度假酒店项目属于开发周期长，地块配套不完善，地形复杂施工难度大，后续需持续经营的特征。因此在项目落地前的相关可行性调研就会非常的重要，接下来就结合韩妃江安岚项目的落地与建设的案列作以下的总结。
一，关于项目选址条件
1、 紧靠5A或4A景区半小时车程，原则上要远离城市喧嚣的具有人文历史的景区。但必须要了解该区块是否在景区控规区。
2、 距当地最近的机场车程1-1.5小时内，有高铁到达或者规划在建的城市优先。原则是深山老林，风景秀美，交通便利。
3、 为了保持酒店运营的私密性，项目建设主体外的范围控制线，占地投影面积500亩左右。建设用地100亩左右，客房100把钥匙，0.5左右的容积率，没有特殊情况，尽量不考虑点状出让的供地方式。
4，对于项目的意向地块，建议用两个星期的时间对地块的人文与地形进行深度了解，并用1:200的地形图，实体对照后，再进行方案设计；
5、地块周围基础设施情况：如，路、水、电、景区收费、标准的年游客人数等数据的罗列。
6,、项目选址应该避开地质灾害频发地，尽量选择稳定地质环境；
7、项目考察设计团队先行，在给出划红线范围图时就已有了项目整个方案的大致规划。项目设计前需要针对项目地块的背景资料进行试调，如国土局的基本农田情况，林业局的生态林咨询，环保局的水质级别调查，规划局能否提供1:500或1:2000的地形等情况。
二，关于项目前期工作
(1) 在深度解读政府的招商政策下，就项目的投资进行签约
（2）需确定负责项目推进的政府部门
（3）了解项目土地同区域的大概价格区间。
（4)土地性质尽量为纯商业服务用地；
(5)尽量块状拿地，规避点状拿地（除非前期非常细致，做了确定方案）；
(6)项目尽量列入政府当年的重点项目，并联系发改局上报更上一级的重点项目。这样能减少主要领导换迁带来的一些政策性处理的不便。
（7）注册项目公司。为了便于项目融资，在核公司名字时需避开房地产，置业等有房产标签的公司名，建议用旅游开发，旅游投资等抬头。在项目土地取得后在发改局的备案时，建议不用酒店名字来做项目的备案名，建议采用旅游综合体，旅游文化村等作为备案名。
（8）项目地块的招拍挂。一般又种情况，是根据投资方的设计师提供的红线图进行土地调整和招拍挂。但要求政府需要就项目的招拍挂经行设置招拍的准入条件。（现在因规定需要全网公开招拍，所以必须在招商投资协议中有所体现，列如超出预计价的部分，政府将采用以其它配套建设来进行。）
9）项目区域控制范围线山林征租（投影面积500-600亩左右），因山林征租受目前所有权政策所限，建议采取由政府牵头单位先一次性完成征租，项目公司再向受让的方式）
10）涉及项目区域的一切有争议的地上构筑物（林间路，迁坟，青苗等）都需明确，由政府为责任主体经行解决。
关于项目设计与建设
1，建议项目在意向初步确立时，需设计团队尽早参与，为了确报设计方案的水平度，约定在出概念方案（地块红线图）前主设计师在项目现场，需一次性呆一星期以上，5次以上的实地考察，以便于深度了解项目地块的自然与人文。
2， 在选择图纸深化的设计院时，因为外省间许多的设计参数标准不同，而导致施工图在图审时出现大量的问题，沟通与时间成本巨大。建议尽量能选择当地的建筑设计院，优点：熟悉项目现场，能最大程度对建筑方案进行结构优化，降低建造成本。在施工阶段便于到现场与施工方进行实地沟通，图纸的出错率低。弱点：机电深化能力不足，但可选择请第三方机电顾问公司来解决。
3， 尽早完善景观的初步设计方案，从节约成本管控的角度，建议苗木可采取甲供的方式可提前对所需的苗木经行采购，目前许多大的项目都在采用甲供方式。
4， 在工程发包选择总包时，建议项目经理为建筑企业法人的优先，挂靠的项目经理为其次。
