股典钟炒股机器人智能量化交易语音播报资讯：城镇化后的房价
根据第七次人口普查，现在呢中国的城镇常住人口约为九亿左右，占整个人口总比的百分之六十四。那么自从二零一零年以来呢，已经有一点六亿的乡村人口。逐渐进入了城市，变成了城镇人口。目前呢中国的城镇化率是百分之六十四左右，这个城镇化率呢和发达国家的百分之七十左右的城镇化率相比还有大概十个百分点左右的差距。那么这意味着呢。
在今后的十到十五年里面，在我国呢很可能还会有超过一亿的人口逐渐走入城镇。那么逐渐提升的中国的城镇化率是不是一定会进一步的导致。城市的房价上涨，这个问题其实并没有很明确的答案。究其原因呢其实主要有三个方面的原因。第一就是我们对于整个城镇人口的统计的数据可能还是有一定的偏颇。或者有一定不准确的地方。虽然呢目前我们对于城镇人口的统计是基于城镇的常住人口的口径，但是呢我们必须要认识到在国内存在非常大量的。
人户分离的现象，也就是说人口的居住地和人口的户籍所在地呢是有一种差别的这种地带。那么也就是说呢人口的户籍所在地和人口的真实居住地。是不同的。比如说呢有些人可能已经进入了城市，但并没被完全统计。在我们的统计口径之内。那么这也就是说呢，还有一些在城镇生活的人口。没有被完全纳入到我们作为城镇人口的统计之中。也就是说呢我们现在中国的整个城镇化率呢有可能已经超过了我们官方数据。有统计的水平。
第二点呢就是房价和收入之间的关系。那么由于呢目前国内房价对收入的比例，尤其是在一线城市的这个房价，对收入比例呢。已经超过了四十倍。也就是说房价超过了一个居民家庭四十年的收入的总和。那么也就意味着，其实对于一个一般的百姓来讲，在一线城市。想买一套房都已经高不可及了。那这更不要说呢那些刚刚完成了城镇化率的新兴城市人口。那么这个四十年的房价对收入的比例呢。使用的其实是整个城市的平均工资。那么这些新进完成了城镇化的这些新的城镇人口，他们的收入呢很可能还会低于一个城市的平均水平。
所以从这个角度来讲，对于那些新进到城市的人口来讲，虽然他们确实有非常明确甚至强烈的购房意愿。但是呢从他们个人的收入来讲。他们并没有真正的购房的这个能力。也就是说虽然他们有购房的需求，但是他们的购房需求呢并不是真正能够支撑起房价上涨的。有效需求。当然呢还有一个非常重要的因素，就是在我们二零二零年的第七次人口普查里面，已经显示出我们整个人口出生率。在快速的下降，而人口老龄化的程度呢仍然在逐渐的上升。那么按照不少权威机构的估算，在今后的二三十年的时间里面，中国的人口总量可能会达到峰值，甚至呢逐渐开始下降。那么从这意义上来讲呢，虽然整个城镇化率确实可能还在继续的提升，但是随着整个人口总量逐年的下降。城镇人口的总量在今后很有可能也会逐渐下降。
从这意义上来讲呢，基于呢我们现在整个城市里面还在在建大量的房屋。那么在今后的十几年或者几年之后，城镇化率再进一步提升。但是呢整个城市的人口相对于住房面积而言，很可能会出现一个明显的不足。这可能也会对下一个阶段整个房价的上升呢形成很大的阻力和压力。甚至有可能呢导致城市房价出现明显的下降。
那么由此可见，我们在整个这个反观很多东亚经济的过程中，特别是日本和韩国的历史的过程中，我们也会发现在这些国家呢。其实也是经历了一个城镇化率逐渐提升这么一个趋势。但是呢我们在事后看到，在日本和韩国这两个国家里面呢，在整个房价达到峰值之后。不但没有随着整个城镇化率的进一步的上升而出现房价进一步的上升，反而是出现了房价明显和持续的进一步的下跌。那么如果我们看一下美国楼市呢。
其实在美国楼市也有类似的证据。那么虽然在过去一百年里面，美国的城镇化率仍然在逐渐提升的，但是在美国呢有很多像纽约。芝加哥啊像洛杉矶啊这样的大城市，他们的房价呢并没有出现持续的上涨，而是出现了比较大幅度的这个波动。特别是在整个美国的居民收入提升到一个比较高的水平之后呢。我们会看到居民出现了更加强烈的一个搬到郊区去居住的这么一个意愿。那么这种逐渐远离城市中心这种趋势呢其实呢是导致了。城市中心房价的下跌。那么这一次在二零二零年新冠疫情的冲击之下呢，那么很多美国呢为了逃避疫情，为了能够有一个更加安全的生活的环境。
所以他们选择离开城市中心。所以呢在过去一年多的时间里面，虽然美国整个全国的房价出现了一个非常明显的上涨。但是在美国很多的一线城市。特别是一线城市的核心地区，它的房价呢却反而出现了很明显的一个下跌。那么由此可见呢，无论是从国际的经验还是历史的经验来表明呢城镇化率都并不一定能够保证城市房价的持续的上涨。那么目前呢中国的城镇化率是百分之六十四，而发达国家的城镇化率呢。接近百分之八十，这是不是意味着中国的房价还能再涨二十年？那么为什么有些朋友认为中国的房价还能再涨二十年呢？因为无论是从整个人均g d p 的水平。
