成功案例|签了认购书后，购房者能否因售后返租协议要求开发商退还定金？
01 问题
买方签订了商品房认购书，甚至支付了全部购房款，但未能签订正式商品房预售合同，开发商没收定金后，买方如何主张返还定金？
开发商为了商铺促销，经常委托第三方另行签署一定年限的售后返租或售后包租协议，买方能否以返租或包租协议无法达成一致作为商品房买卖合同未能订立的理由？
代理人经办的罗某与深圳市华某公司、中某公司房屋买卖合同纠纷一案，或许对您会有所启示。
02 案情简介
2019年，深圳市华某地产公司（简称“华某公司”）委托第三人中某公司代理销售华某公司名下海某大厦商铺，第三人工作人员承诺商铺以“返租”的形式销售。
2019年11月2日，第三人现场销售人员向原告罗某确认开发商承诺每年返租收益可达3%-4%，基于投资回报有保障，罗某与华某公司签订了《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》（简称“《认购书》、《补充协议》”），约定罗某认购海某大厦某房，用途为商业，折后总价为13999846元。签约当日，罗某向华某公司支付定金50万元。一个月内，罗某陆续付清全部购房款。
2019年12月15日，罗某依约准备签署房地产买卖合同时发现，华某公司提供的《商铺委托经营管理协议书》（简称“《返租协议》”）部分条款不合理，如委托经营管理期限自约定交付期限届满日的第181日起算、买方应向卖方开具增值税专用发票、租赁合同到期给予15天免租撤离期等。
罗某认为上述条款严重影响罗某收益，且华某公司及第三人签订《认购书》前后并未告知。经磋商，华某公司拒绝修改管理协议书中上述条款，致使罗某最后未能与华某公司成功签订正式房地产买卖合同。
2020年1月15日，罗某按华某公司提供的资料清单提交资料办理退款手续，但华某公司只退还购房款13499846元，仍有定金50万元拒绝退返。
于是罗某委托代理律师向法院提起诉讼，要求华某公司退还定金并支付相关利息。
03 案件焦点
承办代理人了解到，当事人的诉求是希望退还50万元定金，当事人仅签署认购书，但没有签署正式的商品房预售合同。
如果向开发商主张双倍返还定金，则必须证明开发商违约，而根据本案材料，举证难度大，法律依据也不够充足。
因而，经与当事人沟通，代理人确定的代理思路是：
以认购书是预约合同、支付的定金为立约定金为由，主张双方系协商不一致无法签订正式合同，依据最高院商品房司法解释第四条规定，向开发商主张返还定金及利息。
整理了证据材料后，代理人发现影响本案胜负的关键在于：
（1）如何证明华某公司在销售商铺中向罗某承诺了售后返租利润；
（2）返租协议协商不一致是否能够成为未签署预售合同的合法理由？
单就售后返租协议是否影响买卖合同签订事宜，代理人搜索了相关判例后发现有两类相反案例：
一种观点认为，返租合同未达成一致未签买卖合同不属违约。
如（2019）琼02民终419号民事判决书认为：“故双方未签订《房屋买卖合同》系因双方就返租委托管理事项没有达成一致意见导致，属于不可归责于当事人双方的事由，代某某并未构成违约”。
另一种观点则完全相反。
如（2020）川0504民初3389号民事判决书认为：“原告虽然提供的三江中介公司人员在微信朋友圈发送的“亚某酒店”的年回报率高达8%的信息，但不能证明该信息来源于被告诺某公司以及属于该公司委托发布的公寓房销售信息，也不能证明被告诺某公司的销售人员李某向其承诺年收益率为8%。……原告未能提出充分证据证明被告诺某公司在向其销售案涉公寓房时存在欺诈行为，以及原告存在重大误解，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
04 风险分析
综合判断，本案诉讼可能存在四大风险：
一是售楼广告等宣传资料没有提到售后返租相关内容，认购书及预售合同也没有提及售后返租相关条款。
二是虽然售后返租违反了《商品房销售管理办法》相关规定，但其仅是违反了相关行政管理规定，并不属于违反法律和行政法规的依法应认定合同无效的情形，何况当事人最终也没有签署返租协议。同时，当事人向相关政府部门投诉举报相关违规行为，也未获政府部门实质的处理结果。
