［都市］澳洲日记（33）

深秋的墨尔本

深秋的墨尔本街道

Yarra Bend Park

蓝天白云

图文 ｜ 墨尔本十刀姐

澳洲的房子主要分为独栋别墅（House）,联排别墅（Townhouse/Unit）,公寓（Apartment）。

作为投资，这几种房子对于投资者来说各有利弊。

首先澳洲的房子和中国一样除了居住的价值，还有自身的高附加值，而高附加值是投资房子的重要考量标准，无论你未来想要投资澳洲的哪种房子，这些高附加值都需要具备。

一、高附加值

1、学区。天下的父母都是一样的，好学区的房子价格永远居高不下，永远上涨。尤其澳洲由于人口稀少，租房子的家庭和买房子的家庭享有同等入学的权利，所以很多买不起好学区的父母在孩子入学前夕会选择租住学区房，好租不说，租售比也漂亮。购买房子的时候一定要自己了解情况房子是否在学区内，不要仅仅只听别人怎么说，具体学区划分请参考网站：http://melbourneschoolzones.com

举个栗子，墨尔本著名的公校Balwyn High School的学区范围就是粉红色的那一小块，隔一条街就不是了，学区范围会不定期的发生一些变化，所以在买房当下一定要再次确定学区范围。其他那些网格内代表了其他学区范围，在澳洲所说的学区房，一般是指中学学区，中学比小学更加重要：

2、公共交通。尤其指火车站（Railway Station）。澳洲的工作机会和各种资源都向市中心（City）倾斜,火车是通往市中心最快捷的公交方式，火车站2公里内的房子都不错，而公交车站就差了很多，因为公交车会绕路，同样是到市中心，可能会多花一倍的通勤时间。

墨尔本火车线路图：

3、离超市近。离超市近的意思是最好步行10分钟能到的距离，或者开车10分钟内，超过这个距离请不要再自称附近了，超过10分钟的超市都是“远方”。

墨尔本几大主要超市（图片来源：网络）：

Woolworths超市

Coles 超市

ALDI 超市

COSTCO 超市

4、附近有方便运动的区域。比如：大片的绿地、绿道（Trail）。生命在于运动，就算自己懒成精了，但是在你突然想改变自己开始运动的时候，家门口就具备这些条件，不仅方便你开始，还方便你长期坚持。有孩子、有狗狗的家庭更是如此，遛孩子、遛狗必备，直接影响生活品质。

绿道

二、优劣势分析

1、House

优势：有地，升值空间大，活动空间大。

劣势：投资大，维护费用高。

这里我只针对投资澳洲房产，不考虑自住的情况。如果有足够的资金投资澳洲的House，升值空间大是大概率事件。因为真正值钱的是地，澳洲的地买了就终生属于你，同样面积、质量的房子价格天壤之别，差距就是这块地的价值。但从租售比来说house不一定最高，每个房子有自己的具体情况，要具体情况具体分析，但是万变不离其宗的是，House的新旧、附加值是对租金影响最大的因素。House的优势显而易见，地大有院子，活动空间大，尤其是有孩子的家庭，在院子里放个蹦床，小孩子不要太开心，出门不方便的时候在后院骑骑小自行车也很方便。周末请三五好友到家里来烧烤也很方便，阳光温暖的午后，吃着烧烤，聊着家常，美好的人生。但是，House的维护费用很高，因为澳洲的人工高昂，全世界数一数二，无论什么东西坏了，如果租客自己不能修，请一个人随便修一下都是一个惊人的数字。曾经一个同事马桶坏了，要换一个马桶，马桶是自己买的，换好以后，他收到了1000澳币（约5000人民币）的人工费用账单。投资房在澳洲，所有事情只能委托给中介，租客反应什么东西坏了，中介也只能联系专人修理，房子大了，出问题的地方也多，这会是一笔很大的开销，只能祈祷房子少出问题。

2、Townhouse/Unit

优势：部分情况有独立title，户型设计符合刚需，占地不大，不需搭理，容易出租。

劣势：没地，升值空间不如house，和邻居很近，隐私性较差。

除了院子小，和邻居距离很近以外，从房子本身来讲，Townhouse/Unit在居住体验上来讲和house并没有质的区别。对于租户来说，普遍不需要这么大的院子，一来打理起来非常麻烦，二来租房子都会考虑房租，地大势必租金高昂。所以Townhouse对于家庭式的租户来说是首选，房间多，生活空间大，又可享受和house同样体验的室内空间。在高附加值得情况下，会比投资house更容易出租。

3、Apartment（公寓）

优势：总价低，地段好，能看风景（View），更安全.

劣势：没有地，有物业费，居住空间小，容易受邻居的干扰。

目前公寓还有一个问题值得关注，就是在某些学位紧张的区，公寓的孩子不一定能按学区入学，这点在投资之前务必去所在学区的学校了解清楚。公寓有风景是一个很大的优势，喜欢站得高看得远，讲究生活品质的年轻人尤其在意这些方面，清晨，拉开窗帘眺望远方，给新的一天一个大大的好心情。在安全性方面，公寓也有其得天独厚的优势，单身一人的小仙女，或者两个小仙女合租的情况，公寓都是首选，安全、方便。房型也更小，一房的，两房的，三房的都有，并且澳洲的公寓都是精装修，品质直逼酒店水准。在市区比较好的公寓在楼内都配备有健身房和游泳池，附近公交、购物应有尽有，方便程度不亚于国内任何一线城市的市区公寓，是单身人士和白领上班族的首选。在租售比方面比另外两种更客观。

墨尔本一公寓窗外的风景（图片来源：朋友）：

任何投资都带有投资者的自我偏好，笔者从客观的角度粗浅地分析了这三种类型房子的利弊，最终还要从自身实际情况出发，理性的选择投资。如果大家觉得这篇有帮助，就在下方留言哦，你最棒！