愫愫的理财日记 | 买房还贷,等额本金和等额本息有区别吗?

我们去银行办理买房贷款的时候,会面临两种方式选择,一种是等额本金,一种是等额本息。这两种方式有什么不同?另外我们发现,银行一般都会会推荐你选择等额本息,这是为什么?


等额本金和等额本息,对大部分人来说可能比较绕。但其实我们认为这两种贷款是一模一样的,你选择了等额本金,你前面会付的特别多,后面会付的越来越少,所以带来的结果好像是你的利息少了,这个是很简单的数学知识,因为你前面还的多,相当于你贷款少了,你的利息肯定少。


但是为什么很多人选择等额本息呢?因为前期的月供比较少,买房你既然选择了贷款,肯定是因为你的支付能力不够,大部分年轻人的前期月供能力是比较弱的,如果选择等额本金,压力会非常大。


但如果你选择等额本息,你前期的月供是最少的。到后面并不是说你的利息就肯定一直高,如果一直坚持贷款30年,那你的利息肯定是会比等额本金高,但是如果你30岁买第一套房,35岁、40岁的时候发现自己的收入是过去的好几倍,这时候你完全可以选择提前还款,同样的,你的利息也会降到很低。


等额本金和等额本息,这两个都是银行按年计算,你在前期支付能力比较高的话,可以选择等额本金。如果前期的支付能力比较弱,同时要面临后续大宗的支出,比如装修啊等等,那你就应该选择等额本息。如果你有还款能力,一两年之后,你哪怕稍微存了几十万,你就可以选择这几十万的提前还款。现在绝大部分银行也都是允许的。


所以整体来看,对于买房人来说,我认为尽量不要选等额本金,因为如果你选等额本金,那意味着其实你本来就不用贷这么多款,你非选择贷这么多,其实意义不是很大。


说到这里,刚好有一个具体的案例您来分析一下。我有一个朋友,他们买房刚好满5年,家庭有一方想卖掉换房,另一方说,我们贷款选择的是等额本息,所以我们前几年付的都是银行利息,如果现在就卖掉这套房,那我们前几年给银行的还款全是还的利息,就白付钱了,我们会很亏。您认为这种想法有道理吗?


当然没有道理。这个其实是不了解银行操作的基本流程。因为银行是根据你当时的本金来计算出你下个月的月供。很多人觉得还了5年,是不是大部分都是利息,后面还的是本金?但事实上不是这样。后面是因为你当时的本金已经少了,所以利息才会少,而不是说银行提前把你的利息收了,后面留着本金。不是这样的。


每年银行计算一次当时剩下来的本金的利息,你提前还款可以达到同样节省利息的目的。等额本息和等额本金是一模一样的,选择等额本金,你前期有可能支付的月供是等额本息的两倍以上,大部分人是没有这个能力的。


您提到一个建议,如果有了一些积蓄,可以选择提前还款。这里有两种情况需要分析,一种,假如是刚需,买的是自住房,可能很长时间都不会再换。这种情况,贷款时间怎么选择比较合适;另一种情况,买这套房子只是暂时的,几年后会换房,这种情况下,怎么选择贷款时间比较合适?


现在银行的房贷利率只有两种,一种是5年以内,另一种是5年以上,5年以上的利率是一样的,绝大部分人购房都不会选择5年以内就还清,因为这个月供会非常高。所以对于5年以上,利率如果是一样的,那就无所谓你的贷款的周期高低,因为你可以选择5年以上的任何一年提前还款。


像一线城市,现在主流的,刚需第一套房,平均的总价都在400万左右,二线城市也在150--200万,一线城市基本上贷200—300万,他的月供选到30年,起码也需要还款1万多。


对于两个年轻人来说,现在主流的收入,小夫妻两个人加起来2万多,已经不算差了,这种情况下,如果你再选短周期的贷款,那么你的月供就有可能要两三万,根本就贷不到这个款,所以很大程度上你选择还款的周期时间长短,是需要考虑到你的月供能力和银行的审批政策。很多情况下,在银行多借钱不是说你可选择的,而是因为你的支付能力的确就在那个点上。

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