上星期，我和一群德国业主们去验收他们的新住房，感触良多。
规划师，作为与房地产业直接相关的行业者，我也见过一些来德国买房的中国同胞，也会给他们提一些粗浅的投资建议。
柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆等，近年来这些城市的房价涨幅较大，且相比其他欧洲大城市仍有很大潜力，正吸引着越来越多来自世界各地，尤其是中国的投资客。
中国人，是真心喜欢买房、收藏房。
在2017年，大约55％的德国家庭是租户。因此，人民生活水平很高的德国，也是欧盟中唯一的国家，其租户比例超过房主的比例（数据来自Housing Europe 2017）。
需要说一句的是，从中远期来说，德国政府尤其希望鼓励的，是那些买房自住的家庭，而不一定是投资行为。而且，德国卖房对收益部分的税收很高，对抛售年限也有限制，所以投资需谨慎。
在市区优质地段新建的商品公寓房，交通便利，商业发达，公共服务设施齐全，靠近较好的小学，实际面积在70-130平方米，拥有3-5个房间的公寓，是许多投资客的目标产品。
另外，我和朋友也见识过一些土豪，他们来参加银行没收抵押房的拍卖会（这些二手房非常值得投资），有时拍卖的情形如下：
起价示例：七十平米公寓，更新和装修才两年，二十万欧元（一般略低于新房市场价），加价最小金额五百欧元。
德国人a出价:二十万零五百。
德国人b出价:二十万一千。
德国人c出价:二十万一千五百。
东欧有钱大叔出价：二十一万！
土豪出价：三十万！
德国人：...
大叔：...
现场一片寂静。然后，然后就结束了，成交！
土豪感慨：相比北上广深，折合人民币才两百多万，那么好的房子，简直白送一样的！
好吧，您开心就好。
不过跑题了，今天要说的其实不是投资客如何炒高房价的荒诞故事，而是新住宅建成交房时，验收时的体验。
上周我参与验收一处新建的city house，其实可以说是联排独栋住宅。一共需要验收的有20套，三层，符合德国最新的节能规范较高标准，实际面积一百二十多平米，院子部分不计入实际面积。这里说的面积，是实用面积，而不是国内的建筑面积。
这种City House的产权关系，和公寓是类似的。首先地面上的建筑物，是业主私人财产，是排他独立使用的。
然后就是土地所有权，与中国不太一样，因为德国的土地可以私有，属于私法物权法范畴。
比较简单的是独栋别墅，比方说占地五百平米，地契上的这五百平米，加上上面的建筑物，就永久是你的。
公寓其实也不十分复杂，比如这二十套CityHouse，比方说这个楼盘占地两千平米，那就会分割为二十份，按照买卖的住宅户型大小设定比例，来分配在这二十个业主头上。如果这二十套的面积一样大，那么每个业主分到二十分之一的土地，即每人占有一百平方米的土地所有权。
这块土地，今后被叫做这二十户人家的“共有土地”。他们会组成一个业主委员会，为一些涉及到“公共部分”的事宜投票决策。比方说，要不要为共有的儿童游乐场加一个新的设施。
验收之前，这20户业主已经验收过建筑物的内部，对缺陷已经提出过意见。我参加的这一次，是验收建筑外立面、住宅附属庭院、工具房、垃圾房，以及外围公共的部分：儿童游戏场、行人道路铺装、植栽、排水设计以及排水沟渠、停车位、集中供暖设施地下室等等，以及所有住宅的屋顶。
来验收的人有：建造方负责的建筑师（主持）、第三方建筑师（立场独立的验收机构）、业主和业主代理人，以及开发商建筑师和相关人员。
从早上九点整开始，先从外围公共部分入手，再逐一观察每栋建筑的所有细节。许多人，都恨不得拿显微镜去看建筑物外墙的灰泥。可惜，不能让他们把墙壁拆开去看里面的保暖层体系，那是在之前就有第三方验收过的。
建造方建筑师讲解主持，第三方建筑师不断提出问题，并对一切缺陷、漏洞进行笔录。最恐怖的是，业主和业主代理人中，有两个建筑师、一个土木工程师、一个景观建筑师，两个城市规划师。
室外气温：零下三度。风很大，时不时飘些雨。
那个景观建筑师是个业主，自带尺子去量所有地上的砂岩石块铺装，看有没有高出几毫米。走了一圈，他还真发现了两处高出几毫米的地方：缺陷，不合格，这两处肯定要改!
他还纠结于五颗新栽种的树，建议一年后一定要再来看这几棵树，树冠是不是长得好，是图纸上的树冠直径，这次验收对植物不算数的。然后就一直趴在地上，研究行人道路上、儿童游戏场的排水流向坡度。
两个建筑师一直在一栋住宅外立面前盯着看：“二楼左面窗户的防水檐往逆时针方向斜了三度，右面窗户的防水檐往顺时针方向斜了三度。”
建造方建筑师：“哦，那是因为防水檐的排水设计，屋檐的雨水如果淌到窗户防水檐上面，就往左右方向分别淌走了。”
“是吗？那你看旁边这栋住宅的防水檐，就都是平的呀，我们的眼睛是绝对不会出错的。”
“这...“
“缺陷，是缺陷吧。”
第三方建筑师：“是的，我都记下了，要整改。”
建造方建筑师：...
第三方建筑师还一直在观察停车位上、排水沟渠内，有嵌入的砂石污垢，建议委托保洁公司清除所有污垢。然后，他就一直在找外墙灰泥上的瑕疵。最后，他还真发现了瑕疵，一处外墙铺装的人工石材下面，保温层的材料有点露出来了，这肯定是要整改的。
就这么寒风凛冽地搞到了中午十二点半。我已经又饿、又冷、又累。我真心觉得，哪有什么真正的漏洞啊，一切都挺好的。
然后，精彩的部分就来了：他们搞来两辆吊车，几副工地保险带，要把人往屋顶上吊，去看每栋住宅的屋顶。
见文章前面的图，我拍照的时候心在抖。
吊篮里面能装两人，一个是安全人员，所以每次只能上一个人。保险带只有六副，所以一次只能最多有六人上去验收。这些人，就这么一个个吊上去了。下面的人，就这么在冷风里面耐心地等着。
等待的时候，那两个建筑师，还一直挨家挨户地去看庭院里面的铺装和工具房。他们其实是两户人家的代理人，但在帮所有业主挑瑕疵，这算是社会公德心吗？还是对职业的热爱？或是职业强迫症？
真的好想回家啊，真的冷死了。这些大牲口们的体力怎么会那么好，挨饿抗冻能力怎么会那么强。
一直搞到了下午两点半。第二天，我就感冒了。