从整个城镇化率的水平，从整个综合经济发展水平，大家往往认为再有不到二十年时间，我们中国可能就能赶上甚至超过一些发达国家。成为高收入的一个经济体。其实我们之所以说城镇化率非常重要，其实一个很重要的假设就是整个全国的人口是大体稳定的。那么虽然城镇化率在逐渐的上升。真正对这个城市的房价发生影响呢，并不是城镇化率这个抽象的概念，而是整个城镇化里面的人口。那么随着整个人口总量的缩减，我们就会发现。
虽然城镇化率有可能提升，但是城市里面人口下降了。那么大家都理解说能够支撑任何一个地方房地产价格最核心的因素就是人口。如果没有了，人也就没有了房价。那么其实能够影响中国人口总量的很核心一点，大家就是看到我们最近一段时间关于这个七次人口普查里面看到的就是可能新生的人口这个出生率。那么这段时间呢我们出台了很多的政策。
想要鼓励三胎，甚至鼓励四胎。但是我们必须要看到这段时间，我们看到了整个中国人口一个大的趋势，一个叫做老龄化，一个叫做少子化。所谓少子化，就是年轻的朋友们。毕竟越来越不愿意结婚，越来越不愿意要小孩。所以其实我们看到就是过去三十年日本所出现的这种低欲望的社会。所谓这个宅男或者宅女的这些趋势，其实跟过去三十年整个日本经济和日本房价这个走势。它是有紧密的关系的，其中可能有三个主要的原因。
第一呢就是随着整个房地产泡沫的这个崩盘，整个经济和就业机会比原来下降了很多。也就是说年轻人他们觉得和自己父辈相比。他们整个就业机会呢少了很多，或者整个个人的成就感低了很多。那么第二点呢，我们看到随着整个人口结构的一个变化，整个税收发生了很大的变化。那么现在呢很多人呢。
需要交税来养活和抚养。现在已经退休的比较老龄的人口。那这种税收的制度也导致了年轻人他就业工作的意愿降低了，对吧？我工作赚了一百块钱，如果交五十块钱税的话，那。
我还不如不工作了。那么第三点我们也看到就是人和人之间是有相互影响。当整个这个不工作或者低欲望，或者逐渐轻松生活成为一种主流的话。那么逐渐呢你。年轻人，他的心态和他整个行为的方式就会发生一个很深刻和持续的一个变化。这些呢都是我们下一个阶段必须要高度关注，而且呢可能要避免重蹈当年日本的这个复制。有些年轻的朋友就会问说，那我们是不是即使逃回了三线城市，也并不一定有一个特别安稳的一个生活。所以我觉得这是两个不同问题，是大家年轻人必须做两个不同的选择。
第一个我觉得是一个生活方式的选择。就是我觉得随着整个我们的基本的收入水平达到了一个相对的中高收入阶层。我觉得其实衣食已经不再是一个主要的问题。那么每个人呢。可以相对比较宽松的做一个判断。我究竟想要过一种什么样的生活方式，有人可能会仍然非常有追求，想要达成世界上的高峰。但有些人觉得说我更想享受生活。所以我觉得这是一个更核心的一个因素。
第二点，我觉得其实还是很多人，我们必须要考虑到说房价它其实只是一个外部的因素。我们看到说，虽然可能三四线的城市的房价有可能下降。可能下降的幅度可能更多，但是我们必须也意识到三四线城市这个房屋的自住的比例是非常高的。也就是说虽然你可能没有买房子，你的父母可能已经在三线城市已经买了房子。甚至不止一套，所以这个和在一线城市你必须要考虑租房是不是买房能不能买得起房，这种选择可能是非常非常不同。我觉得其实就是说城镇化率，但是按照各个国家统计口径不太一样。但是我们所谓的三线、四线甚至五线城市，其实跟整个城镇化的这个这个统计，它是有一定的关系的。我们现在所说的所有的这种几线几线城市，其实都已经被纳入了我们整个城镇化的这个趋势。
也就是说，对于这些区域来讲，在今后人口还是总体是在一个逐渐增加的一个过程中。但其实我们更要担心的是两个问题。第一就是在整个这个城镇化过程。整个区位比较低的所谓五线或者六线这些城市。因为这些城市呢已经和可能乡村之的区别不是很大了。也就是说他们可能人口面临的更多的是流出，而不是流入。当然还有一个很重要的问题，就是我们继续达到了百分之八十，还是有数以亿计的口是生活在乡村的。而乡村在今后一个阶段，我就可能人口会面临一个非常确定。一些非常明显的一个人口的进一步的流出。所以是乡村的房价或者是乡村的房地产市场，可能是更加让人担心的领域。