上周我写了篇《首付35%，别逗了兄dei~》，后台炸锅了：
怎么办？只能买小户型了~
攒了半年多的钱了，没想到首付要这么多......
尤里大大，有什么别的办法多贷点款吗？
恩，办法还真有……
今天心情好，给你们来点干货，传授个秘籍，快拿个小本本出来。
垫资，全款，再抵押。
记好这七个字，外面找中介做这一波操作，可是要收费的~
1 垫资
啥叫垫资？
本质上这是一笔信用贷，而且是一笔短期内偿还、有固定用途的信用贷。
在买房过程中，因为各种原因导致交易双方现金流不足时，可以找个第三方借笔钱，补上资金缺口来顺利完成交易。当然，这笔钱是有手续费的，而且还不低。北京市场大概是10天1个点、30天2个点。
恩，挺贵的。
你是不是要问，那为什么还要垫资？
宝宝不懂呀！
在买房这件事上，我们只追求两个指标：
低总价，高杠杆。
你的钱都不够买房了，你还计较着利率？
2 全款流
早在10年前，职业炒房圈就有一个流派——
全款流
一般人买房，都是先看房子，然后跟业主签合同，再申请按揭，等银行批复下来了去办理过户，再拿着新房本去银行，银行抵押登记了最后把钱打给业主。
一波操作下来，2个月过去了，黄花菜也凉了。但久而久之，业主拿到钱的心理预期被市场锻炼出来了，差不多也是2个月。
这时候，你拿着全款去买，底气足啊，拼命砍价啊，比较容易出「笋盘暴击」，也就是低于市场价的房子。
全款流，精髓就在用时间差换价格差。
老板你着急卖房吗？着急用钱吗？急得话，总价请降个10%。
3 抵押贷款
「低总价」你懂了，那么「高杠杆」呢？
这两年政策上一直在说「去杠杆」。你们看看北京认房又认贷的限购政策：
认房是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。
认贷是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么再次申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。
这种情况下，不少人在北京买房能贷款的成数都只有2-3成，首付压力过大。
而通过垫资全款买房再抵押，可以把抵押贷款成数做到6-7成。
开，不，开，心？
抵押贷款有许多方面可以讲，我捡几个要点，讲的简单一点。
一般可以贷7成，实际操作过程中可以适当做高评估值，拿到更多的钱；
小户型比较惨，很多银行不做的，所以买的时候尽量买50平以上的；
部分银行不做新房本，所以要好好打听清楚，多跑两家银行问问；
利率比按揭肯定要贵一点，但看在成数的优势方面，别吹毛求疵了，利息均摊到数十年，没那么重要；
实在怕麻烦或者搞不定，可以找家靠谱中介委托办理，费用大致在1个点。
4 一波流
一波流（也叫一刀流），顾名思义，就是抓住稍纵即逝的机会，在己方力量强于对手的瞬间，集中全部力量一波全力进攻击垮对手。
垫资，全款，再抵押，属于一波流操作。我们要集中全部力量，抓住时机，尽最大可能性的降低买房总价、提高杠杆率。
具体流程怎么衔接呢？给你们秀一波。
首先，要找一家靠谱的第三方，可以是担保机构、房产中介或者是小贷公司，必须是正经开门做生意的。
然后，他们会对你进行垫资预审，无非就是提交一堆材料、证件之类的，审核速度很快，一旦通过了，就可以按正常买房环节走，去网签了。
等网签结束后，垫资机构会拉着你去公证处做个借款公证，然后你和垫资机构分别把钱转给业主，垫资机构的钱一般不会经过你的手。
业主收到钱后，你们办理过户，等拿到新的房产证就可以去银行办理抵押贷款了。
抵押贷款快的话，1个月左右可以搞定，最后用这笔钱归还垫资机构。
以上就是一波流的全套操作。
非专业人士，请慎用。