养老及不动产投资专题篇1：平安不动产投资发展研究

     平安不动产作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，凭借卓越的全价值链投资能力、全过程金融产品设计能力、全方位风险控制能力，致力于成为一流的不动产资产管理公司，并在行业具有领先地位。站在时代视角，通过回顾其发展历程，解读其投资逻辑，为理顺不动产投资通路提供有益借鉴，进一步加快不动产投资的发展步伐。

 一、平安不动产的发展历程

（一）多次股权变更、增资并更名，确定未来发展方向

       平安不动产成立之初注册名为“深圳市平安物业投资管理有限公司”，针对中国平安自有物业，提供物业管理服务。2011 年，更名为“深圳平安不动产有限公司”，投资侧重点转向了不动产，并明确在集团中作为“保险资金投资不动产的主渠道”及“第三方不动产投资资金管理者”的地位。2014 年，确定“平安不动产有限公司”的名称并沿用至今，增加物流园区投资及运营、养老产业投资、股权投资、受托管理股权投资基金等经营业务范围，触角伸向了商业地产、开发投资、金融产品、产业发展、策略投资等多个领域。

      平安不动产初始注册资本 2000 万元，股东为中国平安保险（集团）股份有限公司和深圳市平安实业投资有限公司，持股比例分别为 90%和 10%。自成立以来，公司历经多次增资和股权变更，2014年，其控股股东从平安信托旗下公司转为平安人寿和平安产险，随着险资成为股东后带来的大幅注资，平安不动产得以在其后两年中展开一系列大手笔的房地产投资。2016年，平安人寿和产险再度增资。2017年，平安信托旗下的平安创新资本退出股东行列后，平安不动产彻底摆脱前期的“信托系”色彩， 在股权关系上成了为保险投资组合服务的房地产投资部门。截至2018年底，平安不动产注册资本已从 2000万元增至 200亿元， 扩充了 1000倍。深圳平科、平安人寿和平安产险分别持股15.5%、49.5%和 35%。公司的最终控股股东为平安集团。

 （二）因时而生，因市而兴，把握时代机遇，抓住发展契机

       1.第一阶段：初级阶段（1980 年—1988年）

       1980 年，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开住房制度改革的序幕。1988 年，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。房改正式启动。此时，我国保险业刚刚恢复经营，保险业百废待兴，由于可供投资渠道比较小，加之保险公司投资对投资不动产没有热情，导致大量的保险资金流入了银行，基本没有资金流入不动产市场。

      2.第二阶段：盲目投资（1988 年—1995年）

     1988 年因价格闯关、通货膨胀，房改政策中途夭折。1988年底至 1990 年底，由于面临治理整顿的经济环境和紧缩信贷规模的局面，我国保险投资业务进入调整整顿阶段。1991 年以后，我国经济体制转型取得突破，保险资金运用也随之再度活跃，并很快进入到房地产、有价证券、信托等领域。但由于法规制度不健全、投资权限分散且经验不足等原因，保险资金的运用进入无序发展阶段。险资运用于房地产、有价证券、信托、甚至借贷，风险失控，形成大量不良资产。

      3.第三阶段：政策限制（1995 年—2006年）

     1997 年亚洲金融风暴使整个经济出现“通货紧缩”，不动产市场进入了低潮。2001年申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速。2003年政府出台政策，把房地产作为支柱产业，推动经济快速发展，弥补 SARS造成的经济负面影响。房地产市场高速发展，呈现过热景象。为阻止过热的保险投资行为带来的经济危害，1995 年起国家先后出台了《保险法》等相关法规，开始依法对前期保险资金运用中出现的无序现象进行整顿，在一定程度上控制了保险公司盲目投资的局面，但是同时也禁止了保险资金涉入房地产行业，这一时期政府和法律对保险资金的运用实行了严格的监管和限制。此时，国家并未对险资投资不动产放行，险企都是用自有资金进行商业地产购置，从而进入不动产投资领域。2007 年之前，平安进行不动产投资的主要模式是通过自有资金扩充土储、自建、开发，竣工后自用或出租。

      4.第四阶段：政策放开（2006 年—2009年）

      2006 年房地产行业密集出台调控政策，房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注。伴随着高房价，A 股市场牛市来临。2008 年美国次贷危机，全球股市遭遇重创，基于扩大内需、保经济增长的需要，我国出台 4 万亿元经济刺激计划，基础设施项目投资成为其中重要投资领域，为保险资金可投资方向提供了更多选择。

       2006 年，国务院通过了《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，提出要开展保险资金投资不动产试点。2007 年 3 月， 中国银监会颁布《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》，其中规定：信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务、资金信托、动产信托、不动产信托等。2009 年颁布的新《保险法》开放险资投资不动产渠道，开始允许保险公司在安全性的原则下进行不动产的投资。随着《保险法》对保险公司投资不动产的开闸放水，保险公司随即释放出已经积聚若干年的对不动产的投资冲动。

