【调解室的故事】合同签了房子能退吗（下）

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小李与小姚签了房屋买卖合同，小姚按约定交了10万元定金。可是，小姚提出不买房了，小李一气之下把小姚告上法庭。

调解员老陈向小姚介绍了房屋买卖合同生效后，退房的唯一法定理由。当然，这个理由还不能适用二手房的交易。

这也是小李起诉要求小姚承担违约责任的依据。合同生效无故拒不履行合同义务应当承担违约责任。

老陈接着又谈到了小姚提出的小李的房子房龄不实。这样，他们之间的合同是否还能有效。

老陈介绍说，合同的内容、订立过程合法，各方当事人意思表示一致，合同成立后即发生法律效力，对合同各方具有法律约束力。

然而，小李一直认为他的房子始建于2005年，小姚经过调查提供证据表明该房屋始建于 1996年5月。而且，向小李出示有关证据后，小李依然坚持自己的观点，拒不接受该房屋始建于1996年5月的事实。

在这种情况下，双方房屋买卖交易的意思表示，出现了认识不一致的情形，应当属于重大误解。

小姚听罢松了一口气，轻声问老陈：“既然这样，我就不应该承担违约责任啦。”

老陈接口道：“追究违约责任必须依据一项有效的合同，然而，重大误解订立的合同，则属于可撤销的合同。当事人有权向法院申请予以撤销，该合同一经法院判决撤销，自签订之日起不发生法律效力。”

小姚高兴的说：“明白了，我应当向法院申请撤销小李与我签订的房屋买卖合同。”

“依据法律规定，你有权向法院提出申请撤销该项合同。”老陈肯定的说。

“那我交给小李的10万元定金是不是可以要回来。”

“可以。合同被法院判决撤销后，当事人之间的交易行为无效，应当恢复到合同订立之前的状态，法律上称之为‘恢复原状‘。所以，小李已经收取的定金应当如数归还。”

小姚听罢舒了一口长气。接着问：“那么，现在我应当作什么？”

老陈告诉小姚，如果他认为与小李之间属于重大误解订立的合同，就应当依法提出反诉。

反诉首先应当请求法院撤销与小李签订的房屋买卖合同，其次，要求小李返还已经收取的10万元定金。

小姚边听边点头。

老陈感到小姚已经听懂了本案涉及的法律问题，于是告知小姚，本案已经不具备调解的条件。在收到小姚提交的反诉状以后，将终止诉前调解，把案件移交法官审理并作出判决。

“那个多麻烦啊，你们再找小李做做工作，如果他同意和解，可以给各方面都省下很多精力吧。”小姚真诚的说。

“按理说，确认之诉不能够调解，只能由法院出具判决书，载明法官确认的内容。”老陈认真的说，“签订合同是个严肃的事情，不能随便想签就签，想撤销就撤销。合同的撤销必须由法官审理确认，并以相关的法院判决书作为撤销的依据。”

“原来是这样啊。“小姚听罢，偷偷的吐了吐舌头。

“现在，看着你提供的证据与材料，初步判断你们之间的交易构成了重大误解。但是，还要经过小李及其律师的质证、抗辩。最终经法官采信并做作出判决。”老陈继续叮嘱小姚，“所以，最终判决结果还不确定。如果你提出的反诉失败，你将必须承担违约责任啦。”

“明白了。”小姚已经清楚了自己下一步的工作，他打算请自己熟悉的律师帮他来打这场官司。

可谁能料到，就是小姚请来的自己熟悉的律师出了点小状况。