本文首发于公众号：外汇教主笔记 写于1月9日 很多应证
继2018年四次降准后，2019年央行第一次降准也到来了……
2019年央行首次降准
2019年1月4日下午，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放资金约1.5万亿！其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
我们是外汇交易，怎么解读起中国的货币政策了呢？这一点，希望广大读者多多自我体会。政策、楼市、人民币汇率、股市、黄金等都已经全球一体化。所有强关联的事件，我们都会试图深刻解读。
现在的冬天有多冷呢?昨天早上俩车追尾，俩司机下车互加微信，然后上车开语音对骂……
但这个时候，有人告诉你，春天不远了，天气要转暖了。你相信吗？当然信，因为说的是事实呀。
但又有人说了，气温快回暖了，现在可以脱下棉袄了。
你脱棉袄吗?肯定不脱。俗话说春捂秋冻。冬天都还没过去，就算到了春天，气温反反复复，还是穿多点好啊。
这是一个特别简单的道理，对吧。
但放在当下，很多人都不明白了。
01
先来解读今天的新闻，睁大眼睛，好好寻找这个新闻里的有效信息：
央妈宣布：下调金融机构存款准备金率1个百分点。2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
释放多少资金呢？大概1.5万亿。加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。
好了，如果你是自媒体小编，这条新闻，如果是为了博取眼球或者唱多楼市，那么会从哪些角度来描述呢？我告诉你——
1、重磅重磅！降准力度好大！——此次降准下调金融机构存款准备金率1个百分点。一般情况下降准幅度是0.25个百分点、0.5个百分点。
2、震惊震惊！降准规模好大！市场上的净释放资金是8000亿！——虽然总体释放1.5万亿，还了商业银行的借款外，向市场释放的资金是8000亿。一般的投放规模大概在5000亿，这次多了3000亿！
3、突发！突发！35个月以后，全面降准终于来了！楼市要大涨！——此次确实是全面降准，也确实是35个月以后首次降准。货币政策进一步宽松。
这三个角度，你说对不对？当然对。数据详实，内容真实，每一句话都是对的。
这三个角度，无一不是利好，无一不是事实，所以市场放水了，楼市资金充裕了，房价要涨了。
这个结论多正确，逻辑多严谨。
可惜，如果你真这么认为，那就是中了“障眼法”。
障眼法之所以成功，是用一部分事实，掩盖了更重要的事实。
就比如开头，冬天很快就要过去，春天就要来了，所以气候变暖，这也是事实。
但更要的事实是，距离春天还有一段时间，依然要裹好小棉被，捱过寒冬。
02
好了，考验大家对市场理解能力的时候到了。
现在我们还原真相：
1、下调金融机构存款准备金率1个百分点，力度很大。但有一个前提是：
这次降准是分两次下调的，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
为什么不一次投放呢?省时省力呀。分两次投放，恰恰说明央妈内心的纠结和谨慎。这么做，是为了避免一次性投放带来过多货币量，既要保持货币充裕的流动性，又要节奏合理。
2、同理，8000亿的投放规模，也有一个前提——分两次完成。一次是为了应对MLF到期，一次是为了补充春节的资金缺口。
3、本次降准，确实是全面降准。但依然有一个前提：把小微企业贷款的范围扩大了。
这个信息，非常非常重要，但很少有人提到，在降准前两天，央妈悄悄干了一件大事——
中国人民银行2日晚间宣布，自2019年起将普惠金融定向降准小型和微型企业贷款考核标准由“单户授信小于500万元”调整为“单户授信小于1000万元”。
央妈这么做，很明显是提前给小微企业“开小灶”了。表面上，定向降准是各行各业雨露均沾，但根本用意还是在降准之前，扩大小微企业的贷款优势，让小微企业受益。
所以，你能理解，明明是“全面降准”，但央妈说依然属于“定向调控”了吗？即使全面降准，楼市流入的资金，依然有限。
好了，以上三个角度，各自都有一个前提背景。接下来要说，这次央妈的降准，还有一个大背景。
这个大背景，其实我说了很多次了。
去年7月份央妈降准的时候，我就断定房价不会大涨，就说明了逻辑——我赌上全部的信仰告诉你，这次放水，房价不会大涨!
我们这一轮放水，有一个大BUG美联储。
从2015年美联储进入持续加息周期，每一次加息就意味着，全球流动性的持续收紧，也意味着，可能某些国家又要倒霉，一不小心就会产生金融危机。这种大环境下，中国是不敢降息的。一旦降息，就会有资本外流的风险。
所以，从2018年以来，我们进行了四次降准，唯独没有降息。这也说明，对于放水，我们是为了保证市场的资金适度宽裕，而不是要刺激。
以往每一轮房价上涨，都是伴随着降准降息双重刺激，房价才会大涨。而这一次，我们没有降息的先天环境（除非等到美联储加息结束，房价才会有大涨的可能）。
03
结合前两部分，我们可以得出结论：
这次全面降准一定是利好，但不会马上利好楼市。如果觉得春天快来了，就脱下棉袄，一定会冻死在冰天雪地里。
全面降准，再次证实了，政策底已经到了。
但市场底，就和气候一样，反反复复，一定要冷静再冷静。
最后再说一下利好。
本次全面降准，不仅仅是补充了银行的流动性，同时稳定了银行中长期的负债。
乐观估计，2019年，应该还有3-4次的降准。
当资金有了充裕的流动性，会对购房者带来一个最直接的利好：房贷利率的下调。
我刚才也说，美联储加息，我们没有降息的环境，但是，我们可以降低房贷利率啊。
房贷利率，等于“变向降息”（这个词不准确，大家理解就行）。
美联储加息的时候，实体经济比较脆弱，没有加息的条件，所以上调了房贷利率。
2019年处于美联储加息尾声，我们一方面降准，一方面下调房贷利率，释放更多资金流动性。
比如目前，武汉、郑州、惠州、成都等城市，首套房房贷利率处于最高点。比如郑州，就连首套房贷就要上浮25%-30%，这个太恐怖了。
大多数城市因为限购限贷，二套房首付5成以上，如果二套利率上浮25%，其实资金压力和成本都很高。
未来一年，高房贷利率的城市非常有可能下调，如果需要贷款买房，尤其是二套房，完全可以再等等。现在，首套房需要根据楼盘、个人具体情况具体分析，除非是比较不错的楼盘，价格便宜，不然也不必着急买了。
而像北京、上海，首套房上浮1.1倍，甚至可以凭借基准利率贷款的城市，从买房成本上来说，已经是进入的时机。
从2017年开始，全国首套房房贷利率就连续上涨。但2018年11月份，房贷利率第一次出现了“刹车”，不再继续上涨。
目前，武汉、杭州、南京、深圳、苏州房贷利率已经开始出现松动，前天出现的成都9折利率，虽然最后辟谣了，但也反映出一个大趋势——
从全国大趋势来说，房贷利率下降，已经是定局。
所以，我要告诫大家的是：
看到降准了，别以为是大放水就要往楼市冲，
咱们先让水多流一阵，等待有时机的利好（房贷利率正常），再出手也不迟。