养老地产真能 “养老”？

随着中国步入老龄化社会，人口红利逐渐消失，房地产市场面临转型阵痛，不少开发商纷纷将目光投向了养老地产，据中新网报道，中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元的商机，到2030年预计可能增至13万亿元。而我国60岁以上老年人口数量已超过2亿。如此看来，巨大的市场缺口似乎将给无所适从的房企带来一线生机。那么实际市场情况又是如何呢？

2013年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，开启了养老地产元年。政策提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。随后，养老地产如雨后春笋般涌现，北京、西安、长沙、南宁、济南、洛阳、昆明、海南等地都出现了养老地产的身影。万科、绿城、保利、远洋、招商、中海等品牌房企把养老地产作为一项长线投资项目，不断进行探索和研发，如绿地采用“学院式养老”，远洋采用“半护理养老”。中国平安、中国人寿和新华保险等金融类公司也从中嗅到了商机，着力“加仓”养老地产，借着“养老”的东风销售保险产品。

究其市场火热的原因，大致有以下几项：一是城市化进程加快，家庭结构不断发生变化，“四二一” 的供养关系不断升级，处在中间的群体无暇顾及老人的生活起居，急需市场上的专业服务机构来替自己为长辈养老，减轻自己的负担。二是人均可支配收入的提高和财富的累积效应，人们开始重视生活品质，多元化消费将越来越多。三是政策利好，服务业发展蒸蒸日上，为养老地产发展注入了强心剂。

但检验战略和政策的永远是市场，养老地产发展方兴未艾，同时也存在众多问题，首先，开发商大多是主观臆断，拍脑门“判定”老年人的需求，但没有真正挖掘他们的内心诉求，比如老人更重视的是服务的全面和及时，而市场提供的只是概念口号和高消费，贴心服务无从谈起。其次，就像落叶归根一样，多数老年人不愿意腾挪地方，更愿意在熟悉的环境中生活，街道、早市、邻居、公园都是他们脑中难以磨灭的美好记忆，所以候鸟式养老只适用于市场上很小的一部分群体。最后，养老地产成本较高，投资回报期长，涵盖了地产、金融、养老、保险等多个学科，后期运营、管理有问题，缺乏清晰的盈利模式。

我国养老地产大规模开发不到10年，真正成熟的项目少之又少，大多举步维艰。其实老年人也面临着诸多困惑，一些老人渴望和年轻人交流，但苦于生活在“老人社区”，没有可以沟通的伴儿；还有的老人觉得饭菜不可口、服务不到位，情绪很受影响；再有就是有些老人充满活力和精力，渴望学习和交际，而日常没有可去的场所，活动受到限制。如果想让养老地产真正能“养老”，还需要从几个方面着手。

第一就是定位要准：前期策划要客观分析目标客户群，消费能力以及真正的需求，产品力求个性化、精准化，避免大而空，以解决客户痛点为目标。

第二是完善服务配套体系，实现养老服务设施全覆盖，医疗护理、精神慰藉、紧急救助、老人食堂务必配备，设立老年大学、体育健身活动、文化娱乐活动多项提供，充分满足老年人的安定感、安全感和交际需求。

第三，产品由高端化转向大众化，满足大量的受众群体，引爆广泛的市场基础。

第四，开发商可以和一些机构联合，时常组织一些活动，要求大学生或者年轻人参与，给老人生活注入活力。

最后，在产品设计上要一丝不苟、独具匠心，比如大进深的电梯，方便担架的出入；开关、洗脸台适当降低高度利于使用；陪护或者医护人员距离老年人要近，可以随时关注到老人情况进行救治；养老设施智能化，打造呼叫、报警智能化装置。  

养老地产的前景大家都很看好，但对于想在养老地产上分一杯羹的企业或者机构，的确要好好琢磨下怎样能保证养老地产真的能“养老”。路漫漫其修远兮，你们将上下而求索！