三是开发商可能主张返租协议与房屋买卖合同是两个独立协议，开发商也并未强制签署返租协议，即未能签署返租协议不能成为不签署房屋买卖协议的合法理由。
四是相关微信聊天记录及退房申请的内容，不排除会被法院认定为购房者有放弃定金的意思表示。
事实上，庭审中被告华某公司也辩称：
一是本案《深圳市房地产认购书》及《补充协议》解除系原告个人原因导致的，2020年1月15日，原告已知悉退房为违约行为，表示愿意承担没收定金的风险退房，原告无权主张50万元定金及利息。
二是《商铺委托经营管理协议书》与房屋买卖系独立行为，原告亦可自行经营，是否订立委托协议不能作为拒绝签署正式买卖合同的理由。
05 案件准备
对于第一个问题，即事实问题。
为证明华某公司在销售商铺中向罗某承诺了售后返租利润，我方将代理销售公司列为第三人加入诉讼，提交与第三人的聊天记录以及被告的会议纪要，未签署的返租协议版本，并使对方在庭审中承认销售商铺过程中承诺了售后返租利润。
对于第二个问题，法律适用问题。
首先，我方提交了聊天记录，证明我方与华某公司沟通磋商，欲修改售后返租条款，继续履行合同，并无任何恶意违约的情形；
其次，我方也检索了相关支持我方观点的类案，制作成检索报告，提交给法院。
再次，为了证明返租金额的影响，代理人在庭审之后又另行委托评估机构对案涉商铺市场租金出具评估报告，证明案涉商铺及所属物业现仍为空置状态，证明该物业较难租出，并且该物业按照每月市场价租金远低于被告承诺的返租租金，原告自营商铺损失巨大。
06 我方观点
代理人作为原告代理律师的主要代理观点为：
1、罗某因华某公司售后返租高额回报的承诺才与华某公司签约，若对该商铺进行自营罗某将会承担巨大损失
华某公司在《商铺委托经营管理合同》第三条第一款向罗某明确承诺，华某公司以固定回报方式支付罗某委托经营收益的标准为，第1-3年，第4年，第5年罗某收益分别为买卖合同约定购买总价款的年3％，3.5％，4％。具体来说，如罗某委托华某公司经营管理，总计五年罗某预期可获得约2614555元租金，相当于罗某仅支付实际楼款10885291元。
若由罗某对该商铺自营，评估机构出具的涉案商业物业的房地产租金报告的估价结果可知，案涉物业的月租金现仅20953元，即每年可获得约251436元的租金，总计五年罗某将获得约1257180元租金，相当于罗某须支付实际楼款12242666元。
而且根据评估报告：（1）至查勘日，案涉房产使用现状仍为空置；（2）至查勘日，海某大厦A-G栋一层商业及办公区域均未发现有商家进场经营或企业入驻办公，从该商铺所属物业（包括但不限于案涉商铺）从两年前到现在仍为空置状态可知该商铺很难租出去，若由罗某对该商铺自营，罗某可能五年毫无收益，相当于罗某实际全款支付了购房款13,499,846元。明显可知，选择商铺自营还是售后返租模式下罗某可得利益不可相提并论，两者相差最多可达近300万。
2、因华某公司提供苛刻的委托经营管理条款导致商品房买卖合同未能订立，华某公司应当返还定金
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，罗某基于售后返租高额利润与华某公司签订《认购书》及《补充协议》并在签订房地产买卖合同前已付清全部购房款，并非因罗某原因双方未能订立商品房买卖合同。
双方约好签订房地产买卖合同以及《商铺委托经营管理协议书》时，罗某发现华某公司提供的委托经营管理合同条款过于苛刻：①罗某须接受六个月的免租金期；②罗某须承担6％的税费；③华某公司要求罗某无条件放弃行使与业主委员会的相关权利；④罗某须接受15天的撤离期，并且店铺如有重大改动影响后续使用也无法保证是否华某公司会回复原样；⑤华某公司在委托经营期限届满后仅按毛坯标准交付商铺。总之除了要求罗某放弃权利以及告知罗某会交付毛坯外，华某公司要求罗某承诺的六个半月的免租金期以及撤离期，将会让罗某直接损失253529元。
