房屋买卖合同无效，买受人（借款人）与出借人签订的房地产抵押借款合同是否有效？

近年来，随着我国社会经济的不断发展，民间借贷发展迅速。出借人常以抵押借款作为借款本息回笼的保障。如何无权处分人将房屋抵押借款，那么抵押借款合同的效力如何？下面我们以案说法。

裁判要旨：

为套取银行贷款，房屋所有人与他人进行虚假房屋买卖，房屋登记在名义买受人名下。名义买受人作为借款人与出借人签订房屋抵押借款合同并办理房屋抵押之后，房屋所有人请求法院确认房屋买卖无效。房屋所有人以买卖合同被有效法律文书确认无效为由，主张名义买受人与出借人之间签订的房屋买卖合同无效，法院不予支持。

一、基本案情：【案号：（2017）沪01民终2508号】

1、2015年2月4日出借人李某与借款人张某在某公证处签订《房地产抵押借款合同》，对该合同进行公证赋予该合同强制执行效力。合同约定高某以其所有房屋向李某抵押借款70万，借款期限六个月，月息1.5%。同日双方到房地产交易中心办理了房屋抵押登记。

2、2015年2月26日，系争房屋所有人高某起诉至法院请求确认其与张某（上述借款人）之间的房屋买卖无效。法院经审理查明，2007年6月3日房屋所有人高某为骗取银行贷款将其所有的房屋出售给张某，张某未向高某支付房款，高某也未向张某交付房屋，贷款由高某使用并偿还。房屋虽然过户至张某名下，但双方并未有房屋买卖的真实意思表示，判决高某和张某之间的房屋买卖合同无效【案号：（2015）浦民一（民）初字第7581号】。

3、因为系争房屋上设有借款抵押，无法将房屋权利登记恢复至高某名下，故高某某向一审法院起诉请求：1、确认张某、李某签订的《抵押借款协议》无效；2、判令李某涤除设定在系争房屋上的抵押登记；3、判令张某将系争房屋过户至高某名下。

一审法院经审理，驳回高某的所有诉讼请求。

4、高某不服一审判决，上诉至二审法院。二审法院经审理，维持原判。

二、审判要点及思路

不动产的物权登记具有公示、公信的效力。李某与张某签订《抵押借款协议》、提供相关借款在前，高某提起房屋买卖合同纠纷在后，在没有证据证明李某知道或者应当知道高某与张某就系争房屋产权存在争议的情况下，系争房屋的权利归属应以不动产登记簿记载的内容为准。李某通过查询系争房屋的权利登记信息、借款人个人信用报告等相关信息、保留系争房屋的产权证等行为尽到了相应的审慎注意义务，亦实际向张某提供了相应的借款，其与张某签订的《抵押借款协议》应为合法有效。高某主张张某与李某之间存在恶意串通行为，证据并不充分。高某据此主张李某与张某之间签署的抵押借款协议无效，法院难以支持。根据《合同法》第八条、第五十二条之规定，驳回高某的全部诉讼请求。

三、司法实践中抵押无效的情况

本案假设另一种情形，如果高某起诉确认与李某的房屋买卖合同无效在前，李某与张某的抵押价款合同签订在后，根据《担保法》第三十七条（四）“所有权、使用权不明或有争议的财产不得设定抵押”之规定，李某与张某之间签订的抵押借款合同中房屋抵押部分无效。

下面总结一下抵押无效的情况

1、《担保法》第三十七条 下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

2、《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。

3、已经公告列入拆迁范围的房屋抵押无效；