投资性房地产，是头顺毛驴

非房地产公司外购投资性房地产的思路整理。

学到投资性房地产这一章有成本计量转公允计量，非投转投，初始，后续，处置等计量和处理，感觉脑袋瓜子嗡嗡的，心里咯噔咯噔的。

下面我梳理一下我的思路，供大家参考。

非房地产公司外购

1、2010年12月31日，A公司购入一栋写字楼自用，购买价款600万元，使用寿命20年，无残值，采用直线法计提折旧。

1）购入时：

借：固定资产  600

贷：银行存款   600

2）每月折旧时

借：制造费用——折旧 2.5

贷：累计折旧       2.5

2、2011年12月31日固定资产累计折旧30万元，账面价值570万元（600-30）。此时董事会决定将其对外出租，年租金100万元，采用成本模式后续计量。2012年6月30日减值测试，可收回金额为444万元。

1）转换日（此处是非投转投)

借：投资性房地产  600

累计折旧      30

贷：固定资产     600

    投资性房地产累计折旧  30

2）每月折旧时

借：其他业务成本   2.5

贷：投资性房地产累计折旧  2.5

3）6.30减值时

借：资产减值损失  111

贷：投资性房地产减值准备  111

注：此时投资性房地产账面价值=444万元（600-30-15-111）

4）折旧政策不变，每月折旧时

借：其他业务成本 2

贷：投资性房地产累计折旧  2

注：折旧年限（20-1.5=18.5年）每月折旧=444/（18.5*12）=2

5）年末收租金时

借：银行存款   100

贷：其他业务收入   100

对营业利润的影响金额=100-2.5*6-2*6-111=-38（万元）

3、2013年1月1日，投资性房地产累计折旧57（30+2.5*6+2*6）万元，账面价值432万元（444-12）。此时董事会决定继续出租，年租金100万元，但是改为采用公允价值模式后续计量，公允价值600万元，2013年12月31日，公允价值为800万元。

1）后续计量模式变更日

借：投资性房地产——成本600

投资性房地产累计折旧    57

投资性房地产减值准备   111

贷：投资性房地产         432

    盈余公积              16.8

    未分配利润           151.2

2）期末公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动200

贷：公允价值变动损益            200

3）年末收租金时

借：银行存款  100

贷：其他业务收入  100

4、2014年6月30日，出售该投资性房地产，售价850万元。

1）租金收入

借：银行存款  50

贷：其他业务收入  50

2）处置投房收入

借：银行存款  943.5（850+850*0.11）

贷：其他业务收入   850

应交税费——应交增值税（销项税额）93.5

借：其他业务成本      800

贷：投资性房地产——成本600

——公允价值变动200

年末对营业利润的影响金额=50+850-800=100（万元）

以上，是通常一种情况的列举，下面是上述例题的变形。

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变形一

2013年1月1日，投资性房地产累计折旧57（30+2.5*6+2*6）万元，账面价值432万元（444-12）。此时董事会决定出售，售价为850万元。

借：银行存款  943.5（850+850*0.11）

贷：其他业务收入   850

应交税费——应交增值税（销项税额）93.5

借：其他业务成本           432

投资性房地产累计折旧    57

投资性房地产减值准备   111

贷：投资性房地产           600

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变形二

2011年12月31日固定资产累计折旧30万元，账面价值570万元（600-30）。此时董事会决定将其对外出租，年租金100万元，采用公允价值模式后续计量，公允价值650万元。

2012年12月31日，公允价值为800万元，并以850万元售出。

1）转换日

借：投资性房地产——成本650

累计折旧                30

贷：固定资产               600

    其他综合收益            80

2）年末公允价值上升

借：投资性房地产——公允价值变动150

贷：公允价值变动损益             150

3）年末收租金时

借：银行存款  100

贷：其他业务收入  100

4）处置时

借：银行存款  943.5（850+850*0.11）

贷：其他业务收入   850

应交税费——应交增值税（销项税额）93.5

借：其他业务成本      800

贷：投资性房地产——成本650

——公允价值变动150

借：其他综合收益 80

贷：其他业务成本   80

借：公允价值变动损益  150

    贷：其他业务成本    150

处置该投房对营业利润的影响金额=850-(800-50-150)=250（万元）

另：采用公允价值模式后续计量的投房的另外两种情形：非投转投公允价值下降和投转非投，计入“公允价值变动损益”就不举例了，自己回去变形吧。

今天就到这里，再见吧！