5，建议项目采用带方案申报，以便于现场施工节点的统筹性管理
感言：新昌韩妃江项目选址时，从阿克米星的拿地方案至JWDA的设计方案再到HBA的再次重新设计，在这数易其稿的方案修改中深刻体会到了，设计是一切项目的灵魂的正真含义。如果在项目初始时，设计方案足够周全与优秀，是可以让项目兼顾理想的同时，让商业利益与艺术共融的。
二，办证手续
1） 土地使用权证登记：1，建设项目用地预审，2，建设项目用地审批，3，国有土地使用权用地设定登记。
2） 规划用地许可证：1，初步设计会审，2，项目立项3，勘测设计条件情况，4，设计单位确定5，审领用地规划许可证。
3）申领建筑工程规划许可证：1，项目方案设计预审,2项目方案公示（15天）3，环境评审,4，交通评审，5，水利评,6，国土地质灾害防治措施评审,7，小区用电方案评审,8，施工方案图审（第三方图审公司负责审核）。
三，各项规费的缴款
四，专业设计：1，景观设计，2精装室内设计，3室外综合管线设计，4电力设计
五，施工许可证申领：1，各项规费审核与缴纳，2工程招投标（现可自主发包）3，工程质量安全监督备案，4，签订工程竣工档案移交承诺书。
感言：项目开工前的前期工作主要涉及发改委、规划、国土、建设、人防、气象、环保、消防、交警、等建设管理职能部门，其主要工作目的是为取得《国有土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各职能项目建设的批准文件，确保项目的建设，融资的顺利推进。
以上内容主要为项目所涉的土地取得、建筑与规划设计（方案设计、初步设计、施工图设计）、专业设计报批、《施工许可证》申领四个方面的流程，但因我们的项目又与住宅项目有很大的区别，酒店项目的重点工作是在，拿地前的选址条件，设计的定位，各项指标的前置，政策条件的洽谈。换而言之从拿地的需求点来看，我们的项目是私人定制，而房产项目是市场普标。
三，项目施工阶段
1， 规划指标:相应的建筑面积增或减。2，功能调整：户内或公区的功能调整3.施工图优化设计。4施工过程调整：施工出入口设置，+-00检测，中间结构验收等。
四，规划验收
竣工验收
1.雨污验收
2.环境检测
3.环评验收
4.绿化面积测绘
5.特种设备验收
6.绿化验收
7.交警验收
8.消防检测
9.消防验收防雷验收。
10房屋面积实测
11工程资料存档
12综合验收
13竣工验收
14竣工备案
15不动产证办理
感言：基于项目的商业属性，在所有的验收之中，规划验收与消防验收最需重视。
五，酒店运营证照： 1，特种行业许可证，2公共场所安全合格证，3公共场所卫生许可证，4，营业执照，5食品卫生许可证，6餐饮服务许可证，7烟草专卖许可证，食品经营许可证。
感言：随着验收的结束意味着项目的运营才正真的开始，为了能在酒店开始顺利运营，并且营收预期良好。我个人认为有三个角度去提升加强；
一，酒店管理公司提前介入。安岚酒店作为输出品牌与管理的合作模式，为了顺利开业运营，尽早招聘到优秀合适的酒店总经理，来提前介入酒店开业的筹备。
二，注重营销，增加关注度提前预热。酒香也怕巷子深，建议在酒店开业运营前的6个月开始可以进行线上与线下的精准营销。
三，差异化的项目，差异化的运营。比如韩妃江项目与其它项目有个非常大的区别，主要是毗邻人气景区。那如何在一年上百万的客流中抓取精准客户转化为现金流？在保持2,3,4号地块客房区域私密性的同时，我们是否可以考虑，比如我们的马场可以预约对外开放，经行观看马术表演，马术培训，马术体验，观光电梯的有限收费开放，5号地块的小吃吧，酒吧，茶室，露天音乐剧场，观景台等业态的预约开放。使整个项目形成一个景区+娱乐体验+度假酒店的营收模式。比如宁海主要是温泉加静谧的度假空间为底色，经行商业化延伸。