       2007 年年初平安信托内部成立了专门的房地产投资部门，在房地产和基建领域内高薪揽才，并迅速启动多项大型投资项目。此时平安对不动产投资业务的规划是聚焦于集团长期投资需求，打造从规划建设到招商经营的“全产业链”投资经营能力， 并在险企投资不动产政策受限的情况下，先期投资“积累优良物业资产”。2007 年 A股上市的平安集团遭遇 08年全球金融风暴，以及海外收购受挫，接下来为期 3 年的熊市让其全面进军房地产的计划搁置数年。

       5.第五阶段：政策持续松绑（2009 年—2014年）

       在松政策、宽货币的刺激下，2009 年我国不动产市场出现大幅反弹，在“遏制房价快速上涨”的主基调下，政府连续出台调控政策，这一阶段是住房制度改革以来力度最强的负向调控周期。2012年政策平稳，货币政策转向稳健略宽松，不动产市场有所回暖，但随着 2013年房价再次上涨，调控政策再度严厉。

       从 2009年开始，随着资本市场的完善和保险公司自身投资能力的提高，保险投资渠道进一步放开。面对保险投资渠道单一的问题，保险监管部门希望通过政策来尝试突破。2010年 9月， 保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称“两个办法”），允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。两个办法解决了保险资金可以进入哪些不动产领域，在不动产领域可以配置多少资产的关键问题。2010年保监会的政策松绑，推开了险资投资不动产的大门，对于前期已准备多年，储备了优质项目和专业团队的平安不动产可谓是巨大的机遇。平安随即展开一系列房地产项目收购，并在当年三季度的业绩说明会上提出，将逐步加大“对商业地产和其他新投资渠道”的投入。2011年，平安人寿成为国内首家拥有保险资金 PE及不动产投资“双牌照”的险资机构，平安不动产房地产投资步伐在此之后明显加快，不动产投资规模迅速跃居险资前列。2012 年，保监会再次松绑，平安从投资回报率的角度考虑，开始“付费过桥”，选择与开发商合作开发项目。

        6.第六阶段：政策规范（2014 年至今）

        2014 年是房地产行业的调整之年，房地产调控步入过渡时期，货币政策从中性转向偏紧。房企资金状况由“偏松”直接跌入“紧张”。随着中国经济增速下降，供给侧结构性改革和金融行业整顿带来需求端中短期压力增加，产业升级拉动了不动产行业多种业态的投资机会，不动产行业从开发为主进入了综合运营的转型发展期。

        2014 年，保监会发布《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》通过分类监管不动产，继续拓宽不动产的投资范围与比例。实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，对险资的投资范围持续放宽，理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%。由此，保险企业在不动产的投资获得大幅度松绑。2014年，平安起用邹益民，迅速对其不动产业务结构进行调整，确定“平安不动产有限公司”的名称并沿用至今，转为平安人寿和平安产险控股，同时大幅增资，巨量的险资开始流向房地产。平安看准了房企缺乏资金的时机，“抄底入市”，平安不动产进入投资加速期。2015年 4 月，平安人寿斥资 63亿，成为碧桂园第二大股东，持股 9.9%。此后，平安大笔资金入股房企的动作频频发生。平安不但参股获取利润分红，还在尝试各类联合开发模式， 但平安基本没有参与项目开发、运营。房地产在经历了 2016 年的牛市之后，2017年又迎来一个调整期，平安果断出手，入股旭辉，注入资金。从 PE与不动产双牌照到拿地、收购项目、股权投资，经过一系列的资产运作，平安掌握的几乎所有关于房地产资源都可以流向平安不动产。

 二、平安不动产发展路径对金融保险企业发展不动产的有益借鉴

  1. 战略定位清晰

       从平安不动产的发展历程可以看出，其基于对宏观经济和不动产市场整体形势的准确把握，明确自身的战略定位，配合平安集团的转型战略发展，保持对行业的敏锐洞察力，进入养老地产、物流等行业的时机精准。明晰的战略定位为平安不动产的发展实现了极大助力，推动平安不动产的快速发展。

  2. 业务模式明确

       作为平安集团进行不动产管理和投资的主要载体和渠道，平安不动产结合自身资源禀赋以及对经济发展的预判，形成包含基金投资、商业物业投资、工业物流投资、养生养老投资等的多元化投资业务模式，同时打通业务通道，明确项目退出渠道。通过区域选择和分散投资的方式，降低市场波动给公司运营带来的影响。

  3. 专业平台管理

       平安不动产作为平安旗下专业平台，向平安集团提供不动产投资及资产管理服务，平安不动产相当一部分投资项目通过平安集团保险资金收购实现退出。平安集团及其保险子公司、平安银行、信托、资管通过平安不动产这个平台实现了产业联动及集团资金的高效使用。

4. 资源储备前置

       平安不动产在进驻每一个领域前，都进行充足的准备，提前布局，包括项目资源、人才资源等。聚集国内外顶尖金融及房地产机构的专业人才，打造具有丰富经验的不动产专业团队。严格匹配不动产项目的资产负债比，提升不动产专业投资能力，在全国范围内布局，储备优质项目资源。早前在房地产投资领域的探索，也为平安不动产迅速进入并开展房地产业务奠定了良好根基。