开发商逾期交房，业主获赔20万；如何索赔？丨河西老杨头

社会现状 

近年来房地产一直是茶余饭后的谈资，这也跟大众的投资观念和房地产行业发展密不可分。不管是投资还是刚需，年长或是青年，在商品房这个话题上都能有所交流。但是，也有很多购房者在偿还了2-3年月供后，却面临开发商延期交房的境况。业主在这种情况下，能否获赔？有何注意事项？

经典案例 

2017年初，宋某在浏览B房地产公司投放的崇明区某楼盘广告后，前往售楼部咨询；在工作人员的引领下浏览了广告、宣传资料、沙盘、样板房等宣传信息后，宋某觉得该楼盘符合自己的心理预期。同年2月5日，宋某与B公司签订了《商品房预售合同》，合同中对房屋价款、房屋质量等均有约定，约定宋某所购房屋于2018年6月30日前交付，2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，并约定了违约条款。

此后，合同约定交房日期到期后，B公司未能如期交房。直到2018年12月14日才取得该房屋的住宅交付使用许可证，此后向宋某通知交房。此后，宋某得知，2019年1月18日，B公司方缴纳维修基金，直到2019年3月19日才成功办理初始登记手续。

结合交房与产证均逾期，加上其他与合同不符的情况，宋某于2019年8月向法院提起诉讼，要求B公司支付违约金和侵权赔偿。

法院经审理后认为，该房屋交付条件应当为：取得住宅交付使用许可证、抵押已注销、已按规定缴纳物业维修基金。B公司逾期交房时间应当自2018年7月1日至2019年1月18日；结合其他案件情况，最终判决，B公司向宋某支付赔偿金39076元，违约金157867元。

应对建议 

业主在面临逾期交房时，如何保障自身的合法权益？我们建议您注意以下几点：

1、合同签订条款

购房者在签订购房合同时，应当注意合同中对房屋交付时间、产证办理时间、房产质量等方面的约定，并关注其中的违约责任。实务中，合同中存在“如因施工延期等造成交房延期，开放商不承担违约责任”等描述，则可向开发商交涉。若开发商未向购房者详细阐明此类免责条款，则属于格式合同，并不具备使业主放弃索赔权利的效力。

2、不能如期交房应先行催告

房屋交付应当有一定的标准，通常包含主体结构封顶、外部装修完毕、电梯开通、水开通、电开通，《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的交付等能使房屋实际达到入住条件、能够交付完成的内容。

如开发商不能如期交付商品房，购房者可先行催告，催促开发商如期交房。需要注意的是，若仅仅是延期初期，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八、九条中合同解除的法定条件。

在购房者催告后，若开发商可以在宽限时间内交付商品房，购房者不能以此为由解除购房合同，但可以保留要求开发商支付违约金的权利。即使在顺利交付后，仍可要求开发商支付合同约定的违约金。

此处违约金的计算，可以根据合同约定如“每延期交房一日，按照总房款的一定比例支付违约金“；此外，根据相关法律规定，若合同中未约定，也可按照预期交付期间有关部门公布或评估机构评定的同地段、同类的房屋租金标准进行支付违约金。

3、解除合同并要求赔偿损失

若开发商存在推诿扯皮、数次延期、无法交付等情况，业主可以向法院提起诉讼，请求法院判决解除房屋买卖合同，并要求开发商退还购房本金，并赔偿给业主带来的利息等经济损失。

4、开发商能否免责

第一，不可抗力的情形。指购房合同订立时不可预见的自然灾害、政府征收征收、社会异常时间等情形时，开发商可以免责。第二，情势变更的情形。若遇到政府重大规划变更的情形，不属于不可抗力，应当属于情势变更，可以免责。第三，不可免责的理由。若开发商以拖欠工程工资、工程施工延期等作为延期交房的理由，则不可免除其法律责任。

此外，应当注意：在不可抗力和情势变更的情形下，开发商应当及时通知购房者，且交房时间应当为顺延，但不能无限延期，延期的时长不能超过上述因素造成的实质性影响的时间。

5、特别注意事项

第一，开发商逾期交房不仅包括开发商主动逾期的情形，还包括因房屋质量问题、证件不全等原因造成的购房者拒收的情形；

第二，违约金、赔偿等权益在法律上是有诉讼时效的，若开发商存在相应的侵权行为，购房者应当在诉讼时效内维护自身合法权益。

法律依据 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。