因华某公司所提供的委托经营管理条款过于苛刻双方无法协商一致，最后双方未能成功签约，该定金是基于对双方交易合作关系的信任为促进双方正式订立合同的订约定金，双方在订立合同过程中均没有任何违约行为，不应适用定金罚则。
07 法院观点
深圳市宝安区人民法院作出（2020）粤民0306号民初37371号民事判决书，确认了双方争议焦点为：
1、罗某在签订房产认购书时，华某公司是否承诺售后返租净收益；
2、华某公司、罗某未能签订房屋买卖合同的原因，罗某是否应当对此承担违约责任。
关于焦点一，依据本院已认定的事实，华某公司确认在销售现场未公示委托经营管理协议，但宣传中确实存在售后可以返租给华某公司并口头承诺预期年收益为3％-4％的情况，第三人中某公司也确认于2019年12月第一次得知委托经营管理协议的具体内容，因此，可以确认罗某在销售现场华某公司公示的材料及中某公司工作人员处均亦无法知晓售后返租的具体条款。结合本案证据及庭审情况，华某公司在销售现场作出了售后返租给华某公司预期收益为年3％-4％的承诺，但并无证据表明承诺的收益为已扣税的净收益，亦无证据表明具体收益时间范围。
关于焦点二，关于拒绝签署正式商品房买卖合同的原因，罗某主张，华某公司未在签订认购书时向其提供完整的委托经营管理协议条款，于2019年12月15日收到华某公司提供的委托经营管理协议中部分条款存在与认购时承诺条件不一致的情况，故要求华某公司作相应修改，但华某公司对大部分条款拒绝予以修改，因此双方未签订买卖合同的原因为未就合同条款达成一致。
参考焦点1论述，华某公司以可售后返租并固定收益进行宣传销售，但未能向罗某说明具体条款，因此，罗某对承诺的收益是否为净收益及支付收益期间的理解与拟签订买卖合同时华某公司出示的委托经营管理协议内容不一致、罗某要求修改委托经营管理协议相关条款内容，不是罗某单方原因造成的，不应认定为罗某违约。罗某、华某公司双方提交的微信聊天记录也说明认购书约定的订立正式商品房买卖合同期限届满后，双方仍在对委托经营管理协议条款进行磋商，但最终未能达成一致意见。
最终，法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，认购书约定支付的购房定金为签订正式商品房买卖合同提供担保，双方对订立正式商品房买卖合同附属合同条款协商未果，属于不可归责于当事人双方的事由，因此导致正式商品房买卖合同未能订立的，双方均无需承担违约责任，判令华某公司应当将购房定金50万元返还给罗某。
08 律师评析
本案双方当事人所签订的《商品房认购书》属于预约合同性质，是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的合同，被上诉人交付给上诉人的定金属于订约定金。
这类案件的焦点为是哪一方拒绝签订《商品房买卖合同》，或者是否属于不可归责于双方的事由未签订《商品房买卖合同》。
从诸多《商品房认购书》版本的内容来看，虽然商品房买卖合同双方约定了部分双方的权利义务，但是双方对于所买卖房屋的交楼时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，对此双方仍需在将来签订买卖合同时协商一致。
虽然，售后包租也被相关政府部门明令禁止。例如建设部2001年4月4日 颁布的《商品房销售管理办法》第十一条就作出规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
但在实践中仍屡禁不止，是开发商为促进商铺销售的常用措施，也经常容易发生纠纷。
因而，售后包租或返租协议或售后包租或返租条款，常常是影响当事人是否购买商铺的重要条款。因为对于这类条款协商不一致，导致不能签署商品房买卖合同，应视为不可归责于当事人双方的事由。
如果有证据证明，双方当事人特别是买方依约在约定期限内商品房买卖合同的重要条款进行协商，但仅是双方没能协商一致，在无证据证明属于何方恶意违约的情况下，法院依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，判决开发商退还定金，符合法律之公平正义。