愫愫的理财日记 | 买房还贷，等额本金和等额本息有区别吗？

我们去银行办理买房贷款的时候，会面临两种方式选择，一种是等额本金，一种是等额本息。这两种方式有什么不同？另外我们发现，银行一般都会会推荐你选择等额本息，这是为什么？

等额本金和等额本息，对大部分人来说可能比较绕。但其实我们认为这两种贷款是一模一样的，你选择了等额本金，你前面会付的特别多，后面会付的越来越少，所以带来的结果好像是你的利息少了，这个是很简单的数学知识，因为你前面还的多，相当于你贷款少了，你的利息肯定少。

但是为什么很多人选择等额本息呢？因为前期的月供比较少，买房你既然选择了贷款，肯定是因为你的支付能力不够，大部分年轻人的前期月供能力是比较弱的，如果选择等额本金，压力会非常大。

但如果你选择等额本息，你前期的月供是最少的。到后面并不是说你的利息就肯定一直高，如果一直坚持贷款30年，那你的利息肯定是会比等额本金高，但是如果你30岁买第一套房，35岁、40岁的时候发现自己的收入是过去的好几倍，这时候你完全可以选择提前还款，同样的,你的利息也会降到很低。

等额本金和等额本息，这两个都是银行按年计算，你在前期支付能力比较高的话，可以选择等额本金。如果前期的支付能力比较弱，同时要面临后续大宗的支出，比如装修啊等等，那你就应该选择等额本息。如果你有还款能力，一两年之后，你哪怕稍微存了几十万，你就可以选择这几十万的提前还款。现在绝大部分银行也都是允许的。

所以整体来看，对于买房人来说，我认为尽量不要选等额本金，因为如果你选等额本金，那意味着其实你本来就不用贷这么多款，你非选择贷这么多，其实意义不是很大。

说到这里，刚好有一个具体的案例您来分析一下。我有一个朋友，他们买房刚好满5年，家庭有一方想卖掉换房，另一方说，我们贷款选择的是等额本息，所以我们前几年付的都是银行利息，如果现在就卖掉这套房，那我们前几年给银行的还款全是还的利息，就白付钱了，我们会很亏。您认为这种想法有道理吗？

当然没有道理。这个其实是不了解银行操作的基本流程。因为银行是根据你当时的本金来计算出你下个月的月供。很多人觉得还了5年，是不是大部分都是利息，后面还的是本金？但事实上不是这样。后面是因为你当时的本金已经少了，所以利息才会少，而不是说银行提前把你的利息收了，后面留着本金。不是这样的。

每年银行计算一次当时剩下来的本金的利息，你提前还款可以达到同样节省利息的目的。等额本息和等额本金是一模一样的，选择等额本金，你前期有可能支付的月供是等额本息的两倍以上，大部分人是没有这个能力的。

您提到一个建议，如果有了一些积蓄，可以选择提前还款。这里有两种情况需要分析，一种，假如是刚需，买的是自住房，可能很长时间都不会再换。这种情况，贷款时间怎么选择比较合适；另一种情况，买这套房子只是暂时的，几年后会换房，这种情况下，怎么选择贷款时间比较合适？

现在银行的房贷利率只有两种，一种是5年以内，另一种是5年以上，5年以上的利率是一样的，绝大部分人购房都不会选择5年以内就还清，因为这个月供会非常高。所以对于5年以上，利率如果是一样的，那就无所谓你的贷款的周期高低，因为你可以选择5年以上的任何一年提前还款。

像一线城市，现在主流的，刚需第一套房，平均的总价都在400万左右，二线城市也在150--200万，一线城市基本上贷200—300万，他的月供选到30年，起码也需要还款1万多。

对于两个年轻人来说，现在主流的收入，小夫妻两个人加起来2万多，已经不算差了，这种情况下，如果你再选短周期的贷款，那么你的月供就有可能要两三万，根本就贷不到这个款，所以很大程度上你选择还款的周期时间长短，是需要考虑到你的月供能力和银行的审批政策。很多情况下，在银行多借钱不是说你可选择的，而是因为你的支付能力的确就在那个点上。