的路。一看就没有做顶层规划。
景区都干了5年了，没有一个像样的停车场、游客服务中心、餐厅和住宿。没有停车场说明游客来了无法停车无法停留；没有游客服务中心说明游客无法买票进院，让人震惊的是景区干了5年，他们并没有把景区围起来收门票；没有餐厅说明游客来景区游览完走了，不消费，景区没有收入；没有住宿说明景区赚不到住宿收入。他们做成了赔钱的公益项目。
这个景区五一4天平均每天来2000人，按照一年133个假天算，一年有30万人流量的潜力。那么停车场的大小要足够承载这个规模，道路的宽度要足够承载这个规模，这些是总体规划要解决的问题。
2规划只管老板花钱，不管老板赚钱。
规划一般解决定位、功能划分、产品、游线的问题，如果这家景区请专业的规划公司做了总体规划，最起码，那几条路没白修，没白白投入，没把景区“最坏”。
请人做了规划就一定能把景区“做好”吗？答案是不一定。传统规划院的规划理念继承上世纪50年代苏联时期的城市规划叠加中国园林景观规划，重物质建设，如道路怎么修，房子怎么盖。传统的规划只管老板花钱，不管老板赚钱，没有解决盈利模式的问题。
景区如何盈利？收入来源4大部分：门票收入、二消收入、土地增值、股权溢价。投资景区，我们一般先看景区在生命周期的哪个阶段。
处在生命周期初期阶段的景区，我们会问这几个问题：景区是否围起来开始收门票；景区有没有建设用地。这两个因素决定门票收入和未来的土地增值空间。
处在生命周期上升期的景区，我们会问：门票价格、全年游客量、高峰时游客量。一般30万-50万、80万-100万、120万以上是三个集中区间，游客量会说明很多问题。这类景区往往有一定基础，但缺乏核心产品，资源没有很好的市场化。
处在生命周期衰退阶段的景区一般是老牌景区，或运营到瓶颈的景区，这些景区基础设施建设较完善，该有的硬件设施都有，在市场上形成了相当的名气，做过很多主题活动。面对消费升级大背景，景区需要提质阔容，丰富业态。
3景区没差异、没内容、没业态。
做旅游的核心是做差异。
当下旅游发展有3个大背景：1国民已经从观光时代进入休闲时代，从大数据来看，游客更喜欢去广州长隆、上海迪士尼等主题乐园，而不是黄山、华山，靠山靠水发展起来的景区游客逐年下降。2机场高铁等基础设施完善，游客的选择增多，飞广东飞浙江飞全国飞世界成为常态，你的景区如何吸引人，如何差异化发展。3消费升级大背景下，游客为品质、为体验买单。
景区要做差异做差异做差异，具体怎么做？农家饭“粗粮精做”，吃好；老房子改造成民宿，住好；萌宠乐园，可搂抱可拍照可遛弯可喂食的动物配齐，玩好；每个业态都能成为核心产品，每个业态必须是盈利产品，不然碰都不碰。这里说下传统老板的思维定式，他们用“卖方市场”的思维做景区，认为只要“我做出来”就“有人买”，大错特错。从消费环境看，旅游行业是“买方市场”，是游客选景区，不是景区选游客，认清自己的角色，不要装大爷。
产品这块要强调一下，不要去做什么花海、采摘、农业观光，都是赔钱的，市场上也没有靠花海采摘农业观光做大做强的，不要踩坑。
4赚钱第一步，为什么不和旅行社合作？
和旅行社合作是景区赚得第一桶金，本来不想说这点的，让我诧异的是我们考察的这家景区运营了5年竟然没有和旅行社合作带流量进来，也许这样的案例仍然存在很多。
和旅行社合作有4大好处：1景区人流量增加，账面流水增加。2土地升值。3公司股权溢价。门票收入意味着未来盈利能力，公司值钱了，原来20%股份值1000万，现在值2000万，通过出售部分股权，能收回部分前期投入成本。4门票权和土地可抵押贷款。
团队游仍占据半边天，三亚天涯海角景区每年500万游客90%是旅游团贡献的。
想避开从转型到出家的坑，要做到几点：1景区要做顶层规划。2规划阶段要设计好盈利模式。3增加二消产品，丰富收入结构，形成“门票+餐饮+住宿+二消（萌宠乐园、游船、漂流、夜游、灯光秀等等）+土地增值+股权溢价”的立体盈利产品结构。4和旅行社合作，把流量做起来。流量起来，公司升值，在资本市场好讲故事。