倘若你是租客，如何使房东愿意让你享受租房租金专项附加扣除

近来，关于个税住房租金专项附加扣除的政策，争论和评价很多。关乎大家的切身利益，讨论很多是很正常的，在二线城市以上工作的人，很大一部分都是租客，他们希望可以享受这个附加扣除，但是现实中房租市场供大于求，能否享受抵扣关键在于房东是否配合。因为根据政策，享受扣除需要填报房屋坐落地址和房东身份信息，以及留存租赁合同或者租赁协议，作为房东抵触是因为担心这些房租收入将来要交税了。

其中在深蓝财经网站就有这样一篇文章《租房抵扣个税动了谁的蛋糕？房东：要是申请，就退租！》，里面谈到月租金3000元（本文租金均以此为例），房产税为12%，这是错误的。对于房东来说，他需要承担的税费有房产税、个人所得税、增值税、城建税、教育附加和地方教育附加，其中增值税、城建税、教育附加和地方教育附加不是必须征收，需要条件；开具专用发票才需要征收增值税、教育附加，在此基础上，房东月收入超过10万，才需要征收教育附加和地方教育附加。

其中房产税，并不是像文中说的12%，根据财税[2008]24号文件，个人出租住房，不区分用途，房产税税率为4%，房东需要缴纳的房产税为120元（3000x4%）。

个人所得税，根据财税[2000]125号（该文件继续有效），出租住房取得的所得暂减按10%税率征收个人所得税。但是需要缴纳的个税并不是300元（3000x10%），而是租金减去相关税费、修缮费用和费用扣除标准的数额 x 10%。由于征管较为繁杂，故各地税务局在实际管理中一般采取核定征收方式，直接用不含税月租金 x 核定税率计算个税税额。就我所在城市而言，核定的税率为2.5%，需要缴纳的个税为75元（3000x2.5%）。

目前基层税务局对于个人出租住房这一块的税收管辖权基本上处于放弃，只有需要发票时，去税务局代开发票才征收房产税和个人所得税。所以如果对方仅仅是需要普通发票的话，需要缴纳的税费合计是120+75=195元。

如果对方需要的是专用发票（专用发票不能开具给个人，只能开具给一般纳税人），需要征收增值税。根据增值税暂行条例，其税率减按1.5%计算增值税，则需要缴纳的增值税为42.86元，城市维护建设税的税率有三档，市区为7%，那么需要缴纳的城市维护建设税为3元（42.86x7%=3），由于月收入未达10万元，故不需要缴纳教育附加和城市教育附加。由于缴纳了增值税，个人所得税也就发生了变化，其税额为73.93元（（3000-42.86）x2.5%）。

综上，房东需要缴纳的税费合计为195元。

房东缴纳税费种类和金额

假设租客在广州工作，月薪10K，缴纳的三险一金中，基本养老保险为800元（10000x8%）、医疗保险200元（10000x2%）、失业保险20元（10000x0.2%）、住房公积金为1200元（10000x12%），总计2220元。再假设专项附加扣除中仅有住房租金可以扣除，可以享受1500元的专项附加扣除，那么该租客需要缴纳的个人所得税为38.4元（（10000-2220-5000-1500）x3%），其中1280元（10000-2220-5000-1500）称为应纳税所得额。上例假设租客的三险一金足额缴纳，除了在体制内和国企基本不存在，但是算法基本一样。加入房东不配合，不让租可享受附加扣除，那么需要缴纳的个人所得税为83.4元（（10000-2220-5000）x3%）），仅仅差了45元。由于这两种算法都在个税税率的同一级税率，所以只差了45元（1500x3%），倘若越级了，比如享受附加扣除前的应纳税所得额2000元，那么缴纳个税为60元；不享受附加扣除的应纳税所得额为3500元，缴纳的个税为140元（3500x10%-210），差了80元。

个税综合所得税率表

运用数学知识可知，假设享受前的应纳税所得额为X，第一级和第二级税率的差额为（0.07X-60）元，最大数为150元，第二级和第三级税率的差额（0.1X-900），以此类推…

是否享受附加扣除所缴纳个税的差额

通过这个例子发现，租客少缴纳的个税不够房东补缴的税费。但是每个人的实际情况都不一样，可以自己计算。

如果以后税务局会为此对房东征税，房东的收益减少是必然的。但是通过计算，租客可以针对自己的实际情况计算出有无住房租金附加扣除的缴纳个税的差额，来和房东进行沟通。

另外，今后税务局是否会对房东这部分收益征税还不清楚。可以想到的是，智囊团通过这个方法减轻纳税人的负担是件好事，甚至顺便统计了房产信息以及收益情况，如若利用起来，可能为便于以后房产税的征管。但是据朋友反应，现在租客在办理居住证的时候需要和房东携带合同一起前去房产交易中心备案，在备案的时候也不用缴纳税费，那么是否是现在政府放弃个人住房的税款征收呢，以后会不会改变呢。