2021-02-25

张三与李四订立房屋租赁合同，约定租期3年，一年后张三将该房屋转让给王五，但未通知李四。李四认为张三的行为侵害了自己的优先购买权，遂诉至法院。请分析，李四是否有权请求法院判决张三和王五的买卖房屋合同无效？

明德公司与业主吴言签订了供热合同，因吴言要出国做访问学者期间2年，向明德公司申请暂停供热未果。遂拒交上一期供热费。若经催告吴言在合理期限内未交费后，明德公司是否可以直接解除合同？

否。买卖合同有效。李四可以就优先购买权的损害，请求承担违约责任。

不可以。供热合同不能因为未缴费而解除。

答：李四无权请求法院判决张三和王五的买卖房屋合同无效。

理由：《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由此得知，在房屋租赁合同的租期内，张三出卖房屋，应当提前在合理期间内通知承租人，承租人享有同等条件优先受让的权利。第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。本题中，出租人张三出卖房屋未提前在合理期间内通知承租人李四，侵害其优先购买权。但是李四无权主张张三和王五之间的买卖合同无效。

答：明德公司不能直接解除合同。

理由：《民法典》第656条规定，供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。本题属于供热合同，参照供电合同来适用。第654条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。

本题中，业主吴言不履行缴费义务，构成合同违约行为。经催告后在合理期限内未交费的，明德公司有权中止供热，但明德公司不享有法定解除权，无权解除供热合同。